나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508828 [1] 인천광역시 남동구 남촌동 559-3 상일빌라 2동 1층103호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 남촌동 소재 '인천남촌초등학교' 남측 인근에 위치하며, 본건 주위는 공동주택 및 소규모 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 제 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통
상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건물 내 1층 103호로서,
외벽 : 타일붙임 마감 등임.
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

공부상 다세대 주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수시설 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평판한 사다리형의 토지로서, 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

남촌동 559-3 :제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원
청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 정비구역(2022-12-05)<도시 및 주
거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

특별매각조건으로서, 매수보증금은 최저매각가격의 10분의 2임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호 및 소재지

사건번호: 인천지방법원 2025타경508828 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 남촌동 559-3 상일빌라 2동 1층103호

1.2. 건물 정보

건물명: 상일빌라 2동 103호

건축물 용도: 다세대주택

구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건물 내 1층

사용승인일: 1993년 07월 28일

1.3. 면적

토지면적: 21.75㎡ (약 6.58평)

건물면적: 39.12㎡ (약 11.83평)

1.4. 감정가 및 매각 대상

감정가: 65,000,000원

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.5. 경매 구분

경매 구분: 부동산강제경매

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 인천광역시 남동구 남촌동에 소재하며, '인천남촌초등학교' 남측 인근에 위치합니다. 주위는 공동주택 및 소규모 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건 소재 건물까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로 상태

본건 동측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

해당 토지는 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 정비구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

2.5. 주변 혐오시설 유무

주변 환경 조사 결과, 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2022년 06월 07일 접수된 남동세무서장의 압류(갑18)입니다.

3.2. 주요 권리 분석

* 을12 (주택임차권): 임국두 (주택도시보증공사), 임차보증금 64,000,000원. 전입일자 2020-12-21, 확정일자 2020-12-02. (매각으로 말소 예정, 주택도시보증공사 말소동의 확약서 제출됨)

* 갑22 (강제경매): 주택도시보증공사, 청구금액 64,000,000원. (본 경매개시결정의 주체)

총 채권액 합계는 2,063,000,000원입니다.

3.3. 인수되는 권리

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 명시되어 있지 않으나, 을구 순위 12번 주택임차권등기는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 인수되는 보증금은 0원입니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (임국두)

보증금: 64,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-12-21

확정일자: 2020-12-02

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경 관련 사항 있음.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 남촌동 일대는 주로 다세대주택과 소규모 상가들이 혼재된 주거지역입니다.

4.2. 인근 시설

단지 인근에 인천남촌초등학교가 위치하여 교육 환경을 갖추고 있으며, 소규모 근린생활시설들이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 편의성

도보 거리에 버스정류장이 있어 시내 이동이 용이하며, 차량 이용 시 인근 도로망을 통해 접근이 가능합니다.

5.2. 주변 편의시설

단지 주변의 소규모 근린생활시설을 통해 기본적인 생활용품 구매 및 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 매수보증금: 특별매각조건으로 매수보증금이 최저매각가격의 10분의 2(20%)로 높게 책정되어 있어, 초기 자금 확보에 유의해야 합니다.

* HUG 인수조건 변경: 채권자인 주택도시보증공사와 관련된 인수조건 변경 사항이 존재하며, 입찰 전 구체적인 내용을 반드시 확인하여 인수 부담이나 절차상의 변동 사항이 있는지 파악해야 합니다.

* 건물 노후도: 1993년식 건물로, 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

인천 남동구 남촌동에 위치한 상일빌라 2동 1층 103호 다세대주택 경매 물건입니다. 인천남촌초등학교 인근의 주거 지역에 자리하고 있으며, 교통 및 생활 편의성은 보통 수준입니다. 권리관계는 주택도시보증공사(HUG)가 채권자이자 임차 관련 사항을 주도적으로 처리하고 있어 비교적 명확한 편으로 판단됩니다. 다만, HUG 인수조건 변경 내용과 높은 매수보증금은 입찰 전 신중한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* HUG 관련 권리관계 정리: 주택도시보증공사의 적극적인 개입으로 임차권 관련 권리 정리가 용이할 것으로 예상됩니다.

* 지역 기반 주거 수요: 남촌동 일대의 꾸준한 주거 수요를 기반으로 안정적인 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 시세 대비 저가 매수 기회: 경매 특성상 적절한 입찰가 산정 시 시세보다 저렴하게 매수할 수 있는 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가 65,000,000원을 기준으로, 최근 주변 다세대주택 매매 사례들을 종합적으로 분석한 결과, 본 물건의 예상 입찰가는 55,000,000원에서 60,000,000원 사이에서 고려해볼 수 있습니다. 이는 최근 실거래가 평균(약 56,330,000원) 및 건물 노후도, 1층이라는 점 등을 감안한 보수적인 접근입니다. 입찰 전 현장 조사 및 HUG 인수조건에 대한 최종 확인을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.