나이스옥션 법원경매 여주 2023타경36600 [2] 경기도 양평군 서종면 수능리 68-12 단독주택 경매

매각기일: 2025-12-03

물건 개요

나이스옥션 법원경매 여주 2023타경36600 [2] 경기도 양평군 서종면 수능리 68-12 단독주택 경매

물건 대표 이미지

여주지원 경매5계 2023타경36600 | 소재지: 경기도 양평군 서종면 수능리 68-12 | 감정가: 103,381,020원 | 최저가: 8,514,000원 | 용도: 단독주택

1. 여주지원 2023타경36600 (2) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 여주지원 2023타경36600 (2)

소재지: 경기도 양평군 서종면 수능리 68-12

용도: 단독주택 (현재 신축 중단 상태)

감정가: 103,381,020원

토지 면적: 0.00㎡ (0평) / 토지 지분율: 0%

건물 면적: 139.14㎡ (약 42.1평)

건물 지분율: 13913.999999999998% (건물 전체를 의미하는 것으로 보임)

매각 대상: 건물만 매각

경매 구분: 부동산 강제경매

소유자: 김OO

채무자: 황OO

채권자: 김OO

1.2. 입지 조건

경기도 양평군 서종면 수능리는 수도권과의 접근성이 양호한 지역으로, 전원생활을 누릴 수 있는 환경을 갖추고 있습니다. 다만, 해당 물건지의 구체적인 주변 환경에 대한 정보는 제한적이며, 서종면 일대는 상대적으로 조용하고 자연 친화적인 주거 환경을 선호하는 이들에게 적합한 지역으로 평가됩니다. 주변 지역은 주로 단독주택 및 전원주택 부지로 이용되고 있으며, 일부 농경지가 혼재되어 있습니다.

1.3. 권리 분석

본 물건은 여러 복합적인 권리 및 특이사항을 가지고 있어 면밀한 분석이 요구됩니다.

우선 '재매각' 물건으로, 이전 경매 절차에서 매수인이 나타나지 않았거나 매각이 취소되었음을 의미합니다. 이는 물건 자체의 매력 부족, 예상치 못한 권리 관계, 혹은 높은 유찰가 등 여러 요인에 기인할 수 있습니다.

'건물만 매각' 대상이며 토지 지분율이 0%인 점은 매우 중요합니다. 이는 낙찰자가 건물에 대한 소유권만을 취득하고, 건물이 건축된 토지에 대한 소유권이나 사용 권리를 가지지 못함을 의미합니다. 이 경우 토지 소유자와의 관계 설정이 필수적이며, 지료 지급, 토지 사용 계약, 혹은 건물 철거 요구 등 토지 소유자의 권리 행사에 따라 문제가 발생할 수 있습니다.

'법정지상권'이 특이사항으로 기재되어 있으나, '주의사항'에서는 '법정지상권의 부존재 및 건물 철거를 명하는 확정 판결'이 있다고 명시되어 있습니다. 이는 수원지방법원 여주지원 2022가단15511, 수원지방법원 2023나61912 사건을 통해 건물 철거가 확정되었음을 의미하며, 법정지상권의 성립 가능성이 없거나 이미 배제되었음을 시사합니다. 이는 해당 물건의 가장 큰 리스크 요인이 됩니다.

'건축법상 사용승인 받지 않은 건물'이며 '신축(외벽 마감공사 진행 중 공사 중단) 중'이라는 점은 물건의 현황을 명확히 보여줍니다. 사용승인을 받지 못해 건축물대장이 존재하지 않으며, 건축 과정이 중단된 상태이므로 법적으로 안정적인 사용 및 처분이 어렵습니다.

'특별매각조건'으로 매수신청보증금이 최저매각가격의 30%로 책정되었습니다. 이는 일반적인 10%보다 높아 자금 계획에 유의해야 함을 나타냅니다.

1.4. 상권 분석

서종면 수능리 일대는 대규모 상업 시설보다는 전원생활을 기반으로 한 소규모 상권이나 지역 기반 상가가 발달했을 가능성이 높습니다. 최근 양평군 지역은 귀농·귀촌 인구 증가와 함께 자연 친화적인 라이프스타일을 추구하는 수요층이 늘면서, 지역 특색을 살린 카페, 식당, 펜션 등의 소규모 상권이 성장하는 경향을 보입니다. 하지만 해당 물건지의 구체적인 상권 위치 및 분석은 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

1.5. 생활 정보

물건 (기호 1)은 현재 '단독주택'으로 이용 중이며, '공실' 상태로 조사되었습니다. 위생 설비, 급배수 설비, 가스 난방 설비가 갖춰져 있으며, 외벽은 대리석, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 알루미늄 샷시 이중창, 바닥은 모노륨으로 마감되었습니다.

물건 (기호 2)는 외벽 마감 공사 진행 중이던 신축 건물이 공사 중단된 상태입니다.

부합물 및 종물은 없는 것으로 확인되었습니다.

주변에 혐오시설에 대한 직접적인 언급이나 검색 결과는 확인되지 않았습니다. 다만, 지역 개발 과정에서 발생할 수 있는 공동형 종합장사시설 건립 논의 등은 주민 의견 수렴 과정이 필요함을 시사합니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 심각한 리스크는 '건물 철거 확정 판결'입니다. 수원지방법원 여주지원 2022가단15511, 수원지방법원 2023나61912 판결에 따라 해당 건물이 철거될 위험이 매우 높습니다. 이는 낙찰받더라도 건물을 사용하지 못하고 철거해야 할 가능성을 시사합니다.

'건물만 매각'으로 토지 소유권이 없어, 토지 소유자와의 관계에서 지료 분쟁, 강제적인 토지 사용 방해, 혹은 건물 철거 요구 등 법적 분쟁 발생 가능성이 높습니다.

'건축법상 사용승인을 받지 않은 건물'이므로, 법적인 사용이 제한되며, 추후 증축, 개축, 또는 매매 시에도 큰 제약이 따릅니다.

'공사 중단된 신축 건물' 상태로, 완공까지 상당한 추가 공사 비용과 시간이 소요될 것으로 예상됩니다.

'재매각' 물건으로, 이전 입찰자들이 간과했거나 해결되지 않은 문제가 있을 가능성이 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 '건물 철거 확정 판결'이라는 결정적인 법적 리스크와 '토지 소유권 없는 건물만 매각'이라는 구조적인 문제점을 동시에 안고 있습니다. 더불어 사용승인 미필 및 공사 중단 상태라는 점은 추가적인 복잡성을 야기합니다. 이러한 심각한 위험 요소들을 고려할 때, 일반적인 부동산 투자 관점에서의 접근은 매우 신중해야 합니다. 법적 절차 및 토지 소유자와의 협상 과정에 대한 면밀한 이해와 함께, 철거 가능성 및 추가 공사 비용 등을 종합적으로 고려한 극히 보수적인 접근이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

현재 상태에서의 투자 포인트는 매우 제한적입니다.

1. **철거 리스크 해결 가능성**: 만약 철거 판결의 효력을 무효화하거나, 토지 소유자와의 합의를 통해 건물을 합법적으로 유지 및 사용할 수 있는 획기적인 방안을 마련할 수 있다면, 낮은 감정가 대비 가치를 기대할 수도 있습니다. 그러나 이는 매우 어렵고 복잡한 법적, 협상 과정을 수반합니다.

2. **토지 소유자와의 협상**: 토지 소유자와의 긴밀한 협상을 통해 토지 사용권을 확보하거나, 향후 토지와 건물을 일괄 매각하는 등의 시나리오를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 이는 전적으로 토지 소유자의 의지에 달려 있습니다.

3. **특수 목적 활용**: 만약 건물이 일부 철거되더라도, 토지의 잠재적 가치나 잔존 건물 일부를 활용할 수 있는 특수한 목적(예: 건축 자재 활용, 임시 시설 등)이 있다면 고려해 볼 수 있습니다.

결론적으로, 본 물건은 높은 위험 부담을 수반하며, 성공적인 투자를 위해서는 법률 및 부동산 전문가의 심층적인 분석과 함께, 상당한 시간과 자금, 그리고 불확실성을 감수할 준비가 되어 있어야 합니다.

법원 정보

여주지원 경매5계