나이스옥션 법원경매 여주 2024타경134 [1] 경기도 이천시 부발읍 아미리 730-3 이천하이클래스 5층504호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼도 · 평가일 2024.01.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 이천시 부발읍 아미리 소재 "현대성우오스타 2단지아파트" 서측 인근에 위치
하며, 주위는 아파트단지, 업무시설, SK하이닉스공장, 농경지, 근린생활시설 등이 혼재하고
있음.

교통상황

본건까지 차량진입이 가능하며, 남동측으로 영동고속도로 "이천IC"가 위치하며, 인근에 소재
하는 버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등 제반교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층중 5층으로서
외 벽: 시멘몰탈위 페인팅 마감
창 호: 샷시 창호임.

이용상태

아파트으로 이용중임.(후면 "내부구조도" 참조)

설비내역

위생급배수 설비, 소방설비, 승강기설비, 난방설비, 기계식 주차장설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 사다리형의 평지로서, 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 중로에 접하며, 서측 인근의 "경충대로"와 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

-기호(1),(2): 일반상업지역, 방화지구, 중로1류(폭 20m-25m)(아미지구)(접합), 가축사육제
한구역(전부제한지역), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 현장조사시 이해관계인의 부재로 후면 내부구조도는 집합건축물대장
건축물현황도를 기준으로 표기하였으며, 호별 위치표시는 현황을 기준으로 표기하였음.

물건 비고

1. 재매각임, 특별매각조건 매수신청보증금은 최저매각가격의 30%
2. 집합건축물대장 건축물현황도상 501호~508호로 기재되어 있으나, 현황은 504~511호로 표시되어 있음
3. 2025. 2. 26. 이천시 사실조회회신에 의하면 집합건축물대장 표제부 건축물현황도(5층 평면도)에 기재된 '501호~508호'는 해당 집합건축물대장 전유부 호명칭(호실명)에 기재된 '504호~511호'와 동일함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2024타경134 (1)

부동산강제경매

경기도 이천시 부발읍 아미리 730-3 이천하이클래스 5층504호

아파트

감정가: 151,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 정OO

토지면적: 7.74㎡ (2.34평)

건물면적: 39.00㎡ (11.79평)

전용면적: 39.00㎡ (11.79평)

분양면적: 제공된 정보에 명시되어 있지 않습니다.

특이사항: 대항력있는임차인, 재매각, 선순위임차권

주의사항:

1. 본 건은 재매각 물건으로, 매수신청보증금은 최저매각가격의 30%입니다.

2. 집합건축물대장 건축물현황도상 501호~508호로 기재되어 있으나, 현황은 504~511호로 표시되어 있으며, 2025년 2월 26일 이천시 사실조회 회신에 따라 동일한 호실임을 확인하였습니다.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 이천시 부발읍 아미리 소재 "현대성우오스타 2단지아파트" 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 아파트단지, 업무시설, SK하이닉스 공장, 농경지, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통상황

차량으로 본 건까지 진입이 가능합니다. 남동측으로는 영동고속도로 "이천IC"가 위치하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

* 건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 중 5층에 해당합니다. 외벽은 시멘몰탈 위 페인팅 마감이며, 창호는 샷시 창호입니다.

* 이용상태

현재 아파트로 이용 중에 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 중로1류(폭 20m-25m), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역에 해당합니다.

* 인접 도로상태

본 건 동측으로 중로에 접해 있으며, 서측 인근의 "경충대로"와 연결됩니다.

* 혐오시설 여부

주변 지역은 산업단지(SK하이닉스) 및 주거, 상업 시설이 혼재되어 있으나, 보고서 상 특별히 언급되거나 확인되는 혐오시설은 없습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리

2021년 8월 13일자 주식회사 코스모의 가압류(갑12)입니다.

* 임차인 현황

임차인: 황

보증금: 135,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 5월 3일

확정일자: 2021년 4월 15일

배당신고일자: 2023년 6월 16일

대항력: 있음 (인수 대상)

* 인수되는 권리

을구 1번 주택임차권 (황인근, 보증금 135,000,000원, 전입 2021.05.03., 확정 2021.04.15.)은 매각으로 소멸되지 않으며, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 기타 권리 사항

이하 등기부상 모든 권리(가압류, 압류 등)는 말소기준권리보다 후순위로 매각으로 인해 소멸됩니다.

총 채권액: 3,383,241,276원

1.3. 상권분석

본 물건은 아파트단지와 업무시설, 대규모 산업시설(SK하이닉스)이 인접해 있어 직주근접 수요가 예상됩니다. 또한, 주변 근린생활시설의 배후 수요도 존재합니다. 이는 지역 경제 활성화와 안정적인 임대 수요로 이어질 수 있는 요인입니다.

1.4. 생활정보

주변에 아파트단지와 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 다만, 구체적인 학교, 병원, 대형마트 등 주요 생활 인프라에 대한 자세한 정보는 추가 확인이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수 부담: 보증금 135,000,000원의 임차인이 존재하며, 해당 금액 전액 또는 일부를 매수인이 인수해야 하는 리스크가 가장 큽니다. 이는 낙찰가의 상당 부분을 차지하므로 신중한 고려가 필요합니다.

* 재매각 물건: 본 건은 이전 매각에서 유찰되었거나 매수인 계약이 해제된 재매각 물건입니다. 이에 따라 매력적인 가격으로 접근할 수 있으나, 유찰 사유에 대한 면밀한 분석이 요구됩니다.

* 매수신청보증금 비율: 최저매각가격의 30%에 달하는 높은 매수신청보증금은 본 건의 복잡성 또는 잠재적 위험을 반영하는 것으로 보입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 이천시의 주거 및 업무시설이 혼재된 지역에 위치하며, SK하이닉스 공장과의 근접성 등 잠재적 가치가 있습니다. 그러나 135,000,000원의 대항력 있는 임차인 보증금을 인수해야 하는 중대한 리스크를 안고 있습니다. 이는 매수인의 총 부담 비용을 크게 증가시키는 요인이므로, 임차인과의 관계 및 잔여 보증금 인수 가능성을 철저히 검토해야 합니다. 재매각 물건으로 가격적인 메리트가 있을 수 있으나, 높은 보증금 부담액을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* SK하이닉스 산업단지 인근으로 배후 임대 수요가 기대됩니다.

* 재매각으로 인한 시세 대비 낮은 가격의 낙찰 가능성이 있습니다.

* 소형 면적으로 1인 가구 또는 소액 투자 목적에 적합할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 151,000,000원이나, 135,000,000원의 대항력 있는 임차인 보증금을 인수해야 하므로 실질적인 매수인의 초기 자본 부담은 낙찰가에 인수 보증금이 더해집니다.

따라서, '인수 보증금'을 제외하고 순수 자본 부담을 고려한 예상 입찰가는 감정가의 약 10~15% 수준인 15,000,000원에서 20,000,000원 사이로 제안합니다.

실제 총 투입 비용은 낙찰가에 135,000,000원을 더한 금액이 될 것이므로, 투자 대비 수익률 및 위험 요인을 면밀히 분석하여 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.