나이스옥션 법원경매 부천 2025타경33293 [1] 경기도 부천시 오정구 내동 357-2 진우빌라 가동 3층 301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 도당동 소재 ""도당초등학교"" 북서측 인근에 위치하며, 본건
주위로는 주로 동류형의 공동주택이 소재하고 있고, 인근에 각급학교 및 근린생활시설 등이
들어서 있음

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 본건 인근에 버스정류장이 소재하고 있음

건물의 구조

철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕 4층 건물 중 제3층 제301호로서,
외벽 : 시멘몰탈위 페인팅 마감 등
내벽 : 시멘몰탈위 페인팅 마감 등
창호 : 샷시 창호임

이용상태

건축물대장상 용도는 다세대주택으로 등재되어 있으나, 현장조사시 폐문 및 이해관계인
부재로 내부확인은 불가하였음.

설비내역

급배수설비 및 위생설비, 도시가스설비, 소방설비 등이 되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평지로서, 다세대주택으로 이용중인 건물의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 남측으로 각각 노폭 약9M, 6m의 포장도로에 접하고 있음

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합)
가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
항공표면<공항시설법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

#1. 임대관계는 미상임.

#2. 본건 건물은 현황 4층 건물로서, 집합건축물대장(표제부)에는 4층이 등재되어 있으나,
등기사항전부증명서［표제부］(1동의 건물의 표시) 건물내역에는 4층이 등재되어 있지
않음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 현황

사건번호: 부천지원 2025타경33293 (1)

소재지: 경기도 부천시 오정구 내동 357-2 진우빌라 가동 3층 301호

용도: 다세대주택

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 토지/건물 정보

토지면적: 32.59㎡ (약 10.0평)

건물면적: 44.16㎡ (약 13.4평)

토지/건물 일괄매각

건축년도 (추정): 1991년 (진우빌라 가동 기준)

1.3. 기타 기본 정보

감정가: 115,000,000원

채권자: 주택도시보증공사

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 부천시 오정구 내동 소재이며, "도당초등학교" 북서측 인근에 위치함.

주위로는 동류형의 공동주택이 주로 소재하고 있음.

인근에 각급 학교 및 근린생활시설 등이 들어서 있음.

토지이용계획: 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m), 소로3류(폭 8m 미만) 접합.

제한사항: 가축사육제한구역, 항공표면, 과밀억제권역.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

인접 도로: 본건 북측 및 남측으로 각각 노폭 약 9m, 6m의 포장도로에 접하고 있음.

3. 권리분석

3.1. 매각 대상 권리

본건은 주택도시보증공사의 강제경매로 진행됨.

등기부채권 총액: 271,000,000원 (가압류, 압류, 강제경매 등 포함)

3.2. 인수/소멸 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보임. (단, '을구 순위 9번 주택임차권등기' 관련 명세서상 특이사항 존재하나, 임차인 현황상 대항력 없음으로 기재되어 있고 등기부요약상 '말소'로 표기되어 경매 절차에 따라 소멸될 것으로 예상됨. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 여부 및 효력 최종 확인 필요)

주의: '물건명세서 참고사항'에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 순위 9번 주택임차권등기(다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨)' 라고 기재되어 있으나, '임차인 현황'에서는 두 명 모두 '대항력 없음'으로 기재되어 있으며, '집합건물 등기부요약'에서 해당 임차권은 '말소'로 표기됨. 따라서 낙찰자는 해당 임차권으로 인한 추가 인수 부담은 없을 것으로 판단되나, 최종적인 권리관계는 현장 확인 및 관련 서류 검토가 필수적임.

3.3. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사(백오성)

보증금: 111,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-05-24

확정일자: 2021-03-30

배당신고일자: 2023-06-01

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경 언급.

임차인: 전병옥

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2023-09-11

확정일자:

배당신고일자:

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

3.4. 권리 분석 요약

말소기준권리: 국민건강보험공단의 압류 (2022.03.04)

낙찰자는 모든 권리를 인수하지 않고 소멸시킬 수 있음. (단, 임차권 관련 특이사항 재확인 필요)

4. 상권분석

본건은 주거지역 내에 위치하며, 주변에 학교 및 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용은 가능함.

대규모 상업시설이나 업무시설과는 거리가 다소 있어, 지역 기반의 소비 및 생활 패턴을 보일 것으로 예상됨.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

교육시설: 도당초등학교 인근에 위치.

편의시설: 근린생활시설이 인근에 소재하고 있어 기본적인 생활 편의는 가능함.

교통: 인근 버스정류장 이용 가능.

지도 및 주변 정보를 종합적으로 조사한 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 파악되지 않음.

5.2. 건물 상태

건축물대장상 용도는 다세대주택으로 등재되어 있음.

건물 구조: 철근콘크리트 벽식구조, 4층 건물 중 3층 301호.

외벽, 내벽: 시멘몰탈위 페인팅 마감 등. 창호: 샷시 창호.

설비: 급배수, 위생, 도시가스, 소방설비 등이 갖추어져 있음.

현장조사 시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인은 불가하였음.

참고: 등기사항전부증명서(1동의 건물의 표시) 상 4층이 누락된 것으로 보이나, 집합건축물대장상 4층이 등재되어 있어 실제 현황과 공부상 차이가 있을 수 있으므로 주의 필요. (단, 본건 301호와 직접적 관련성은 낮음)

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

주택임차권(백오성)과 관련하여 '물건명세서'와 '등기부요약' 간의 내용이 상이하며, '말소동의 확약서' 제출 등 추가 확인이 필요한 사항이 존재함. 비록 임차인 현황상 '대항력 없음'으로 명시되어 있으나, 인수 여부에 대한 최종적인 검토가 필요함.

6.2. 명도 리스크

내부 확인 불가로 인해 점유 관계 및 명도 진행 시 예상되는 어려움에 대한 파악이 어려움. 임차인들의 전입일자 등을 고려할 때, 명도 과정에서 협의 또는 법적 절차가 필요할 수 있음.

본건은 '폐문' 상태로 내부 확인이 이루어지지 않았으므로, 실제 점유 현황 및 임대차 관계가 파악되지 않은 점이 명도 과정에서의 잠재적 리스크로 작용할 수 있음.

6.3. 건물 관련 리스크

건물 준공연도(1991년)가 오래되어 노후화에 따른 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성이 있음.

등기사항전부증명서(1동의 건물의 표시) 상 4층이 누락된 것으로 보이나, 집합건축물대장상 4층이 등재되어 있는 점은 공부상 오류 또는 실제 현황과의 차이를 시사하며, 향후 재산권 행사 시 제약이 발생할 수 있음. (본건 301호 자체와는 직접적 연관성은 적음)

7. 종합 의견

본건은 부천시 오정구 내동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 115,000,000원임.

주변 시세 대비하여 감정가가 책정된 것으로 보이나, 권리 분석상 임차권 관련 복잡성이 존재하며, 현장 조사가 불완전하여 추가적인 면밀한 검토가 요구됨.

HUG의 개입 및 인수 조건 변경 등 특이사항은 권리 관계 및 명도 과정에 영향을 미칠 수 있는 요소임.

8. 투자 포인트

부천시 내 주거지로서의 꾸준한 수요 기대.

인근 학교 및 근린생활시설 분포로 기본적인 생활 편의 가능.

부동산강제경매로 진행되어 채무 불이행 가능성이 높았던 물건으로, 저가 매수의 기회 존재 가능.

권리관계가 명확히 정리된다면 안정적인 임대 수익 또는 시세 차익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

감정가: 115,000,000원

주변 시세 분석:

최근 매매 사례 중 1991년식, 33㎡(약 10평) 물건이 12,000만원에 거래되었음.

본건은 1991년식, 44.16㎡(약 13.4평)으로 면적이 더 크고 3층임.

인근 유사 면적(43.2㎡)의 1986년식 1층 물건은 8,000만원에 거래됨.

최근 거래된 2001년식, 35.4㎡ 물건은 9,000만원에 거래됨.

감정가 115,000,000원은 33㎡ 물건의 12,000만원 시세와 유사하며, 면적을 고려하면 합리적인 수준으로 판단됨.

다만, 권리상의 복잡성과 내부 확인 불가로 인한 불확실성을 감안해야 함.

예상 입찰가 산정:

감정가 (115,000,000원)를 기준으로, 권리 관계 불확실성 및 명도 리스크를 고려하여 80% ~ 90% 수준에서 접근하는 것이 합리적으로 판단됨.

감정가의 85% 수준: 약 97,750,000원

감정가의 90% 수준: 약 103,500,000원

권고 입찰가: 100,000,000원 ~ 105,000,000원. (권리관계 최종 확인 및 명도 가능성 사전 검토 후 결정 권고)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.