나이스옥션 법원경매 부천 2025타경33270 [1] 경기도 부천시 오정구 원종동 383-8 11동 1층 102호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서해 · 평가일 2025.04.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 오정구 원종동 소재 ""원정초등학교"" 북서측 인근에 위치하며, 주위 일대는 다세대주택, 연립주택, 아파트단지, 교육시설, 공원 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위여건 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량출입 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 무난시됨.

건물의 구조

벽돌조 슬래브지붕 2층 건물내의 제1층 제102호로서,
(사용승인 : 1982.10.5.)
외벽 : 벽돌쌓기 마감 등
창호 : 샷시창호 임.

이용상태

연립주택(폐문부재로 내부확인 못함)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 전기설비 등이 설비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접도로 대비 대체로 등고 평탄한 2필 일단의 부정형의 토지로서, 연립주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 8미터, 북측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1 :
제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

기호2 :
제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-이 사건 경매목적물은 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 부천원종 혜원연립 방배아파트 가로주택정비사업내 소재하고 사업시행계획인가(관리처분계획포함)를 득하였고
-부천원종 혜원연립 방배아파트 가로주택정비사업조합의 회신 내용은 다음과 같음
1. 소유자는 분양신청한 조합원이며
2. 매수인의 조합원 지위 승계에 대하여 승계취득 여지 있음 ( 명확한 사실관계는 부천원
종 혜원연립 방배아파트 가로주택정비사업조합 등을 통해 반드시 확인요)
3. 추가분담금 발생여지 있음( 명확한 사실관계는 부천원종 혜원연립 방배아파트 가로주
택정비사업조합 등을 통해 반드시 확인요, 추정분담금(청산추정액) 356,609,367원이
고 동호수 추첨에 따라 변동된다는 2026.6.18.자 채권자 의견서가 제출됨)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 부천지원 2025타경33270 (1) 사건으로, 경기도 부천시 오정구 원종동 383-8번지에 위치한 연립주택입니다. 해당 물건의 건물 사용승인은 1982년 10월 5일이며, 감정가는 200,000,000원 (2억원)입니다. 토지 면적은 50.57㎡(약 15.31평)이며, 건물 면적은 46.25㎡(약 13.98평)입니다. 토지와 건물은 일괄 매각 대상이며, 경매 구분은 부동산 임의 경매입니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 부천시 오정구 원종동 소재 원정초등학교 북서측 인근에 위치합니다. 주위 일대는 다세대주택, 연립주택, 아파트단지, 교육시설, 공원 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위 여건은 보통입니다. 본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정도 무난한 편입니다. 주변 지역에 대한 조사 결과, 명확한 혐오시설은 확인되지 않았으나, 일부 공업 시설 및 상업 시설이 혼재될 수 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2023년 09월 14일 군산시수산업협동조합이 설정한 근저당권(140,400,000원)입니다. 이와 함께 말소될 것으로 예상되는 권리로는 채승익의 소유권 이전 8번 신탁 등기 말소(2018-01-09), 주식회사에이피엘파이낸셜대부의 근저당권(2024-10-18), 군산시수산업협동조합의 임의경매(2025-04-10) 등이 있습니다. 총 등기부채권액은 159,900,000원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 개요와 함께 명시되어 있으나, 해당 지상권의 내용 및 본건 가로주택정비사업에 미치는 영향에 대한 구체적인 내용은 추가 확인이 필요합니다.

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대차 관계는 미상입니다.

1.3. 상권분석

본건은 주거 지역 내에 위치하며, 주변에 다양한 주거 형태와 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다. 특히, 본 물건이 포함된 부천원종 혜원연립 방배아파트 가로주택정비사업이 진행 중이라는 점은 향후 주거 환경 개선 및 신축 아파트 단지 형성에 따른 가치 상승을 기대하게 하는 요인입니다.

1.4. 생활정보

교육 시설로는 원정초등학교가 인근에 위치하고 있으며, 각종 근린생활시설과 공원 등이 인접하여 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 건물은 1982년에 준공되어 연식이 오래되었으나, 가로주택정비사업을 통해 신축될 가능성이 높아 주거 환경 개선이 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크 요인은 현재 진행 중인 가로주택정비사업과 관련되어 있습니다.

* 소유자는 분양 신청한 조합원으로 확인되나, 매수인의 조합원 지위 승계 여부는 반드시 부천원종 혜원연립 방배아파트 가로주택정비사업조합을 통해 명확히 확인해야 합니다.

* 추가 분담금 발생 가능성이 매우 높습니다. 채권자 의견서(2026.06.18)에 따르면 추정 분담금은 356,609,367원이며, 이는 동호수 추첨 결과에 따라 변동될 수 있습니다. 이 금액은 현재 감정가(2억원)를 훨씬 상회하는 수준이므로, 실질적인 총 투자 비용을 고려할 때 매우 신중해야 합니다.

* 사업 지연 또는 무산의 가능성도 배제할 수 없습니다.

* 폐문 부재로 인해 건물 내부 확인이 불가능하여, 정확한 내부 이용 상태, 관리 상태, 수리 필요 여부 등을 파악하기 어렵습니다.

* 임대차 관계가 미상으로, 실제 거주자나 임차인이 있을 경우 명도 과정에서 예상치 못한 어려움이 발생할 수 있습니다. 다만, 인수 보증금이 0원이므로 명도 저항이 크지 않을 가능성도 있습니다.

* 건축 연도가 1982년으로 노후화되어 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재 여부는 사업 진행 및 향후 권리 관계에 중대한 영향을 미칠 수 있으므로, 반드시 구체적인 내용을 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 가로주택정비사업 완료 시 신축 아파트로의 전환이 예상되어 상당한 미래 가치 상승 잠재력을 지니고 있습니다. 하지만, 사업 추진에 따른 불확실성, 특히 높은 추가 분담금 규모는 투자 결정에 있어 가장 큰 위험 요소입니다. 투자 전 반드시 부천원종 혜원연립 방배아파트 가로주택정비사업조합과 직접 소통하여 조합원 지위 승계 가능 여부, 확정되는 추가 분담금 규모, 사업 진행 현황 등을 면밀히 확인해야 합니다. 건물 내부 확인이 어려운 점과 임대차 관계 미상의 리스크도 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 가로주택정비사업 완료 시 신축 아파트 입주를 통한 시세 차익 기대.

* 원종동 지역의 재개발 사업 활성화 추세에 따른 수혜 가능성.

* 비교적 양호한 교통 및 생활 편의시설 접근성.

1.8. 예상 입찰가

현재 감정가는 200,000,000원입니다.

최근 주변 다세대 주택 매매 사례(2025년 12월 거래)를 분석한 결과, 전용면적 26.64㎡~31.32㎡ 기준으로 7,000만원 ~ 9,000만원 수준으로 거래되었습니다. 이를 바탕으로 본건 전용면적 46.25㎡의 현재 시세를 추정하면 약 12,900만원 ~ 15,700만원으로 예상됩니다.

여기에 추정 추가 분담금 356,609,367원을 더하면, 총 투입 예상 금액은 약 48,561만원 ~ 51,361만원에 달합니다.

본 경매 물건은 인수할 보증금이 없으나, 높은 추가 분담금은 실질적인 총 투자 비용을 크게 증가시킵니다.

신축 아파트로서의 미래 가치를 보고 투자하는 경우, 현재 감정가 2억원보다 높은 금액으로 입찰을 고려할 수 있습니다. 그러나 이는 사업의 성공적인 완료와 조합원 지위 승계가 확실하다는 전제가 필요합니다.

보수적으로 접근할 경우, 감정가 수준에서 다소 상향된 금액을 고려해 볼 수 있습니다.

제안 예상 입찰가: 210,000,000원 ~ 250,000,000원.

본 예상 입찰가는 추정 분담금액과 조합원 지위 승계가 긍정적으로 확정된다는 전제 하에 산출되었으며, 실제 입찰 시에는 추가 분담금 확정 여부 및 조합과의 협의 결과에 따라 입찰가 조정이 필수적입니다. 만약 총 투입 비용이 5억원 이상으로 증가할 수 있다는 점을 감안하여 매우 신중한 결정이 요구됩니다.

면책 조항: 본 예상 입찰가는 제공된 정보만을 바탕으로 산출되었으며, 실제 입찰 시에는 반드시 전문가와 상의하여 현장 조사, 관계 기관(조합) 상담, 법률 자문 등을 거쳐 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.