나이스옥션 법원경매 부천 2025타경33316 [1] 경기도 김포시 운양동 1435 전원마을 205동 11층 1104호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤창구 · 평가일 2025.04.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 운양동 소재 ""운양초등학교"" 서측 인근에 위치하고
부근은 아파트단지,근린생활시설,학교 등이 소재하고 있는 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량의 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하고 있어
제반교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

2000년 4월 7일 사용승인을 받은 철근콘크리트벽식구조 경사지붕 17층건중
제11층 제1104호로
외벽:콘크리트위 페인팅마감등
내벽:벽지 및 일부타일마감등
창호:샤시창호등

이용상태

아파트로 이용되고 있음.

설비내역

위생설비,상하수도설비,승강기,주차장,난방설비등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

1필지 부정형의 토지로 아파트의 건부지로 이용되고 있음.

인접 도로상태등

단지내 포장도로를 통하여 외곽의 공도와 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역(2014-11-27),고도지구(공항고도제한해발112.86m~371.43m미만),
중로2류(폭 15m~20m)(저촉),가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>,장애물제한표면구역<공항시설법>,진입표면구역<공항시설법>,
성장관리권역<수도권정비계획법>,하수처리구역(운양처리분구)<하수도법>.

공부와의 차이

해당사항없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 현장방문하였으나 거주인 등 이해관계인의 부재관계로 내부구조 등은 공부 및
인근 유사물건의 평가전례 등을 참고하여 일반적인 사양을 기준으로 평가하였으며
임대여부는 파악하지 못하였는 바 경매진행시 참고바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

* 사건번호: 부천지원 2025타경33316 (1)

* 소재지: 경기도 김포시 운양동 1435, 전원마을 205동 11층 1104호

* 용도: 아파트

* 건물 사용승인일: 2000년 4월 7일

* 토지 면적: 30.41㎡ (9.2평)

* 건물 면적: 59.98㎡ (18.1평) (전용면적 기준)

* 감정가: 296,000,000원

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 이OO

1.2. 입지조건

* 위치: 본건은 경기도 김포시 운양동 소재 "운양초등학교" 서측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등이 소재한 지역입니다.

* 교통: 제반 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 보통 수준입니다.

* 도로 상태: 단지 내 포장도로를 통하여 외곽의 공도와 연결됩니다.

* 토지 이용계획 및 제한 상태: 제3종일반주거지역, 고도지구(공항고도제한해발112.86m~371.43m미만), 중로2류(폭 15m~20m)(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 제한), 장애물제한표면구역, 진입표면구역, 성장관리권역, 하수처리구역(운양처리분구)에 해당합니다.

1.3. 권리분석

본 건은 부동산강제경매 사건으로, 채권자는 이OO입니다.

말소기준권리는 2021년 11월 10일 접수된 이단비의 가압류(갑18)입니다.

* 임차인 현황:

* * 이 (보증금 240,000,000원, 차임 0원)

* 전입일자: 2021년 8월 19일

* 확정일자: 2021년 7월 26일

* 배당신고일자: 2026년 4월 22일

* 대항력: 있음

* 비고: 본 임차인은 주택임차권 등기(을15, 2026-07-23 접수)를 경료하였으며, 해당 권리는 낙찰자가 인수해야 합니다.

권리분석 요약:

* 대항력 있는 임차인 이 이 존재하며, 보증금 240,000,000원은 경매 낙찰자가 인수해야 합니다.

* 이 은 본 경매의 채권자이기도 하나, 임차인으로서의 대항력 및 보증금 인수 여부를 면밀히 검토해야 합니다.

* 말소기준권리보다 선순위인 임차인의 권리는 낙찰자가 인수하므로, 인수 보증금 240,000,000원을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 전체 등기부채권 총액은 526,668,500원입니다.

1.4. 상권분석

본 건은 김포시 운양동의 주거 지역에 위치하며, 주변에 아파트 단지와 근린생활시설, 학교가 있어 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다.

운양초등학교 인근으로 학군 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

대중교통 접근성은 보통 수준입니다.

1.5. 생활정보

* 주변 편의시설: 근린생활시설, 학교 등이 소재하여 생활 편의성은 보통 수준으로 판단됩니다.

* 주차: 아파트 정보 상으로는 총 170대(지상 4대, 지하 13대)의 주차 공간이 있으나, 건축물표제부 상 총 주차 대수는 656대(실내 자주식 470대, 실외 자주식 186대)로 기재되어 있어 수치 상 차이가 있습니다. 실제 주차 가능 여부 및 편의성은 현장 확인이 필요합니다.

* 난방: 위생설비, 상하수도설비, 승강기, 난방설비 등이 구비되어 있으며, 도시가스 개별난방으로 추정됩니다.

* 단지 정보: 김포전원마을월드2단지는 총 6개 동, 442세대로 구성되어 있으며, 본 건이 속한 205동은 최고 17층 건물 중 11층에 위치합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수: 임차인 이 의 보증금 240,000,000원을 낙찰자가 인수해야 합니다. 이는 실제 낙찰가가 결정될 때 중요한 고려사항입니다.

* 물건 현황 파악의 어려움: 감정평가서상 현장방문 시 이해관계인 부재로 내부 구조 등은 공부 및 유사 물건 사례를 참고하여 평가되었으며, 임대 여부 파악이 불가했음을 명시하고 있습니다. 실제 내부 상태 및 점유 관계는 반드시 재확인이 필요합니다.

* 토지 이용 계획 및 제한: 제3종일반주거지역 외 고도지구, 중로2류 저촉, 가축사육제한구역 등 다양한 도시계획시설이 존재하므로, 건축 및 개발 시 관련 법규 확인이 필수적입니다.

* 건물 연식: 2000년 사용승인된 건물로, 신축 아파트 대비 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

1.7. 혐오시설 여부

주변 지역을 분석한 결과, 지도 서비스 및 공개된 정보 상으로는 혐오시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 현장 방문 시 반드시 주변 환경을 육안으로 직접 확인하시기 바랍니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 김포시 운양동에 위치한 아파트로, 주변 학군 및 생활 인프라가 형성된 지역에 자리하고 있습니다.

가장 큰 특징은 대항력 있는 임차인 이 이 존재하며, 그의 보증금 240,000,000원을 낙찰자가 인수해야 한다는 점입니다. 이는 입찰가 산정 및 수익률 계산에 결정적인 영향을 미칩니다.

감정가는 296,000,000원이지만, 실제 인수해야 할 임차인 보증금을 고려하면 실질적인 매입 비용은 더 높아집니다.

주변 시세와 비교하여 인수 보증금을 제외한 실질적인 투자 가치를 신중하게 검토해야 할 물건입니다.

1.9. 투자 포인트

* 경매 물건으로 시세보다 저렴하게 취득할 잠재력이 있습니다.

* 김포시 운양동 지역은 지속적인 개발 및 인구 유입이 예상되는 지역입니다.

* 대항력 있는 임차인 인수 조건으로, 명도 부담은 상대적으로 적을 수 있으나 보증금 인수 비용을 반드시 고려해야 합니다.

1.10. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 296,000,000원입니다.

그러나 권리분석 상 대항력 있는 임차인 이 의 보증금 240,000,000원을 낙찰자가 인수해야 합니다.

최근 매매 사례(59.98㎡ 면적 기준)를 보면, 2026년 4월 255,000,000원, 2026년 6월 290,000,000원에 거래되었습니다. 최근 전세 사례(59.98㎡ 면적 기준)는 2026년 5월 210,000,000원에 보증금으로 거래되었습니다.

인수해야 할 임차인 보증금(240,000,000원)을 고려할 때, 본 물건의 실질적인 최대 매입 가능가는 최근 유사 면적 매매가 최고가인 290,000,000원 수준으로 볼 수 있습니다.

따라서, 인수 보증금 240,000,000원을 제외하고, 낙찰자가 실제 부담해야 하는 금액을 290,000,000원 이하로 맞추려면, 입찰가는 대략 50,000,000원 (290,000,000원 - 240,000,000원) 이하가 되어야 합니다.

하지만, 이는 매우 공격적인 입찰가이며 유찰 가능성을 높입니다. 실질적인 투자 수익률 및 명도 절차, 잠재적 하자 등을 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

인수 보증금 240,000,000원을 제외한 금액으로, 감정가 대비 약 60~80% 수준에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다.

따라서, 150,000,000원 ~ 200,000,000원 사이에서 본인의 투자 전략에 맞춰 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 수 있습니다. (이는 인수 보증금을 제외한 입찰가이며, 실제 총 지출액은 입찰가 + 인수 보증금 240,000,000원이 됩니다.)

*주의: 본 예상 입찰가는 최근 시세 및 인수 보증금을 바탕으로 산정되었으며, 실제 경매 진행 시 경쟁 상황, 법원 결정, 추가 정보 등에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.