나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55563 [1] 경기도 화성시 우정읍 주곡리 161-376 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미주 · 평가일 2025.05.08

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 우정읍 주곡리 소재 ""주곡산업단지"" 내에 위치하며 주위는 중소규모
의 공장, 창고등이 소재하는 공장지대로서 제반환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반교통상황은 보통시
됨.

형태 및 이용상태

기호1:부정형의 평지로서 도로로 이용중임.
기호2:세장형의 평지로서 공업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

기호1:본건이 소로의 포장도로임.
기호2:북서측으로 소로의 포장도로(기호1)를 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

기호1:계획관리지역, 성장관리계획구역(산업관리), 가축사육제한구역(일부제한 모든 축종
제한), 가축사육제한구역(일부제한 모든 축종 제한지역), 성장관리권역, 〈추가기재〉건축
법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

기호2:계획관리지역, 성장관리계획구역(산업관리), 가축사육제한구역(일부제한 모든 축종
제한), 가축사육제한구역(일부제한 모든 축종 제한지역), 성장관리권역임.

제시목록 외의 물건

후첨 지적 및 건물개황도, 사진용지 참조.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계는 미상임.

2.""감정평가액의 산출근거 및 결정의견"" Ⅰ-6 기타 참고사항 및 유의사항 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일반철골구조 기타지붕 2층 건물 로서,
외벽:판넬붙임마감등.
내벽:판넬붙임,벽지도배,일부타일붙임마감등.
창호:샷시창호마감등임.

이용상태

1층은 공장으로 이용중이고 2층은 사무실,숙소등 으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생급배수설비, 숙소부분 난방설비등 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 지적 및 건물개황도, 사진용지 참조.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계는 미상임.

2.""감정평가액의 산출근거 및 결정의견"" Ⅰ-6 기타 참고사항 및 유의사항 참조.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함
2. 목록3. 건물은 2016.7.6. 및 2019.9.16.일에 1층과 2층의 일부면적이 증축되었고 이를 고려하여 감정평가되었으며 1층은 공장으로 2층은 사무실, 숙소 등으로 이용중임
3. 바닥포장, 펜스, 폐수처리장 등은 토지의 부합물로 보아 토지에, 외부계단, 차양, 수변전설비 및 건물에 화체된 냉장시설 및 냉동시설 등은 건물의 부합물로 보아 건물에 각 포함하여 평가함[별도의 동산(냉장기, 냉동기, 실외기, 육수증집기 등)은 이동이 가능하여 평가에서 제외함]

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경55563 (1)

경매 구분: 부동산임의경매

채권자: 임OOOOO

1.2. 소재지

경기도 화성시 우정읍 주곡리 161-376

1.3. 물건 개요

용도: 공장

감정가: 1,784,990,860원

1.4. 면적 정보

토지면적: 2495.00㎡ (약 755평)

토지지분: 1653.9763㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 998.46㎡ (본건물)

건물지분: 998.46㎡

건물 제시외면적: 260.20㎡

총 건물 연면적 (제시외 포함): 1258.66㎡ (약 381평)

1.5. 매각 대상

토지지분 및 건물 전체 매각

일괄매각 (제시외 건물 포함)

1.6. 특이사항

중복사건, 공동담보, 대항력있는임차인, 지분매각

2. 입지조건

2.1. 입지 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 우정읍 주곡리 소재 "주곡산업단지" 내에 위치하며, 주위는 중소규모의 공장, 창고 등이 소재하는 공장지대로서 전반적인 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 인접 도로상태

기호1(토지 일부)은 소로의 포장도로로 이용 중입니다.

기호2(토지 일부)는 북서측으로 소로의 포장도로(기호1)를 이용하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 계획관리지역, 성장관리구역(산업관리), 가축사육제한구역(일부제한 모든 축종 제한), 성장관리권역에 해당합니다. 또한, 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로로도 일부 이용 중입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부등본상 말소기준권리는 을11, 을10 접수일자 2022-09-06 근저당권 (농업협동조합자산관리회사, 채권최고액 1,274,000,000원)입니다.

3.2. 인수되는 권리

말소기준권리보다 선순위의 권리는 등기사항에서 확인되지 않았습니다. 따라서, 매각으로 인해 근저당권 및 그 이후의 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

물건명세서 상 "매각으로 소멸되지 않는 권리" 항목에 지상권에 대한 언급이 있으나, 구체적인 내용이나 해당 지상권의 존재 여부는 별도 확인이 필요합니다.

3.3. 임차인 현황 분석

본건에는 다수의 임차인이 존재하나, 대부분 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으며 대항력이 없는 것으로 파악됩니다.

다만, 임차인 A (2022-03-24 전입)는 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어, 실제 인수 여부 및 금액에 대한 명확한 확인이 필요합니다. 임대차 관계가 미상인 점도 주의가 요구됩니다.

3.4. 특수권리 및 사항

* 중복사건, 공동담보, 지분매각 등의 특수사항이 존재하므로 권리분석 시 면밀한 검토가 필요합니다.

* 건물 일부 증축(2016.7.6. 및 2019.9.16.) 부분이 감정평가에 반영되었습니다.

* 바닥포장, 펜스 등은 토지의 부합물로, 외부계단, 차양, 수변전설비 등은 건물의 부합물로 평가되었습니다.

4. 상권분석

본건은 화성시 우정읍 주곡리에 위치한 주곡산업단지 내 공장용지입니다. 주변에 중소규모 공장 및 창고가 다수 분포하고 있어, 해당 지역은 산업 활동이 주로 이루어지는 공업 지역의 특성을 보입니다. 이는 공장 용도에 적합한 상권 환경을 제공한다고 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

본 물건은 공장으로 이용 중이며, 2층은 사무실 및 숙소 등으로 이용되고 있습니다. 일반적인 주거 생활 환경과는 거리가 있으며, 주로 사업 운영 및 근무자 편의를 위한 시설로 볼 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 혐오시설 인근 존재 가능성

화성시 우정읍 주곡리 일대에 과거 지정폐기물 매립장이 존재했던 이력이 확인됩니다. 이는 향후 토지 이용 및 환경적 측면에서 잠재적 리스크로 작용할 수 있으므로, 해당 매립장의 정확한 위치 및 현재 상태, 주변 환경에 대한 추가적인 조사가 필요합니다.

6.2. 권리 관련 리스크

* 대항력있는임차인 A 의 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으나, 실제 임대차 관계의 존재 및 인수 여부에 대한 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 지분매각으로 인해 토지 소유권 공유자와의 관계에서 발생할 수 있는 분쟁의 가능성을 고려해야 합니다.

6.3. 물건 자체 리스크

* 건축물 일부 증축 부분이 감정평가에 반영되었으나, 증축 부분의 건축물대장 등재 여부 및 법적 하자 유무를 확인해야 합니다.

* 간이평가된 부합물(바닥포장, 펜스 등) 및 종물(외부계단, 수변전설비 등)의 평가 범위 및 가치에 대한 재검토가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 주곡산업단지 내에 위치한 공장으로, 감정가는 17억 8천여만원입니다. 토지면적 약 755평, 건물 연면적 약 381평(제시외 포함) 규모를 갖추고 있습니다. 주변 산업단지 내 위치하여 공장으로서의 입지 조건은 양호한 편입니다. 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 권리상 소멸되는 권리가 많을 것으로 예상됩니다.

그러나 과거 지정폐기물 매립장 존재 이력, 대항력있는 임차인의 보증금 미상 등 잠재적 리스크 요인이 존재하므로, 철저한 현장 조사와 추가적인 권리 분석이 반드시 선행되어야 합니다. 또한, 지분매각이라는 점도 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 화성시 주곡산업단지 내 위치한 공장으로, 산업단지 개발에 따른 수혜가 기대될 수 있습니다.

* 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 매각 시 대부분의 권리가 소멸될 가능성이 높습니다.

* 제시외 건물 포함 일괄 매각으로, 건물 활용 가치가 높을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

인수해야 할 보증금이 없는 것으로 파악됩니다. 본건의 감정가는 1,784,990,860원이며, 시장 상황 및 현장 조사를 통한 추가 분석을 통해 입찰가를 산정해야 합니다. 현재 시점에서 정확한 예상 입찰가를 제시하기는 어려우나, 감정가 대비 70~80% 수준에서 시작하여 현장 상황 및 경쟁률을 고려한 보수적인 접근이 권장됩니다. (예: 12억 5천만원 ~ 14억 3천만원 범위 추정)

단, 위 예상가는 잠재적 리스크 요인(혐오시설 인접 가능성, 대항력있는 임차인 등)에 대한 추가 확인 및 분석 결과에 따라 크게 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.