나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62947 [1] 경기도 파주시 목동동 815 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태인 · 평가일 2025.05.07

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 목동동 소재 '청암초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택 및 다가구주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 보통임.

형태 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서 '단독주택(다가구)' 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 북동측으로 노폭 약8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(파주운정지구)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(파평윤씨정정공파묘역(300미터이내))<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상3층 건물로서, 사용승인 : 2022.04.28
외 벽 : 노출콘크리트 및 치장벽돌 마감 등,
내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감 등,
창 호 : 새시창호 마감 등임.

이용상태

다가구주택(5세대)으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 화재탐지설비 등이 구비 되어 있음.

부합물 및 종물

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계는 미상임.
2. 탐문 조사시 세입자로부터 벽지 도배 불량 및 건물에 누수가 있다고 조사 되었으니 경매 진행시 재확인 바람.

물건 비고

1. 일괄매각.
2. 3층 임차인 이유나로부터 벽지 도배 불량 및 누수가 있다고 조사됨(2025.07.14.자 진술서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경62947 (1)

소재지: 경기도 파주시 목동동 815

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상3층 건물, 사용승인 2022.04.28

용도: 단독주택 (현황 다가구주택 5세대 이용중)

감정가: 1,417,817,640원

토지면적: 263.60㎡ (약 79.75평)

건물면적: 494.44㎡ (약 149.56평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 원OOO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경기도 파주시 목동동 소재 '청암초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 형성되어 있어 일반적인 주거 환경은 보통 수준임.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 대중교통 이용 편의성은 보통임.

* 토지형상 및 이용상태: 인접 토지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로, 현재 '단독주택(다가구)' 건부지로 이용 중에 있음.

* 도로상태: 본건 북동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 및 보행자 통행이 원활함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(파주운정지구)(접합), 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역(파평윤씨정정공파묘역(300미터이내)) 등으로 지정되어 있어 건축 및 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있음.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 토지 등기부상 2021년 8월 17일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(을3)임. 건물 등기부상 2022년 6월 13일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(을1)이 있으나, 토지 등기부상 말소기준권리보다 후순위임.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 건물 등기부상 '이항찬' 임차인 (보증금 150,000,000원, 전입/확정일자 2022.04.29)은 대항력이 있으며, '인수'로 기재되어 있어 낙찰자가 임대차 관계를 승계해야 함.

* 건물 등기부상 '김준석' 임차인 (보증금 160,000,000원, 전입/확정일자 2022.04.29)은 대항력이 있으며, '인수'로 기재되어 있어 낙찰자가 임대차 관계를 승계해야 함.

* 총 인수되는 임차보증금 합계는 310,000,000원임.

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(을3, 을1), 이유나의 가압류(갑4, 갑2), 임영석의 근저당권(을12, 을6), 원당신용협동조합의 임의경매(갑5, 갑6), 파주세무서장의 압류(갑5) 등은 말소기준권리보다 후순위이거나 임의경매로 인해 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

* 이유나 임차인 (보증금 300,000,000원, 전입일자 2022.06.16)은 대항력은 없으며 '말소'로 처리되어 매각으로 소멸됨.

* 지휘진 임차인 (보증금 190,000,000원, 전입일자 2023.02.23)은 대항력은 없으며 '말소'로 처리되어 매각으로 소멸됨.

1.3. 상권분석

제공된 최근 매매 JSON 정보는 '운정신도시라피아노' 단지의 다세대 주택으로, 본건(단독주택 다가구)과는 일부 차이가 있을 수 있습니다. 그러나 주변 시세를 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

2020년식 '운정신도시라피아노'의 전용면적 약 77~78㎡ (약 23~24평) 단위 주택들이 2025년 6월, 12월에 65,800만원에서 82,000만원 사이에서 거래된 것으로 나타납니다. 이는 평당 약 900만원 이상의 시세를 형성하고 있음을 시사합니다.

본건은 2022년식 신축 건물로, 총 건물 면적이 494.44㎡ (약 149.56평)이며 5세대로 구성되어 있습니다. 개별 세대의 전용 면적이 JSON 자료의 비교 대상 주택보다 클 것으로 예상됩니다. 따라서 개별 주택의 가치 역시 높게 평가될 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 단지 남동측 인근에 청암초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

* 편의시설: 주거 지역에 인접해 있어 근린생활시설 이용이 편리할 것으로 보입니다. 파주시 내 주요 편의시설 및 상업시설 접근성도 보통 수준입니다.

* 교통: 인근 노선버스 정류장을 통해 대중교통 이용이 가능하며, 자가용 이용 시 주요 도로망 접근성이 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 인수되는 임차보증금: '이항찬' 임차인(150,000,000원)과 '김준석' 임차인(160,000,000원)의 보증금 총 310,000,000원을 낙찰자가 인수해야 합니다. 이는 낙찰자의 총 투자금액에 직접적인 영향을 미칩니다.

* 건물 상태: 3층 임차인 이유나로부터 벽지 도배 불량 및 누수가 있다는 진술이 조사되었으며(2025.07.14.자 진술서 참조), 실제 현장 조사를 통해 정확한 상태 확인 및 수리 비용 산정이 필요합니다.

* 토지이용계획상 제한: 가축사육제한구역 및 역사문화환경보존지역 등의 지정으로 인해 향후 토지 이용 및 개발에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

* 공동담보: 본건은 공동담보 물건으로, 다른 물건의 경매 진행 결과에 따라 본건의 매각 절차나 가격에 영향을 줄 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 2022년 준공된 신축 다가구 단독주택으로, 우수한 건축 연식과 적절한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 하지만 '이항찬' 및 '김준석' 임차인의 대항력 있는 주택 임차권이 인수되어 310,000,000원의 보증금을 추가로 부담해야 하는 점이 가장 큰 리스크 요인입니다. 또한, 누수 및 도배 불량과 같은 건물 하자 발생 가능성도 고려해야 합니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 일반적인 경매 물건보다 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2022년에 건축되어 비교적 최신 건축 연식을 자랑하며, 이는 유지보수 비용 절감 및 임대 가치 증대에 긍정적입니다.

* 다가구 주택: 5세대로 구성되어 있어 안정적인 임대 수익 창출이 가능하며, 공실 위험을 분산시킬 수 있습니다.

* 우수한 입지: 청암초등학교 인근의 주거 지역에 위치하며, 기본적인 편의시설 및 교통 접근성이 양호합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1,417,817,640원이나, 대항력 있는 임차인의 보증금 310,000,000원과 예상되는 수리비(누수, 도배 등) 약 20,000,000원을 고려하면 낙찰자의 실질적인 투자 부담은 더욱 커집니다. 따라서 총 투자 비용(입찰가 + 인수보증금 + 수리비)이 감정가를 초과하지 않는 범위 내에서 보수적으로 입찰가를 산정해야 합니다.

이를 바탕으로 예상되는 총 투자 비용을 감정가 수준으로 맞춘다고 가정할 때, 적정 입찰가는 약 1,080,000,000원으로 산정해 볼 수 있습니다.

이는 단순한 예측이며, 실제 시장 상황, 경쟁 입찰자, 현장 조사를 통한 하자 정도에 따라 변동될 수 있습니다. 따라서 충분한 사전 조사를 거쳐 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

본건 지역 내에서 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.