나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508816 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 1488-15 화이트빌라 2동 1층 102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2025.04.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 '주안남초등학교' 서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 등 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

2002년 6월 4일자로 사용승인된 철근콘크리트조 슬라브지붕 지상4층 건물 내 제1층 제102호로서,

외벽 : 드라이비트 마감 등,
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감(표준마감기준) 등,
창호 : 알루미늄 샤시 마감 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.
(후첨 '내부구조도' 참조)

설비내역

기본적인 위생 급·배수설비, 가스설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 1단의 세로장방형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약4m의 아스팔트 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

1.주암동 1488-15번지: 제2종일반주거지역(2023-09-25) 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 임.

2.주암동 1488-17번지: 제2종일반주거지역(2023-09-25) 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경508816 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 소재지 및 규모

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 1488-15 화이트빌라 2동 1층 102호

용도: 다세대주택

토지면적: 22.33㎡ (약 6.76평)

토지지분: 22.33㎡ (약 6.76평)

건물면적: 37.93㎡ (약 11.47평)

건물지분: 37.93㎡ (약 11.47평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 평가

감정가: 99,000,000원 (9,900만원)

평가 요약: 본건은 2002년 6월 4일 사용승인된 철근콘크리트조 슬라브지붕 지상 4층 건물 내 제1층 제102호임. 주위는 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역에 위치함.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 '주안남초등학교' 서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 등 제반 주위환경은 보통임.

2.2. 교통 및 접근성

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은 보통임.

본건 남측으로 노폭 약 4m의 아스팔트 포장도로에 접하고 있음.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 송암덕 (송 )

보증금: 76,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023-09-18

확정일자: 2023-09-18

대항력: 있음

비고: HUG 인수조건 변경이라는 특이사항으로 인해 추가적인 법률 검토 및 확인이 필요하며, 대항력 있는 임차인의 존재는 낙찰자가 인수하거나 해결해야 할 잠재적 위험 요소임.

* 임차인: 주택도시보증공사(안은별) (안 )

보증금: 76,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-01-27

확정일자: 2022-01-12

대항력: 없음

비고: 등기부상 을구 5번 주택임차권이 말소(2024-01-22)되었고, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되었음. 그러나 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항으로 인해 완전히 소멸되었다고 단정하기 어려우므로 주의 필요.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 현재 분석상 없는 것으로 보임.

다만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출에도 불구하고 을구 순위 5번 주택임차권등기의 소멸 여부는 추가적인 확인이 필요함.

인수 보증금 합계는 0원으로 분석되었으나, 대항력 있는 임차인 송 의 보증금 문제는 별도 확인이 반드시 필요함.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 JSON 정보 분석 결과, 주변 다세대주택의 거래가는 2001년 준공 건물(43.33㎡) 8,200만원, 1993년 준공 건물(44.4㎡) 9,000만원 수준으로 파악됨.

본건(37.93㎡, 2002년 준공)의 감정가 9,900만원은 주변 유사 건물 시세 대비 다소 높게 책정된 경향을 보임. 2012년 준공 건물의 12,200만원 거래 사례는 신축 연도 및 규모 차이를 고려해야 함.

4.2. 토지이용계획

본건 토지(주안동 1488-15번지 및 1488-17번지)는 제2종일반주거지역에 해당하며, 가축사육제한구역 및 과밀억제권역에 포함됨.

5. 생활정보

5.1. 건물 내부 구조 및 설비

2002년 6월 4일 사용승인된 철근콘크리트조 슬라브지붕 4층 건물 내 1층 102호임.

외벽: 드라이비트 마감 등

내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감

창호: 알루미늄 샤시 마감

설비: 기본적인 위생 급·배수설비, 가스설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

5.2. 편의시설 및 교육환경

주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용 가능.

인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

'주안남초등학교'가 서측 인근에 위치하여 교육 환경은 양호한 편에 속함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

대항력 있는 임차인 송 이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 및 계약 관계에 대한 불확실성이 존재함. 이는 낙찰자가 인수하거나 별도의 명도 절차를 진행해야 할 경우 부담으로 작용할 수 있음.

'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항은 등기부상 임차권이 말소 처리되었음에도 불구하고, HUG 보증 관련 채권 또는 임차인의 권리가 복잡하게 얽혀있을 가능성을 시사하므로 면밀한 확인이 필요함.

6.2. 감정가와 시세 간의 괴리

본건의 감정가(9,900만원)는 분석된 주변 시세(환산가 약 7,000만~8,000만원)보다 높게 책정되어 있어, 고가 낙찰의 위험이 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 주안동의 다세대주택으로, 초등학교와 인접하여 주거 환경이 양호한 편임. 건물 연식(2002년) 및 면적(37.93㎡)은 일반적인 실수요자에게 적합할 수 있음. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재, HUG 관련 복잡한 권리 관계, 그리고 감정가와 주변 시세 간의 차이가 주요 리스크 요인으로 작용하므로, 철저한 사전 조사 및 법률 검토 후 신중한 입찰 결정이 요구됨.

8. 투자 포인트

8.1. 실수요자 접근성

1인 가구 또는 소규모 가구가 실거주하기에 적합한 면적이며, 주거 지역 내 위치하여 기본적인 생활 편의성이 있음.

인근 초등학교로 인한 교육 환경 고려 시 가족 단위 실수요자에게 매력적일 수 있음.

8.2. 지역 개발 잠재력

주안동 일대는 지속적인 도시 재생 및 개발 사업이 추진되는 지역으로, 향후 지역 가치 상승을 기대할 수 있는 잠재력이 있음.

9. 예상 입찰가

9.1. 예상 입찰가 산정

주변 다세대주택의 최근 매매 사례를 바탕으로 환산한 시세는 약 7,100만원에서 7,700만원 수준임.

본건의 감정가 9,900만원과 이러한 시세 및 임차인 관련 리스크를 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근이 필요함.

특히 대항력 있는 임차인의 존재는 명도 비용이나 보증금 부담 가능성을 내포하므로, 감정가의 75%~85% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적임.

상기 분석을 바탕으로, 현 시세 및 리스크 요인을 반영한 예상 입찰가는 80,000,000원 (8,000만원)으로 제시함.

이는 현재까지 제공된 정보에 근거한 추정치이며, 현장 조사 및 법률 전문가와의 상담을 통해 최종 입찰가를 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.