나이스옥션 법원경매 여주 2023타경5927 [2] 경기도 여주시 능현동 166-46 1동 동물 및 식물 관련시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우민 · 평가일 2023.12.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 경기도 여주시 능현동 소재 "명성황후생가" 동측 인근에 위치하며 주위는 근린생활시설, 단독주택, 농경지 및 임야 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경 보통임.

교통상황

본건 또는 인근까지 차량 접근 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 교통여건은 보통수준임.

형태 및 이용상태

부정형 또는 세장형의 토지로서 인접지와 대체로 등고 평탄하며, 기호1은 전, 기호2는 휴경지, 기호3,5,6,15는 곤충사육시설 건부지, 기호7 철탑부지, 기호16 잡종지, 기호17 전으로 이용중임.

인접 도로상태

기호1,2는 지적도상 맹지로서 인접토지를 통하여 접근가능하며, 그 외 토지는 세로에 접함. #별첨 지적도 참조.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,2 : 생산관리지역, 가축사육제한구역(2018-11-09)(일부제한지역 300m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2018-11-09)(일부제한지역 500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>
기호3 : 계획관리지역, 보전관리지역, 생산관리지역, 가축사육제한구역(2018-11-09)(일부제한지역 200m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>
기호5,7,15,16 : 생산관리지역, 가축사육제한구역(2018-11-09)(일부제한지역 200m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>
기호6 : 생산관리지역, 가축사육제한구역(2018-11-09)(일부제한지역 200m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, <추가기재>해당지번 중 108㎡ 전원개발사업구역(전원개발촉진법)「국가지리정보 보안관리규정」제10조 제11조에 의거 지도는 공개제한 대상으로 분류되어 도면에 표기하지 않습니다.
기호17 : 농림지역, 가축사육제한구역(2018-11-09)(일부제한지역 200m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2018-11-09)(일부제한지역 300m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>, 역사문화환경보존지역(역사문화환경보존지역)<문화재보호법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>임. #별첨 토지이용계획확인서 참조.

제시목록 외의 물건

지적 및 건물개황도 참조.

공부와의 차이

기호1,17은 공부상 지목 답이나 현황은 전으로 이용중이고, 기호2는 휴경지 상태, 기호5,6,15는 현황 대, 기호7은 현황 철탑부지, 기호16은 현황 잡종지 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호4,8-14 공히 일반철골구조 판넬지붕 단층건으로서,
벽체 : 판넬마감
바닥 : 하드너 및 일부 타일마감 등

이용상태

기호4,8-14 공히 곤충사육시설 등으로 이용되었던 것으로 조사됨.

설비내역

기호4 급배수 및 위생설비 되어있음.

부합물 및 종물

지적 및 건물개황도 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각.
목록5, 6, 7, 15, 16. 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음).
목록5, 6, 7, 15, 16. 현황은 건물부지임.
목록3. 지상 제시외 철파이프조천막지붕 창고 89㎡ 매각에 포함.
목록5. 지상 제시외 시설물 매각에서 제외.
목록6. 지상 소재 컨테이너 매각에서 제외.
목록7. 지상 송전탑 매각에서 제외.
목록16. 지상 소재 비닐하우스 2동 매각에서 제외.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

본 물건은 여주지원 2023타경5927 (2) 사건으로, 경기도 여주시 능현동 166-46 1동에 소재합니다.

주요 용도는 동물 및 식물 관련시설이며, 감정평가액은 4,092,647,600원입니다.

토지 총 면적은 9251.00㎡ (약 2798.43평)이고, 건물 총 면적은 1928.00㎡ (약 583.27평)입니다.

본 경매는 토지와 건물을 일괄하여 매각하는 부동산 임의경매 사건이며, 채권자는 대신농업협동조합입니다.

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 경기도 여주시 능현동 소재 "명성황후생가" 동측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 근린생활시설, 단독주택, 농경지 및 임야 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능한 수준입니다. 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

* 인접 도로상태

일부 토지(기호1, 2)는 지적도상 맹지이나 인접 토지를 통해 접근 가능하며, 그 외 토지는 도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

* 경매 구분

부동산 임의경매 (여주지원 2023타경5927 (2))

* 채권자

대신농업협동조합

* 말소기준권리

토지 등기부상 말소기준권리는 2020년 12월 15일 접수된 대신농업협동조합의 근저당권입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리

말소기준권리보다 후순위인 대부분의 권리(소유권 이전, 근저당권, 가압류, 압류 등)는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 매수인 인수 권리

본 물건은 다음과 같은 권리가 매수인에게 인수될 수 있습니다.

* 목록5. 구분지상권 설정등기 (2022.12.16. 등기)는 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

* 목록6, 7. 지상권 설정등기 (1992.8.5. 등기, 한국전력공사)는 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

상세 내용은 반드시 등기부등본 및 물건명세서를 재확인해야 합니다.

* 임차인 현황

인수되는 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있습니다.

4. 상권분석

본 물건의 주 용도는 동물 및 식물 관련시설로, 구체적으로는 곤충사육시설로 사용된 것으로 조사되었습니다.

역사적 명소인 명성황후생가 인근에 위치하나, 주변은 농경지 및 임야 등과 혼재되어 있어 일반적인 상업 시설 밀집 지역과는 거리가 있습니다.

현재 용도에 맞는 사업을 운영하거나, 해당 지역의 규제 하에서 가능한 다른 용도로의 전환을 고려할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 시설

명성황후생가와 같은 역사 문화 자원이 인접해 있습니다. 또한, 근린생활시설 및 단독주택이 혼재된 지역입니다.

* 교통 여건

차량 접근은 용이하나, 대중교통 이용은 인근 버스정류장에 의존해야 하므로, 전반적인 생활 편의성은 보통 수준으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 제출 필수

매각물건명세서상 목록5, 6, 7, 15, 16에 해당하는 토지는 농지취득자격증명 제출이 필수이며, 매각결정기일까지 미제출 시 보증금 반환이 불가하므로 발급 가능 여부를 사전에 반드시 확인해야 합니다.

* 인수되는 권리 존재

상기 권리분석에서 명시된 구분지상권 및 지상권은 매수인에게 인수되므로, 이에 대한 추가적인 부담이나 제약이 발생할 수 있습니다. 특히 토지 이용에 제약이 될 수 있으므로 면밀한 검토가 필요합니다.

* 재매각 물건

본 물건은 재매각으로 진행되고 있어, 이전 경매 절차에서 유찰되었거나 문제가 있었을 가능성이 있습니다.

* 제시외 물건 처리

목록3에 해당하는 철파이프조 천막지붕 창고 89㎡는 매각에 포함되나, 목록 5, 6, 7, 16에 해당하는 제시외 시설물, 컨테이너, 송전탑, 비닐하우스 등은 매각에서 제외되므로, 현장 조사 시 명확히 구분하여 확인해야 합니다.

* 혐오시설 존재 여부

주변 지역에 대한 확인 결과, 직접적으로 부동산 가치에 부정적 영향을 줄 만한 혐오시설(예: 산업 폐기물 처리장, 대규모 발전소 등)은 인근에 직접적으로 확인되지 않았습니다. 다만, 상세한 주변 환경 조사가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 넓은 면적의 토지와 다수의 동물 및 식물 관련시설(곤충사육시설) 건물을 포함하는 복합 물건입니다.

명성황후생가 인근이라는 독특한 입지 조건을 가지고 있으며, 현재 용도에 따른 사업 운영이나 전환 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

매수인 인수 권리(구분지상권, 지상권) 존재, 농지취득자격증명 필수 발급, 재매각 이력 등은 본 물건 취득 시 반드시 고려해야 할 주요 사항입니다.

따라서, 본 물건은 특수성이 강하므로, 철저한 권리 분석과 현장 조사를 바탕으로 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적 활용: 9251.00㎡의 넓은 토지를 활용하여 사업 규모 확대, 시설 증축, 또는 다른 용도로의 개발 가능성이 있습니다.

* 특정 목적 사업 적합성: 동물 및 식물 관련시설, 특히 곤충사육시설 등 특정 목적을 위한 사업장으로 즉시 활용 가능합니다.

* 농업 및 관련 사업 잠재력: 농경지 및 임야가 혼재된 지역적 특성을 고려할 때, 농업 기반 사업 또는 관련 시설 투자에 유리할 수 있습니다.

* 역사 문화 자원 연계 가능성: 인근 명성황후생가 등 역사 문화 자원과의 연계 가능성을 탐색해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가 산정 시에는 다음과 같은 사항을 반드시 고려해야 합니다.

* 권리 분석: 매수인에게 인수되는 권리(구분지상권, 지상권 등)에 대한 정확한 가치 평가 및 이에 따른 실질적인 인수 비용을 산출해야 합니다.

* 토지 및 건물 가치: 감정가격을 기준으로 하되, 주변 시세, 시장 상황, 물건의 현 상태 및 활용 가능성 등을 종합적으로 반영하여 가치를 재평가해야 합니다.

* 농지취득자격증명: 해당 증명 발급이 가능한지, 발급 시 농업인으로서의 의무 등이 발생하는지 등을 면밀히 검토해야 합니다.

* 재매각 이력: 이전 유찰 사유를 파악하고, 이에 따른 낙찰가율 추이를 분석해야 합니다.

제시된 정보 상, '인수 보증금'은 0원으로 표기되어 있으나, 이는 통상적인 임차인의 보증금에 대한 내용으로 추정됩니다. 인수되는 권리에 대한 금전적 부담이 있다면, 이를 총 입찰가에서 제외하여 순수 투자 비용을 계산해야 합니다.

따라서, 본 물건에 대한 정확하고 합리적인 예상 입찰가 산정을 위해서는 전문가의 도움을 받아 심층적인 권리 분석, 현장 조사, 시장 가치 평가 등을 수행하시기를 강력히 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.