나이스옥션 법원경매 부천 2023타경51838 [1] 경기도 김포시 마산동 658-10 주건축물제1동 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호원 · 평가일 2025.09.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 마산동 소재 ""마산파출소"" 남동측 근거리에 위치하며,
주위는 공통주택, 주상복합건물, 임야 등으로 형성되며 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

대체로 정방형의 토지로서 인접도로와 평탄한 주상복합건물부지임.

인접 도로상태

북측으로 소로1류 및 남측으로 중로3류의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로1류(접함), 중로3류(접함), 가축사육
제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한
법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개빌지구<택지개발촉집법>, 하수처리구역
<하수도법>, 토지거래계약에 관한 허가구역임.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트스라브지붕 4층으로
외벽 : 돌붙임, 드라이비트 및 스톤코트 마감 등
내벽 : 페인트 및 벽지 마감 등
창호 : 샷시 유리창 등

이용상태

1층 : 근린생활시설 4개호(3개호는 공실)
2층 : 다가구주택
3층 : 다가구주택
4층 : 다가구주택

설비내역

위생설비, 난방설비(2층-4층) 및 승강기설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

건물개황도 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 일반건축물대장상 2층, 3층은 각각 2가구, 4층은 1가구로 되어
있으나, 현황은 이보다 호수가 많은 것으로 조사되며, 건축물현황도도 상이 할
것으로 추정됨.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(2층 사무실) 포함.
일반건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 내역

사건번호: 부천지원 2023타경51838 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 종OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 김포시 마산동 658-10번지 (주건축물제1동)

용도: 근린주택

감정가: 1,980,062,160 원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 311.70㎡ (약 94.31평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡ (0.00평)

건물면적: 560.14㎡ (약 169.54평)

건물 제시외 면적: 76.40㎡ (약 23.12평)

1.4. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 중복사건, 대항력있는 임차인, 선순위 임차권 존재

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물(2층 사무실) 포함. 일반건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있음.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 마산동 소재 "마산파출소" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택, 주상복합건물, 임야 등으로 형성되어 있어 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본건 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준으로 판단됩니다.

2.3. 토지 이용 현황

토지는 대체로 정방형의 토지로서 인접 도로와 접면하며 평탄한 주상복합건물 부지입니다.

북측으로 소로1류, 남측으로 중로3류의 포장도로와 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로1류, 중로3류 접함, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 성장관리권역, 택지개발지구, 하수처리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 토지 및 건물 모두 2019년 3월 22일 접수된 한국자산관리공사의 근저당권 (채권최고액 480,000,000원, 636,000,000원)입니다.

매각으로 인하여 말소될 권리: 말소기준권리 이하의 모든 근저당권, 임의경매, 압류, 주택임차권 등은 말소될 예정입니다. (예: 한국자산관리공사의 근저당권, 세검정새마을금고 및 종로서부새마을금고의 임의경매, 김포세무서장 및 국민건강보험공단의 압류 등)

3.2. 임차인 현황

본건에는 다수의 임차인이 거주하고 있으며, 주요 임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 고영희: 보증금 70,000,000원, 전입 2020-12-21, 확정 2020-12-21, 대항력 없음.

* 김현정: 보증금 30,000,000원, 전입 2023-09-08, 확정 2023-09-08, 대항력 없음.

* 김효종: 보증금 60,000,000원, 전입 2021-07-13, 확정 2021-07-13, 대항력 없음.

* 송근식: 보증금 50,000,000원, 전입 2021-06-02, 확정 2021-06-02, 대항력 없음.

* 심우재: 보증금 75,000,000원, 전입 2021-11-22, 확정 일자 없음, 배당신고 2021-11-17, 대항력 없음. (확정일자 부재 및 배당신고 일자가 전입일자보다 빠름)

* 이강우: 보증금 45,000,000원, 전입 2021-07-12, 확정 2021-07-12, 대항력 있음.

* 이세형: 보증금 40,000,000원, 전입 2020-07-31, 확정 2020-07-31, 대항력 없음.

* 임도원: 보증금 10,000,000원, 차임 700,000원, 전입 2018-01-11, 확정 2021-11-19, 대항력 있음. (다액의 월세 발생 임차인)

* 정지현: 보증금 90,000,000원, 차임 150,000원, 전입 2021-07-30, 확정 2021-07-30, 대항력 없음.

* 조욱현: 보증금 50,000,000원, 전입 2020-04-13, 확정 2020-03-31, 대항력 없음.

* 주식회사금포소방: 보증금 5,000,000원, 차임 500,000원, 전입 2020-03-30, 대항력 없음.

* 주택도시보증공사(이민주): 보증금 60,000,000원, 전입 2019-07-29, 확정 2019-06-03, 대항력 없음.

* 최은성: 보증금 60,000,000원, 전입 2021-07-12, 확정 2021-07-12, 대항력 없음.

* 한정순: 보증금 0원, 전입 2023-09-18, 대항력 없음.

* 윤승한: 보증금 0원, 전입 2023-12-13, 대항력 없음.

* 이한길: 보증금 0원, 전입 2020-07-21, 대항력 없음.

인수 보증금 합계: 0원

3.3. 권리분석 요약

본건에는 '대항력 있음'으로 조사된 임차인이 2명(임도원, 이강우) 있으며, 이들의 보증금 및 차임 조건 등을 면밀히 확인해야 합니다. 비록 현재까지 '인수 보증금 합계'는 0원으로 명시되어 있으나, '대항력 있음'이라는 점은 경매 낙찰자에게 잠재적인 부담이 될 수 있으므로, 입찰 전 법률 전문가와 상담하여 권리관계 및 예상 배당표를 다시 한번 검토하시는 것이 필수적입니다. 또한, '중복사건', '대항력있는 임차인', '선순위 임차권'이라는 특수물건 정보가 명시되어 있어 주의가 요구됩니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 이용 현황

본 건물은 1층에 근린생활시설(4개 호실, 3개 호실 공실), 2층부터 4층까지는 다가구주택으로 이용되고 있습니다. 철근콘크리트구조의 4층 건물이며, 건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있는 점은 상권 및 가치에 부정적인 영향을 줄 수 있습니다.

4.2. 주변 상권

주변에 주거 단지와 상업 시설이 혼재되어 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다. 1층 근린생활시설의 공실 현황 및 향후 임대 가능성은 별도 확인이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건 인근에는 마산파출소, 버스정류장이 소재하며, 주위 환경은 공동주택, 주상복합 건물 등으로 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 주변 환경

김포시 마산동 지역은 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역으로, 주거 편의성은 양호한 편입니다. 그러나, 검색 결과에 따르면 마산동 지역에는 폐기물 처리시설(자원화센터)이 위치하고 있어, 해당 시설과의 거리 및 환경적 영향 등을 고려할 필요가 있습니다. 또한, 김포시 차원에서 광역소각장 건립이 추진되고 있다는 점도 장기적인 관점에서 유의해야 할 부분입니다. (이는 해당 지역의 환경적 특성을 나타내는 정보이며, 본 물건과의 직접적인 인접성 여부는 별도 확인 필요)

6. 잠재적 리스크

6.1. 위반건축물 등재

일반건축물대장상 본 건물은 위반건축물로 등재되어 있습니다. 이는 이행강제금 부과, 사용 승인 제한 등 법적 제재의 대상이 될 수 있으며, 추후 재산권 행사나 활용에 제약을 초래할 수 있습니다.

6.2. 대항력 있는 임차인

앞서 권리분석에서 언급된 '대항력 있음' 임차인(임도원, 이강우)은 낙찰자가 임차인의 보증금을 전부 인수하거나, 배당에서 전액 변제받지 못할 경우 법적 분쟁의 소지가 있습니다. 특히 임도원 씨는 월세 임차인으로, 계약 조건 및 보증금 반환 의무 등에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

6.3. 제시외 건물

제시외 건물(2층 사무실)이 매각 대상에 포함된다는 점은 권리분석 및 현황 확인 시 고려해야 할 사항입니다.

6.4. 건물 현황과 공부 상 차이

건축물대장상 2층은 2가구, 3층은 2가구, 4층은 1가구로 되어 있으나, 현황은 이보다 더 많은 호수로 조사되었으며, 건축물현황도와 상이할 것으로 추정됩니다. 이는 불법 건축물 등재의 원인이 될 수 있으며, 실제 이용 현황과 공부 상 현황의 불일치로 인한 추가적인 문제가 발생할 수 있습니다.

6.5. 시장 대비 높은 감정가

제공된 주변 연립/다세대 주택의 최근 매매 사례(약 5억~6억 원대)와 비교했을 때, 본 근린주택의 감정가(약 19.8억 원)는 상당히 높게 책정되어 있습니다. 본 건물의 용도, 수익성, 주변 시세와의 괴리 등을 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 김포시 마산동에 위치한 근린주택으로, 대지 311.70㎡, 건물 560.14㎡ 규모의 4층 건물입니다. 1층은 근린생활시설, 2~4층은 다가구주택으로 구성되어 있습니다. 입지 조건은 보통 수준이며, 대중교통 이용이 가능합니다.

권리 관계상 '대항력 있는 임차인'이 존재하고, '위반건축물'로 등재된 점, 그리고 공부 상 건축물 현황과 실제 이용 현황 간의 차이가 있는 점은 중대한 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 또한, 주변 시세와 비교했을 때 감정가가 높은 편이라는 점도 투자 판단 시 고려해야 할 요소입니다. 이러한 리스크 요인들을 종합적으로 고려하여 신중한 투자 결정을 내리는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 마산동 지역의 근린주택 및 상가 수익형 부동산으로서의 잠재력.

* 넓은 토지면적과 건물면적을 활용한 다양한 수익 창출 가능성.

* 향후 지역 개발 및 인구 증가에 따른 부동산 가치 상승 기대 (장기적 관점).

9. 예상 입찰가

본 물건은 감정가 1,980,062,160원으로 책정되어 있습니다. 그러나 '위반건축물' 등재, '대항력 있는 임차인'의 존재, 공부와의 차이, 그리고 주변 유사 주택(연립/다세대)의 실거래가(약 5억~6억 원대)와 감정가 간의 현저한 괴리 등을 고려할 때, 높은 가격에서의 입찰은 신중해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 유사 용도(근린주택, 상가주택)의 최근 실거래 사례 및 임대 수익률 분석이 선행되어야 하나, 제공된 정보만으로는 어렵습니다.

일반적으로 위와 같은 리스크 요인과 주변 시세를 고려할 때, 감정가의 80~90% 수준에서 신중하게 접근하는 것이 권장됩니다. 즉, 약 1,680,000,000원에서 1,780,000,000원 사이의 가격대를 고려해 볼 수 있으나, 이는 낙찰 후 발생할 수 있는 추가 비용(위반건축물 시정 비용, 임차인 명도 비용 등)과 본 건물의 실제 수익성 분석 결과를 반드시 반영하여 조정되어야 합니다.

입찰 전, 반드시 현장 방문을 통해 건물 상태를 직접 확인하고, 법률 전문가와 함께 권리분석 및 예상 배당표를 재검토하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.