나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508899 [1] 인천광역시 서구 원당동 1040-4 제일프라자 1동 1층107호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정원감정 · 평가일 2025.04.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 원당동 소재 '아라역사거리' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 상업시설, 공원 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 인근에 노선버스정류장이 소재하며, 인천 도시철도 1호선 '아라역'이 개통될 예정임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건물 내 제1층 제107호 및 제108호로서,
(사용승인일 : 2022.05.13.)
외벽 : 석재 붙임 및 커튼월 마감 등,
창호 : 커튼월 및 샷시 창호 등임.

이용상태

각각 근린생활시설로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 냉방설비, 승강기설비, 소화설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 및 필지 대비 등고평탄한 가장형의 토지로서, 건부지(제1종근린생활시설, 제2종근린생활시설, 교육연구시설, 운동시설)로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 남측으로 노폭 약 20m 및 15m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2024-12-17) , 지구단위계획구역(2024-12-17) , 중로1류(폭 20m~25m)(중로1-416)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(중로2-461)(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>, 택지개발지구(1단계)<택지개발촉진법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 (현장조사 시 임차인을 통하여 구두조사하였음.)

일련번호 ""가"" (제107호)
상호명 : 우리동네국민상회
임대료 : 보증금 50,000,000원, 월임대료 3,200,000원

일련번호 ""나"" (제108호)
상호명 : 김가네
임대료 : 보증금 50,000,000원, 월임대료 3,200,000원

- 기타 : 해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경508899 (1)

* 소재지: 인천광역시 서구 원당동 1040-4 제일프라자 1동 1층107호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 1,140,000,000원

* 토지면적: 10.55㎡ (약 3.19평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 40.40㎡ (약 12.22평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 중복사건

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 원당동 소재 '아라역사거리' 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위로는 아파트, 상업시설, 공원 등이 소재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황

인근에 노선버스정류장이 위치하고 있으며, 인천 도시철도 1호선 '아라역'이 개통될 예정으로 교통 접근성이 향상될 것으로 예상됩니다.

* 인접 도로상태

본건 북측 및 남측으로 각각 노폭 약 20m 및 15m 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본건은 일반상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 중로1류 및 중로2류에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 성장관리권역, 택지개발지구, (한강)폐기물매립시설 설치제한구역 등 다양한 도시계획 및 환경 관련 규제가 적용받고 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리

말소기준권리는 2022년 6월 2일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(을1)으로, 채권 최고액은 1,536,000,000원입니다.

* 소멸되는 권리

매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위에 설정된 대부분의 권리(근저당, 전세권, 가압류, 임의경매, 압류, 강제경매 등)는 소멸될 것으로 보입니다.

* 인수되는 권리

등기부등본 상 '말소: -'로 표시된 권리가 존재할 경우, 이는 매각 후에도 인수될 수 있습니다. 본 건의 경우 '갑3' 권리인 이미숙 명의의 소유권이전청구권가등기(매매예약)가 말소되지 않고 인수될 가능성이 있습니다. 이 부분에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황

* 임차인 김 : 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 2024년 11월 25일 전입(사업일자)되었으나 대항력은 없습니다.

* 임차인 차 : 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 전입(사업일자) 및 확정일자, 배당신고일자 정보가 미상이며, 대항력은 없습니다.

* 위 임차인들의 보증금 합계는 0원으로, 인수되는 보증금은 없습니다.

* 집합건물 등기부 요약

* 을1: 근저당, 농업협동조합자산관리회사, 1,536,000,000원 (말소기준권리)

* 을3: 근저당, 이창주, 120,000,000원 (말소)

* 을5: 전세권, 차창엽외 1명, 50,000,000원 (말소)

* 갑3: 소유권이전청구권가등기, 이미숙, 매매예약 (말소되지 않음)

* 총 채권액 (등기부채권 합계): 1,709,994,268원

4. 상권분석

* 주변 환경

본건은 인천광역시 서구 원당동의 상업시설 밀집 지역 내에 위치하며, 아라역 역세권 개발의 수혜를 받을 수 있는 입지입니다. 주변에 다양한 상업시설 및 주거시설이 혼재되어 있어 기본적인 유동인구 확보가 가능합니다.

* 업종 분석

감정평가서상 본건은 제1종 및 제2종 근린생활시설로 이용 중이며, 임대 정보에 따르면 '우리동네국민상회'와 '김가네'가 운영 중인 것으로 파악됩니다. 이는 지역 주민 및 인근 거주자들을 대상으로 하는 일반적인 소매 및 음식점 업종으로 보입니다.

* 배후 수요

인근의 아파트 단지 및 상업시설 종사자들을 주요 배후 수요로 볼 수 있으며, 아라역 개통 예정으로 유동인구 증가 시 추가적인 수요 확보가 기대됩니다.

* 혐오시설 유무

주변 시설에 대한 조사 결과, 본건으로부터 도보로 접근 가능한 거리에 특별히 눈에 띄는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

* 교통 및 편의시설

인천 도시철도 1호선 아라역(개통 예정) 및 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 상업지역에 위치하므로 기본적인 편의시설(마트, 병원, 금융기관 등) 이용이 용이할 것으로 예상됩니다.

* 주변 환경

아파트 단지, 공원 등이 인접하여 주거 및 휴식 환경과 조화를 이루고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 가등기 인수 가능성

가장 큰 리스크 요인은 '갑3' 권리인 소유권이전청구권가등기(매매예약)의 인수 가능성입니다. 이 가등기가 말소되지 않고 낙찰자에게 인수될 경우, 소유권 이전과 관련하여 법적 분쟁이 발생하거나 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다.

* 중복 사건

본건은 중복 사건으로 분류되어 있어, 경매 절차 진행 및 낙찰 후 소유권 이전 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

* 임대료 수준

현재 파악된 월 임대료(각 3,200,000원)가 적정 시장가 대비 높은지, 혹은 낮은지에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 신축 건물(2022년 사용승인)로 외관 및 내부 상태가 양호할 것으로 예상되며, 아라역 개통 예정으로 인한 미래가치 상승이 기대되는 입지입니다. 상업지역 내 근린상가로서 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다. 그러나 등기부상 말소되지 않는 소유권이전청구권가등기라는 매우 중대한 리스크를 안고 있어, 입찰 전 반드시 해당 가등기의 처리 여부 및 인수 시 예상되는 위험에 대한 철저한 법률 검토가 선행되어야 합니다. 중복 사건이라는 점도 절차적 복잡성을 야기할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물 (2022년 사용승인)

* 아라역 개통 예정에 따른 역세권 프리미엄 기대

* 일반상업지역 내 안정적인 상권 형성 가능성

* 인수되는 임차 보증금 없어 초기 투자 부담 감소 (단, 권리관계는 별도 확인 필요)

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 1,140,000,000원입니다. 임차인 분석 결과, 낙찰자가 인수해야 할 임차 보증금은 없는 것으로 파악되었습니다. 그러나 소유권이전청구권가등기 인수 가능성 등의 중대한 리스크 요인이 존재하므로, 이러한 위험 요소를 감안하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다. 최종 입찰가는 해당 리스크에 대한 법률 검토 결과 및 시장 상황을 종합적으로 고려하여 결정해야 할 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.