나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508707 [1] 인천광역시 연수구 송도동 312-1 호반써밋송도 102동 16층1603호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 효산감정 · 평가일 2025.04.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 연수구 송도동 소재 ""인천은송초등학교"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는
아파트단지, 업무시설(오피스텔), 근린생활시설, 교육시설, 개발예정지 등이 혼재하는 지역
으로서, 제반 주위 환경은 대체로 양호한 편임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은
대체로 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지상48층 건물 내 제16층 제1603호로서,

외벽 : 석재 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

본건은 공부상 업무시설(오피스텔)로 이용중임.(구조는 후첨 ""내부구조도"" 참조.)

설비내역

기본 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소방설비, 도시가스설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지와 등고평탄한 2필지 일단의 사다리형의 토지로서, 공동주택(아파트), 업무시설
(오피스텔), 판매시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 외곽공도에 접해있으며, 단지내 도로를 통하여 차량의 진출입이 원활함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2015-07-13), 지구단위계획구역(2023-12-18), 광로2류(폭 50m~70m)(2021-12-27
)(광2-14)(접합), 대로1류(폭 35m~40m)(대1-송1)(접합), 경제자유구역<경제자유구역의 지정
및 운영에 관한 특별법>, 공유수면준공매립지(2011-07-06)(준공일로부터 10년동안 매립목적
변경의 제한이 있음)<공유수면 관리 및 매립에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법
>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대사항 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경508707 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 연수구 송도동 312-1 호반써밋송도 102동 16층1603호

용도: 오피스텔 (업무시설)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 21.10㎡ (약 6.38평)

토지 지분: 21.1014㎡ (약 6.38평)

건물면적: 74.91㎡ (약 22.66평)

건물 지분: 74.9136㎡ (약 22.66평)

건물 전용면적: 74.91㎡ (약 22.66평)

1.4. 감정가 및 채권액

감정가: 359,000,000원

채권 총액: 423,000,000원 (근저당 408,000,000원 + 가압류 15,000,000원)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 연수구 송도동 소재 ""인천은송초등학교"" 북서측 인근에 위치함.

주위는 아파트단지, 업무시설(오피스텔), 근린생활시설, 교육시설, 개발예정지 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위 환경은 대체로 양호한 편임.

2.2. 교통상황

차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

단지 내 도로를 통해 차량 진출입이 원활함.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역, 광로2류(폭 50m~70m), 대로1류(폭 35m~40m), 경제자유구역, 공유수면준공매립지(준공일로부터 10년 동안 매립목적 변경 제한), 성장관리권역에 해당함.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리 현황

말소기준권리: 2023년 4월 26일 접수된 해남군수산업협동조합 근저당 (을1)

매각으로 소멸되는 권리: 등기부상 을구의 근저당, 병구의 임의경매, 정구의 가압류 등은 매각으로 소멸될 것으로 예상됨. (채권 총액 423,000,000원)

인수되는 권리: 없음을 원칙으로 하나, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 '지상권'이 기재되어 있으나, 상세 내용은 공란으로 확인됨. 등기부등본을 통해 지상권 설정 여부를 최종 확인해야 함.

3.2. 임차인 현황

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원.

임대사항 미상임. (금액이 미상이라도 주의 필요)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 및 개발 현황

주변에 근린생활시설이 위치하며, 오피스텔 및 아파트 단지와 함께 복합적인 상권 형성.

개발예정지가 인접해 있어 향후 지역 가치 상승 잠재력 보유.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

""인천은송초등학교"" 북서측 인근에 위치함.

5.2. 편의시설

근린생활시설이 인접해 있으며, 대단지 아파트 및 오피스텔 단지 내 편의시설 이용 가능.

주변 정보 검색 결과, 대규모 상업 시설 및 공원 등이 잘 갖추어져 있어 생활 편의성은 우수한 것으로 판단됨.

직접적인 혐오시설은 확인되지 않음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미확인 권리: 등기부상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 '지상권'이 언급되었으나 상세 내용이 없어 확인 필요.

6.2. 임대차 관계: 임대사항이 미상으로, 실제 점유 관계 및 명도 협의 필요성이 있을 수 있음. (단, 보증금 0원이라는 점은 긍정적)

6.3. 미납 관리비: 낙찰자는 미납된 관리비 중 공용부분에 해당하는 금액을 부담해야 할 수 있으므로, 관리사무소 확인 필요.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 송도 신도시에 위치한 신축 오피스텔로, 우수한 입지 조건과 편리한 교통, 잘 갖춰진 생활 인프라를 자랑함.

비록 채권 총액이 감정가보다 높으나, 매각으로 대부분의 권리가 소멸되는 점은 긍정적임.

최근 실거래가를 고려한 적정 입찰가 산정이 중요하며, 미확인 권리 및 임대차 관계에 대한 면밀한 조사가 필요함.

8. 투자 포인트

송도국제도시 내 신축 오피스텔로 미래 가치 상승 기대.

잘 정비된 도시 인프라와 편리한 생활 환경.

실사용 또는 투자 목적으로 접근 가능.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 본 물건의 전용면적(약 74.91㎡) 기준 시세는 약 2억 7천 5백만원 ~ 2억 9천 5백만원 수준으로 파악됨.

감정가는 3억 5천 9백만원이나, 최근 실거래가 및 경매 시장 상황을 고려할 때, 2억 8천 5백만원 내외의 입찰가를 고려해볼 수 있음.

이는 '인수 보증금'이 없는 점을 전제로 하며, 최종 입찰가는 현장 조사 및 권리 관계 재확인을 통해 결정하는 것이 바람직함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.