나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1011 [1] 인천광역시 서구 청라동 157-14 청라중앙프라자 1층106호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서해감정 · 평가일 2025.04.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 청라동 소재 ""도담초등학교"" 북동측 인근에 위치하며, 주위 일대는 아파트, 학교, 상업용 및 업무용건물, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위여건 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량출입 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물내의 1층 106호로서,
(사용승인 : 2016.7.27.)
외벽 : 석재붙임, 컬러복층유리 등 마감
창호 : 페어글라스샷시 창호 임.

이용상태

근린생활시설(소매점)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 소화전, 화재탐지설비, 승강기설비, 지하주차장 등 설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남측, 동측으로 중로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2012-12-24), 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류
(폭15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구 조례 제 1749호)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 경제자유구역(2022-01-03)<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

근린생활시설(소매점)로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 인천지방법원 2025타경1011 (1) 사건으로 진행 중인 부동산 임의경매 물건입니다.

본 건은 인천광역시 서구 청라동 157-14에 위치한 청라중앙프라자 1층 106호 근린상가입니다.

감정평가액은 550,000,000원이며, 토지 지분 면적은 8.88㎡ (약 2.69평), 건물 지분 면적은 40.28㎡ (약 12.19평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각이며, 채권자는 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

건물 사용승인일은 2016년 7월 27일이며, 지하 3층, 지상 10층 건물 중 1층에 해당합니다.

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 서구 청라동 소재 도담초등학교 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 일대는 아파트 단지, 학교, 상업용 및 업무용 건물, 각종 근린생활시설이 혼재되어 있어 입지 여건은 양호한 편입니다.

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 무난합니다.

토지는 장방형의 형상을 하고 있으며, 서측, 남측, 동측으로 중로(폭 20m~25m 및 15m~20m)와 접해 있어 접근성이 좋습니다.

토지이용계획상 일반상업지역, 지구단위계획구역에 해당하며, 가축사육제한구역, 경제자유구역, 성장관리권역 등의 용도지역 및 지구에 속해 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2020년 8월 10일자 오포농업협동조합 근저당권 (설정액 572,000,000원).

본 경매로 인해 위 말소기준권리보다 선순위인 권리는 매각으로 소멸되지 않는 지상권 외에는 모두 소멸될 것으로 예상됩니다. (등기부등본상 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 - 해당 없음)

* 임차인 현황:

* 임차인: 박승애

보증금: 10,000,000원

차임: 1,000,000원

전입/사업일자: 2018-10-11

대항력: 있음

비고: 본 임차인은 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 명시되어 있습니다. '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있으므로, 낙찰 후 인수 여부를 면밀히 검토해야 합니다. (주의 필요)

* 임차인: 정해성

보증금: 10,000,000원

차임: 1,500,000원

전입/사업일자: (미상)

대항력: 없음

비고: 본 임차인은 대항력이 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원 (명시된 바에 따라 인수되는 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.)

집합건물 등기부 요약 상 소유권 이전 및 신탁 등기 말소 이력이 확인됩니다.

채권 총액: 572,000,000원 (등기부상 채권 총액 기준)

1.3. 상권분석

본건이 위치한 청라동 일대는 비교적 신축 상가 및 주택이 밀집된 지역으로, 다양한 업종의 근린생활시설과 상업 시설이 혼재되어 있습니다.

특히, 본건은 1층에 위치한 소매점 용도로 이용 중에 있어 유동인구 확보에 유리한 입지를 가지고 있습니다.

인근에 도담초등학교 등 교육 시설이 위치하고 있어 배후 수요가 존재하며, 다양한 아파트 단지 및 주거 시설과의 연계성 또한 높습니다.

주변 상권은 상업용 및 업무용 빌딩들이 있어 업종 간 시너지 효과를 기대할 수 있는 환경입니다.

1.4. 생활정보

단지 내 및 주변에 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

교통망으로는 인근 버스 정류장 이용이 편리하며, 차량 이동 시에도 주요 도로 접근성이 좋습니다.

교육 시설로는 도담초등학교가 인근에 위치해 있습니다.

주거 밀집 지역에 위치하여 안정적인 고객 확보가 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인(박승애)의 존재: 비록 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있으나, '대항력 있음' 표시는 법적 검토가 필요한 부분이며, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

임대 관계 미상: '기타 참고사항'에 임대 관계가 미상으로 기재되어 있어, 추가적인 임대차 계약이나 복잡한 권리 관계가 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다.

주변 혐오시설: 현재까지 파악된 정보 및 주변 시설 검색 결과, 본건 인근에 직접적인 혐오시설(예: 폐기물 처리장, 대규모 공장 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 지역 개발 상황에 따라 향후 변화 가능성은 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천 서구 청라동의 준신축 상가 건물 1층에 위치하여 접근성과 가시성이 우수하며, 기본적인 상권 및 생활 인프라가 잘 갖추어진 지역에 소재합니다.

대항력 있는 임차인이 존재하나 인수 보증금은 없는 것으로 판단되며, 명도 관련 절차를 면밀히 진행할 경우 큰 문제 없이 진행될 가능성이 높습니다.

건물 상태 및 설비 내역도 양호한 편으로, 소매점 용도로 현재 활발히 이용 중입니다.

1.7. 투자 포인트

우수한 입지: 청라의 중심 상권 중 하나로, 배후 주거 단지 및 학교 등 고정 수요 확보가 용이합니다.

1층 상가: 높은 가시성과 접근성으로 인해 일반 소매점, 서비스 업종 등 다양한 업종에 적합합니다.

준신축 건물: 비교적 신축 건물로 유지보수 비용이 적게 들 것으로 예상됩니다.

권리관계 명확성: 말소기준권리 하의 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상되어 비교적 명확한 권리 분석이 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 550,000,000원

인수 보증금: 0원

예상 입찰가는 상기 감정가를 기준으로 하되, 실제 현장 조사 및 주변 시세, 경매 진행 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 현재 정보만으로는 명확한 입찰가 산정이 어려우므로, 추가적인 현장 답사 및 시세 조사를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.