나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경71547 [1] 경기도 가평군 설악면 사룡리 157 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 각각 경기도 가평군 설악면 사룡리 소재 ""사룡리 마을회관"" 북동측과 경기도 가평군
설악면 선촌리 소재 ""율업교차로"" 서측 인근에 위치하며, 인근은 근린생활시설, 단독주택 및
농경지 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

기호(1),(2),(3),(4) : 본건까지 차량접근이 가능하나 원거리에 노선버스정류장이 소재하여
제반 교통상황은 다소 불편시됨.

기호(6),(7) : 본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등
제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1),(2),(3) : 3필지가 일단의 사다리형 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.
기호(4) : 부정형 토지로서 도로로 이용중임.
기호(6),(7) : 2필지가 일단의 부정형 토지로서 상업용(카페 : 자잠 157) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1),(2),(3) : 북서측으로 노폭 약 6미터 내외(기호 '4')의 포장도로에 접함.
기호(6),(7) : 북측과 동측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 (1),(3),(4) : 도시지역, 자연녹지지역(2022-11-07), 가축사육제한구역(젖소 돼지 닭
오리 메추리 개 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물
환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립
시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 수질보전특별
대책지역(2권역)<환경정책기본법>

기호 (2) : 도시지역, 자연녹지지역(2022-11-07), 가축사육제한구역(젖소 돼지 닭 오리
메추리 개 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환
경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계
상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 수질보전특별대책지역(2권역)<환경정책기본
법>, 영농여건불리농지

기호 (6) : 도시지역 , 자연녹지지역(2022-11-07), 소로1류(폭 10m~12m)(2010-12-20)
(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획
법>, 공장설립제한지역(공장설립제한지역)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한
강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 수질보전특별대책지역(2권역)<환경정
책기본법>

기호 (7) : 도시지역, 자연녹지지역(2022-11-07), 지방2급하천(미원천)(저촉), 가축사육제한
구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물
환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역(공장설립제한지역)<수도
법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한
법률>, 수질보전특별대책지역(2권역)<환경정책기본법>

제시목록 외의 물건

기호 (1),(2),(3) 제시외물건 ㄱ이 소재함(후면 ""지적도 및 건물개황도 참조).
기호 (6),(7) : 제시외물건 ㄴ,ㄷ,ㄹ이 소재함(후면 ""지적도 및 건물개황도 참조).

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(5) : 일반목구조 경사지붕(일반목구조) 단층 건물로서,
(사용승인일 : 2023.09.05)

외벽 : 목재노출 및 페인팅 마감 등(단독주택), 페인팅 마감 등(창고)
내벽 : 목재, 벽지 및 일부 타일 마감 등(단독주택), 페인팅 마감 등(창고)
창호 : 목재창호(단독주택), 샷시창호 등(창고) 임.

기호(8) : 철근콘크리트구조 평지붕(철근콘크리트구조) 지하1층 지상3층건물로서,
(사용승인일 : 2020.10.23)

외벽 : 콘크리트위 치장벽돌쌓기마감 등
내벽 : 페인팅 및 벽돌치장, 벽지도배, 타일마감, 내부인테리어마감 등
창호 : 알루미늄섀시 및 폴딩도어 등으로 마감.

이용상태

기호(5) : 단독주택(방3실, 주방겸 식당, 거실, 화장실2, 드레스룸, 다용도실 등)으로 이용
중이고, 창고(창고, 수돗가, 대문 등)로 이용중임.

기호(8) : 제2종근린생활시설(카페 : 자잠 157)로 이용중임.

설비내역

기호(5) : 기본적인 전기설비, 급배수설비, 가스보일러에 의한 난방설비 등 되어 있음(단독
주택).





기호(8) : 위생, 급배수설비 및 승강설비, 시스템에어컨에 의한 냉난방설비, 화재탐지설비,
전기설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후면 ""지적 및 건물개황도"" 참조.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

목록1~5 일괄매각. 제시외 수목 및 조경시설 등 포함
목록4 지분매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 남양주지원 2025타경71547 (1)

소재지: 경기도 가평군 설악면 사룡리 157

용도: 단독주택 (일부 상업용 건물 포함)

감정가: 2,419,931,820원

토지면적: 2065.00㎡ (약 624.7 평)

토지지분: 2040.0065㎡ (목록4 지분매각 관련)

건물면적: 230.35㎡ (약 69.7 평)

건물지분: 230.35㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 이OO

특이사항: 중복사건, 공동담보

주의사항: 목록1~5 일괄매각. 제시외 수목 및 조경시설 등 포함. 목록4 지분매각.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 가평군 설악면 사룡리 소재 "사룡리 마을회관" 북동측과 경기도 가평군 설악면 선촌리 소재 "율업교차로" 서측 인근에 위치하며, 인근 지역은 근린생활시설, 단독주택 및 농경지 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황:

* 기호(1),(2),(3),(4) 토지: 본건까지 차량 접근은 가능하나, 원거리에 노선버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 다소 불편합니다.

* 기호(6),(7) 토지: 본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

* 형태 및 이용상태:

* 기호(1),(2),(3) 토지: 3필지가 일단의 사다리형 토지로서 주거용 건부지로 이용 중입니다.

* 기호(4) 토지: 부정형 토지로서 도로로 이용 중입니다.

* 기호(6),(7) 토지: 2필지가 일단의 부정형 토지로서 상업용(카페 "자잠 157") 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태:

* 기호(1),(2),(3) 토지: 북서측으로 노폭 약 6미터 내외(기호 '4' 토지)의 포장도로에 접해 있습니다.

* 기호(6),(7) 토지: 북측과 동측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 기호 (1),(3),(4): 도시지역, 자연녹지지역(2022-11-07), 가축사육제한구역(젖소 돼지 닭 오리 메추리 개 사육제한), 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 자연보전권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 수질보전특별대책지역(2권역)에 해당합니다.

* 기호 (2): 상기 규제 내용과 더불어 영농여건불리농지에 해당합니다.

* 기호 (6): 상기 규제 내용과 더불어 소로1류(폭 10m~12m)(2010-12-20) 도로에 접합하며, 공장설립제한지역입니다.

* 기호 (7): 상기 규제 내용과 더불어 지방2급하천(미원천)에 저촉되며, 공장설립제한지역입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2024년 02월 07일 접수된 가평축산업협동조합의 근저당권(을12, 건물 등기부 을1)입니다.

* 총 채권액 (등기부채권 총액): 2,380,000,000원입니다.

* 토지 등기부 요약:

* 소유권 이전: 황환식 (2005-05-03), 송미정 (2016-02-29)

* 근저당: 가평축산업협동조합 (2024-02-07, 1,080,000,000원), 이진형 (2024-02-07, 1,000,000,000원), 박규남 (2024-06-20, 300,000,000원)

* 임의경매: 이진형 (2025-04-18)

* 건물 등기부 요약:

* 소유권 보존: 송미정 (2023-11-06)

* 근저당: 가평축산업협동조합 (2024-02-07, 1,080,000,000원), 이진형 (2024-02-07, 1,000,000,000원), 박규남 (2024-06-20, 300,000,000원)

* 임의경매: 이진형 (2025-04-18)

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 모든 권리는 소멸될 예정입니다. (지상권 등 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없음)

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

* 주의: 임대관계가 미상으로 보증금 및 차임이 확인되지 않으므로, 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있어 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 본건이 위치한 지역은 근린생활시설, 단독주택, 농경지가 혼재되어 있으며, 지역 내에서 상업시설(카페)과 주거시설이 함께 자리하고 있습니다.

* 물건 구성: 단독주택(건물 5)과 제2종근린생활시설(카페 "자잠 157", 건물 8)로 구성되어 있어 주거 및 상업 목적의 복합 활용이 가능합니다.

* 인근 부동산 동향:

* 가평군 설악면 지역의 토지 가격은 평당 약 88.6만원 수준으로, 전년 대비 약 3.08% 상승했습니다.

* 최근 가평 설악면 지역의 단독주택 매물은 2억 원대에서 4억 원대까지 다양하게 분포하고 있으며, 일부는 서울 접근성이 좋아 높은 가격대를 형성하고 있습니다.

* 카페 등 상업용 부동산의 경우, 구체적인 거래 사례는 검색에서 명확히 나타나지 않으나, 가평 지역의 관광 수요를 고려할 때 잠재력을 가집니다.

* 자연녹지 지역의 토지 가격은 평당 18만 원에서 45만 원대까지 다양하며, 개발 가능성이나 입지에 따라 큰 차이를 보입니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 일부 구역은 차량 접근이 용이하나 대중교통 이용이 다소 불편할 수 있습니다. 다만, 서울(잠실)까지 차량으로 약 40~45분 거리에 위치하며, 잠실행 광역버스가 운행되는 점은 수도권 접근성 측면에서 장점입니다.

* 편의시설: 현재 제공된 정보만으로는 구체적인 편의시설(마트, 병원, 학교 등)에 대한 상세 정보가 부족합니다. 다만, "사룡리 마을회관" 인근에 위치하여 기본적인 생활 편의 시설이 존재할 것으로 예상됩니다.

* 주변 환경: 농경지가 혼재된 지역으로, 자연 친화적인 환경을 누릴 수 있습니다. 주변에 캠핑장 등 레저 시설이 위치하고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획 및 제한: 본건 토지는 도시지역, 자연녹지지역에 속하며, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 자연보전권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 수질보전특별대책지역(2권역) 등 다양한 법적 규제를 받고 있어 향후 개발 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

* 경매 특이사항: 중복사건 및 공동담보로 진행되어 경매 절차에 복잡성이 수반될 수 있습니다.

* 임대차 관계: 임대 관계가 미상으로, 명도 과정에서 예상치 못한 권리 주장이나 분쟁이 발생할 가능성이 있습니다.

* 제시외 물건: 목록1~3 지상의 제시외 수목 및 조경시설 등으로 인해 해당 토지의 가치가 각 649,000원/㎡ 만큼 제한받는다는 점은 명도 및 활용 시 고려해야 할 사항입니다.

* 혐오시설: 현재 검색 결과 상, 본건 소재지 인근에 직접적인 혐오시설(예: 대규모 폐기물 처리 시설, 공장 등)이 명확히 보고된 바는 없습니다. 다만, 가평군 내에는 폐기물 처리 시설 등이 운영되고 있으며, 지역적 특성에 따라 잠재적인 환경 규제나 민원 발생 가능성은 상존합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 가평군 설악면 사룡리에 위치한 단독주택과 상업용 건물(카페)이 함께 있는 토지 및 건물입니다. 넓은 토지 면적과 함께 주거와 상업 기능을 겸비하고 있다는 점에서 잠재력이 있습니다. 특히, 서울과의 접근성이 비교적 양호하고 지역 내 관광 수요를 고려할 때 카페와 같은 상업 시설의 활용도가 기대됩니다. 그러나 자연녹지 지역이라는 점과 함께 다양한 환경 및 개발 규제가 존재하며, 중복사건 및 공동담보, 임대 관계 미상과 같은 경매 절차 상의 복잡성과 명도 리스크를 충분히 고려해야 합니다. 제시외 수목 등의 가치 제한 요소도 확인됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 복합 용도 활용: 단독주택과 상업 시설(카페)을 함께 소유함으로써 주거와 수익 창출을 동시에 추구할 수 있습니다.

* 가평 지역 관광 수요: 가평은 레저 및 관광 활동이 활발한 지역으로, 카페 등 상업 시설은 지역 방문객을 대상으로 운영될 잠재력이 높습니다.

* 자연환경 기반 가치: 자연녹지 지역에 위치하여 쾌적한 자연환경을 바탕으로 한 특색 있는 주거 또는 상업 공간으로 발전시킬 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 2,419,931,820원

시세 분석:

가평군 설악면 지역의 토지 시세는 평당 약 88.6만원으로 조사되었습니다. 본건의 총 토지 면적은 2065.00㎡ (약 624.7 평)으로, 이를 단순 환산하면 토지 가치만 약 5억 5천만 원 이상으로 추정됩니다.

단독주택의 경우, 최근 거래된 유사 면적의 매물이 2억 원대에서 4억 원대로 형성되어 있으나, 본 물건의 건물 면적(230.35㎡)과 신축 연도(2023년 사용승인)를 고려하면 더 높은 가치를 가질 수 있습니다.

상업용 건물(카페)의 경우, 가평 지역 내 유사 규모의 상가 매매 사례를 직접적으로 찾기는 어려웠으나, 해당 지역의 관광 수요와 접근성을 고려할 때, 일반적인 상가 시세보다 높은 가치를 가질 수 있습니다.

또한, 본 건은 여러 필지가 일괄 매각되고, 토지 이용계획 상 자연녹지지역이 상당 부분을 차지하고 있어, 실제 개발 가능 면적 및 용도에 따른 가치 산정이 중요합니다.

현재 조사된 주변 시세 및 물건의 특성을 종합적으로 고려할 때, 본 건의 감정가는 상당한 가치를 반영하고 있는 것으로 보입니다.

예상 입찰가:

본 물건은 복합 용도, 넓은 토지 면적, 양호한 서울 접근성 등의 장점을 가지고 있으나, 다양한 토지이용 규제, 중복사건 및 공동담보, 임대관계 미상 등의 리스크 요인도 존재합니다.

감정가(24억 1993만 원)를 기준으로, 현재 시장 상황 및 유사 물건의 거래 사례를 종합적으로 고려하여, 22억 원 ~ 25억 원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

입찰 예정자는 현장 방문을 통해 제시외 수목, 건물 상태 등을 직접 확인하고, 명도 관련 사항을 철저히 조사한 후, 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.