나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경1433 [1] 경기도 남양주시 다산동 6205-3 강산타워 1동 2층202호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: JM · 평가일 2025.04.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 다산동 소재 남양주시청 제2청사 남서측 인근에 위치하며, 주위는 상업용 및 업무용빌딩이 주를 이루는 상가지대로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량진출입은 원활하며, 인근에 버스정류장 및 북서측 근거리에 경의중앙선 도농역이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층건내 제2층 202호 및 203호로서,

외벽 : 인조석 및 강화유리 등 마감
내벽 : 세멘몰탈위 페인팅마감 등
창호 : 샷시 및 강화유리창임.

이용상태

2개호를 경계벽 제거하고 일체로서 근린생활시설(상호명:잭슨비어)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 전기설비, 승강기설비, 소화설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 강산타워 1동 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측, 남서측, 남측으로 중로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(남양주 다산지금 공공주택지구), 중로1류(폭20M~25M)(접합), 중로2류(폭15M~20M)(접합), 가축사육제한구역, 공공주택지구, 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역임.

공부와의 차이

본건 2개호의 벽체를 제거하여 일체로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.
현장조사시 잭슨비어 간판이 부착되어 있으나 현장조사시 영업중단된 상태임.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 남양주시 다산동에 위치한 강산타워 내 근린생활시설입니다.

사건번호: 남양주지원 2025타경1433 (1)

소재지: 경기도 남양주시 다산동 6205-3 강산타워 1동 2층 202호 및 203호

용도: 제1종 근린생활시설

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층건 내 2층

건물면적: 217.33㎡ (약 65.75평)

토지면적: 40.26㎡ (약 12.18평)

감정가: 1,591,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화 물건, 일괄매각

2. 입지조건

본 물건은 경기도 남양주시 다산동에 소재하며, 남양주시청 제2청사 남서측 인근에 위치합니다.

* 위치: 남양주시 다산동 소재 남양주시청 제2청사 남서측 인근

* 주위환경: 상업용 및 업무용 빌딩이 주를 이루는 상가지대로서, 제반 주위환경은 양호한 편입니다.

* 교통상황: 차량 진출입이 원활하며, 인근에 버스정류장이 있고 북서측 근거리에 경의중앙선 도농역이 소재하는 등 교통이 편리합니다.

* 도로상태: 본건 북동측, 남서측, 남측으로 중로에 각각 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(남양주 다산지금 공공주택지구), 중로1류(폭20~25M), 중로2류(폭15~20M), 가축사육제한구역, 공공주택지구, 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본 물건은 권리 관계가 비교적 명확한 편입니다.

* 말소기준권리: 2023년 6월 16일 접수된 국민은행 근저당권 (을2)입니다.

* 인수되는 권리: 말소기준권리보다 선순위인 권리가 없어, 경매로 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 등기부채권 총액: 약 2,763,264,740원입니다. (단, 이는 낙찰자가 인수하는 금액과는 무관합니다.)

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

* 현황: 본건 2개 호실(202호, 203호)은 경계벽을 제거하고 일체로 이용 중이며, '잭슨비어'라는 상호명으로 영업되었으나, 현재는 영업이 중단된 상태입니다.

* *주의*: 임대 관계가 미상이므로, 실제 점유 현황 및 대항력 있는 임차인이 있는지에 대한 추가적인 현장 조사가 반드시 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건은 남양주시청 제2청사 인근의 활성화된 상가지대에 위치하고 있습니다.

* 입지: 상업 및 업무 시설이 밀집한 지역으로, 풍부한 유동인구와 배후수요를 기대할 수 있습니다.

* 업종 현황: 통합 운영되던 '잭슨비어'는 현재 영업을 중단한 상태로, 신규 업종 유치 또는 리브랜딩을 통해 상권 활성화 잠재력을 가지고 있습니다.

5. 생활정보

생활 편의 및 접근성이 우수한 입지입니다.

* 교통: 경의중앙선 도농역이 근거리에 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되는 버스정류장이 인접하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 차량 진출입 역시 원활합니다.

* 편의시설: 인근 상업지구에 다양한 편의시설, 병원, 은행 등이 위치하고 있어 생활이 편리합니다.

* 주변 시설: 남양주시청 제2청사가 인근에 있어 행정 서비스 이용이 용이합니다.

* 혐오시설: 인근 지역에 대한 지도 및 공개된 정보를 검토한 결과, 본 물건과 직접적으로 연관된 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 최종적인 판단을 위해서는 현장 방문을 통한 상세한 환경 조사가 권장됩니다.

6. 잠재적 리스크

투자에 앞서 다음과 같은 잠재적 리스크를 고려해야 합니다.

* 영업 중단 및 임대 관계 미상: 현재 영업이 중단된 상태이며 임대 관계가 불명확하여, 향후 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁 발생 또는 장기적인 공실로 이어질 가능성이 있습니다.

* 호실 통합으로 인한 복구/분할 가능성: 현재 2개 호실이 통합되어 사용 중이므로, 추후 개별 호실로 복구하거나 분할할 경우 추가적인 공사 비용 및 절차가 발생할 수 있습니다.

* 유동화 물건 특성: 유동화 물건으로 분류되어 있어, 채권 양도 등 복잡한 권리 변동 과정이 있었을 수 있습니다. 그러나 본건은 임의경매로 진행되어 권리 소멸에는 큰 문제가 없을 것으로 예상됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 남양주시 다산동 강산타워 내 2개 호실(202호, 203호)이 통합된 근린생활시설입니다. 남양주시청 제2청사 인근의 상업지역에 위치하여 입지 조건이 우수하며, 교통 접근성 또한 뛰어나 접근성이 좋습니다. 권리 관계상 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 법적 리스크는 낮다고 판단됩니다. 다만, 현재 영업이 중단된 상태이고 임대 관계가 미상이므로, 명도 및 신규 임차인 확보 전략 수립을 위한 면밀한 사전 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

본 물건의 주요 투자 포인트는 다음과 같습니다.

* 최적의 입지: 남양주시청 제2청사 인근 상업지구에 위치하여 풍부한 배후수요와 유동인구 확보에 유리합니다.

* 편리한 교통: 경의중앙선 도농역과 다수의 버스 노선 이용이 용이하며, 차량 접근성 또한 우수합니다.

* 높은 활용도: 2개 호실이 통합된 넓은 면적을 활용하여 다양한 업종으로 전환하거나 신규 창업을 하기에 적합한 조건을 갖추고 있습니다.

* 안전한 권리 관계: 말소기준권리 이하 권리들이 모두 소멸될 것으로 예상되어 안전하게 취득 가능한 경매 물건입니다.

* 시세차익 가능성: 감정가 대비 합리적인 가격으로 입찰하여 시장 가치 상승에 따른 시세차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 1,591,000,000원입니다.

인수 보증금은 0원이므로, 입찰가 산정 시 별도로 고려할 사항은 없습니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 다음과 같은 추가적인 심층 분석이 필요합니다.

* 인근 유사 부동산의 최근 실거래가 및 현재 시장 시세 조사

* 예상되는 명도 비용 및 소요 기간 산정

* 현재 임차인 현황 분석 및 명도 난이도 평가

* 향후 예상 임대료 수준 및 지역 내 공실률 분석

* 건물 내부 상태 점검 및 필요한 경우 예상 수리 비용 산정

위와 같은 상세 분석을 통해 투자 수익률을 극대화할 수 있는 합리적인 입찰가를 결정하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.