나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508755 [1] 인천광역시 강화군 선원면 창리 551-1 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 비즈웰 · 평가일 2025.05.16

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 강화군 선원면 창리 소재 '대문고개입구삼거리' 북서측 인근에 위치하며,
주위는 전, 답, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로서 주위환경은 보통
시됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통이용편의도는
보통시됨.

형태 및 이용상태

부정형의 완경사지로서 '전'으로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북서측 일부가 노폭 약 3m 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(2023-12-04)(성장관리계획구역(관광형)), 소하천(저촉),
가축사육제한구역(2023-04-06)(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
소하천구역(2016-11-18)(창곡천)<소하천정비법>, 소하천예정지(2016-11-18)(창곡천)<소하천
정비법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

지분매각
농지취득자격증명 제출 요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음)
공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음

AI 물건분석

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 인천광역시 강화군 선원면 창리 551-1에 위치하며, '대문고개입구삼거리' 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주위 환경은 전, 답, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 전반적으로 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통 수준입니다.

2.3. 인접 도로상태

토지의 북서측 일부가 노폭 약 3m 내외의 도로와 접하고 있습니다.

2.4. 주변 시설 정보

* 주거 시설: 인근에는 '인천강화 서희스타힐스'라는 대규모 아파트 단지가 조성될 예정입니다. 이 단지는 총 1,324세대로 계획되어 있으며, 지역 내 주거 환경에 변화를 가져올 것으로 보입니다. 또한, 선원면 내에는 세광엔리치빌 1, 2차 아파트 단지도 존재합니다.

* 교육 시설: 선원초등학교, 강화중학교, 강화여자중학교, 강화고등학교, 강화여자고등학교 등이 인근에 위치하고 있습니다.

* 수련 시설: 성산청소년수련원이 있습니다.

* 기타: 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의는 가능할 것으로 보입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건은 다수의 소유권 이전 및 권리 설정 기록이 있습니다. 말소기준권리는 2021년 9월 7일 접수된 기술보증기금의 가압류(금725,750,000원)입니다. 기타 권리로는 중소기업은행의 가압류(금478,859,185원)와 기술보증기금의 강제경매개시결정(금665,573,968원)이 있으나, 모두 말소될 예정입니다. 등기부상 총 채권액은 1,204,609,185원입니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제시된 정보에 의하면, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원. 현재 임차인 현황 및 인수할 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

본 건 토지는 주로 농경지(전, 답)와 주거 시설, 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하고 있습니다. 직접적인 상업 지역이라기보다는 지역 주민을 위한 기본적인 생활 편의 시설이 있는 농촌 또는 전원형 주거 지역으로 판단됩니다.

5. 생활정보

주변에 근린생활시설이 소재하고 있어 기본적인 생활 편의는 가능할 것으로 보입니다. 대중교통 이용이 보통 수준이므로, 강화군 내 주요 지역으로의 이동은 버스를 이용할 수 있을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 지분매각: 본 건은 토지 전체가 아닌 지분(700.50㎡, 약 211.88평)으로 매각됩니다. 공유자들과의 협의가 필요하며, 이는 향후 토지 이용 및 처분에 있어 복잡성을 야기할 수 있습니다.

* 농지취득자격증명 필수: 농지이므로 매수인은 관할 시군구청에서 발급하는 농지취득자격증명을 매각결정기일까지 제출해야 합니다. 미제출 시 매수인은 보증금을 반환받지 못하게 됩니다.

* 공유자 우선매수 신고: 등기부등본상 공유자가 존재할 경우, 공유자는 법적으로 우선매수권을 행사할 수 있습니다. 이는 낙찰자가 해당 지분을 취득하지 못할 가능성을 내포합니다.

* 토지이용 제한: 본 건 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역(관광형), 소하천(저촉), 가축사육제한구역, 소하천구역, 소하천예정지, 성장관리권역 등 다양한 도시계획 및 환경 관련 법규의 적용을 받습니다. 특히 소하천 관련 규제 및 가축 사육 제한은 토지 이용에 영향을 줄 수 있습니다.

* 지형 및 도로: 부정형의 완경사지이며, 북서측으로 약 3m 내외의 좁은 도로에 접한다는 점은 개발 또는 활용 시 제약이 될 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변에 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

인천광역시 강화군 선원면에 위치한 농지 지분 경매 물건입니다. 계획관리지역 및 관광형 성장관리계획구역에 속해 있어 향후 발전 가능성이 일부 있으나, 토지 이용에 있어 여러 법적 제약 사항이 존재합니다. 특히 지분매각이라는 점과 농지취득자격증명 필수 요건은 본 건의 가장 큰 특징이자 리스크 요인으로 작용할 것입니다. 공유자의 우선매수권 행사 가능성 또한 신중하게 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 관광형 성장관리계획구역으로 지정되어 있어, 지역 관광 활성화 정책과 연계한 개발 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

* 농지로서의 가치뿐만 아니라, 계획관리지역 내에서의 잠재적 개발 가치를 고려한 투자 접근이 가능합니다. (단, 지분 매각의 한계 고려)

9. 예상 입찰가

본 건은 지분매각이며, 공유자 우선매수 신고 가능성, 농지취득자격증명 제출 필요성 등 고유한 리스크 요인이 존재합니다. 또한, 주변 시세 및 향후 개발 가능성, 본인의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 인수할 보증금은 없으므로, 감정가 191,937,000원을 기준으로 주변 유사 물건의 거래 사례, 토지이용 제한 사항, 투자 수익률 등을 면밀히 분석하여 입찰가를 산정하는 것이 권장됩니다. (구체적인 입찰가 산정은 별도 조사 및 분석이 필요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.