나이스옥션 법원경매 인천 2024타경8432 [1] 인천광역시 남동구 구월동 OOOO OOOOO OOOOOO 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤재 · 평가일 2024.06.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 "예술회관역" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 상업
시설, 업무시설, 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하고, 인근에 인천지하철 1호선 "예술회관역" 및 노선버스 정류장이
소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건물내 제2층 제210호, 제212호로서,
외벽 : 복합판넬 및 강화유리 마감 등,
내부 : 인테리어 마감 등,
창호 : 샤시 창호입니다.

이용상태

기호1),2) 공통 : 일반음식점 용도로서, 현황 공실상태입니다.

설비내역

승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 공동 위생 및 급배수설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서, 상업용 건물 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

남측으로 왕복 4차선의 도로, 서측으로 로폭 약 10미터의 도로, 동측으로 로폭 약 8미터 내
외의 보행자전용도로에 각각 접하였습니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역(구월), 가축사육제한구역(2013-03-08)((문
의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역
<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2021-09-16)(지정기간: 2021.9.21.-2023.9
.20.)(재지정기간: 2023.9.21.-2024.9.20.).

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.
2) 기타 : 해당사항 없습니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일괄매각
-현재 공실임
-210호와 212호가 벽체없이 하나의 점포로 사용중이며 211호는 바로 옆에 점포가 별도로 있음
-특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경8432 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 구월동 1457 이노프라자 2층 210호

건물명: 이노프라자

용도: 근린상가

감정가: 1,003,000,000원

토지면적: 66.02㎡ (약 19.97평)

토지지분: 66.02㎡ (약 19.97평)

건물면적: 205.99㎡ (약 62.32평)

건물지분: 205.99㎡ (약 62.32평)

총면적: 272.01㎡ (약 82.29평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화 물건, 재매각

건물구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건물

사용승인일: 2003년 01월 20일

등기부채권 총액: 897,668,903원

2. 입지조건

위치: 인천광역시 남동구 구월동 소재 인천지하철 1호선 "예술회관역" 남동측 인근에 위치합니다.

주위환경: 상업시설, 업무시설, 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황: 본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 인천지하철 1호선 "예술회관역" 및 다수의 노선버스가 운행하는 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

도로상태: 본건은 남측으로 왕복 4차선 도로, 서측으로 폭 약 10미터 도로, 동측으로 폭 약 8미터 내외의 보행자 전용도로에 각각 접하고 있어 접근성이 좋습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2021년 12월 14일 신한은행 근저당권 (을15)

소멸되는 권리: 말소기준권리인 근저당 설정 이후 설정된 가압류(농협은행, 인천신용보증재단), 임의경매 개시결정(신한은행), 압류(남동구) 등은 매각으로 인해 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

인수되는 권리: 등기부등본 상 인수해야 할 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원이며, 임차인 정보는 제공되지 않았습니다. 보증금 및 차임이 미상인 임차인이 존재할 수 있으므로, 현장 방문 및 추가 조사를 통해 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

본건은 인천 예술회관역 인근의 상업 밀집 지역에 위치하고 있어 유동인구가 풍부한 지역입니다.

주변에 다양한 상업시설, 업무시설, 주거시설이 혼재되어 있어 업종에 따라 다양한 수요를 기대할 수 있습니다.

특히, 2층에 위치한 해당 물건은 일반음식점 용도로 이용되었던 이력이 있으나, 현재는 공실 상태입니다.

주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

교통: 인천지하철 1호선 예술회관역 및 다수의 버스 노선을 통해 시내외 이동이 용이합니다.

편의시설: 상업지역에 위치하여 백화점, 마트, 병원, 은행 등 다양한 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

문화/여가시설: 인천문화예술회관 등 문화시설 접근성이 좋습니다.

공공기관: 인천시청 등 주요 관공서도 인근에 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

재매각 물건: 이전 경매에서 유찰된 이력이 있는 재매각 물건이므로, 유찰된 사유에 대한 면밀한 분석이 필요합니다.

유동화 물건: 채권이 유동화된 물건으로, 일반 물건보다 복잡한 권리관계 또는 특수한 상황이 발생할 수 있습니다.

현재 공실: 장기 공실로 인한 임대 수익 발생 지연 및 임차인 유치 난이도가 예상됩니다.

점포 합병 사용: 210호와 212호가 벽체 없이 하나의 점포로 사용 중이라는 점은 영업상 이점이 될 수 있으나, 향후 분할 매각 또는 명도 시 특이사항이 될 수 있습니다.

토지이용계획: 과거 토지거래계약 허가구역이었으나, 허가기간(2023.9.21.-2024.9.20.) 만료로 현재는 해당되지 않습니다. 다만, 재지정 가능성은 항상 염두에 두어야 합니다.

7. 투자 포인트

역세권 입지: 예술회관역 도보권으로 뛰어난 대중교통 접근성과 풍부한 유동인구를 확보하고 있습니다.

상업지역 이점: 활발한 상권 내 위치하여 다양한 업종의 영업이 가능하며, 향후 가치 상승 가능성이 있습니다.

넓은 활용 공간: 2개 호실이 통합 사용 중으로, 넓은 면적을 필요로 하는 업종이나 복합적인 용도로 활용이 용이합니다.

권리관계의 단순성: 모든 권리가 말소기준권리 이후에 설정되어 매각으로 소멸될 가능성이 높아, 낙찰자가 인수하는 부담이 적습니다.

잠재적 가치: 재매각 물건으로 감정가 대비 시세 조사 후 합리적인 가격에 낙찰받을 경우 시세차익을 기대할 수 있습니다.

8. 종합 의견

본건은 인천 예술회관역 인근에 위치한 근린상가 건물로, 역세권의 장점과 상업지역의 이점을 동시에 갖추고 있습니다. 권리관계가 비교적 명확하여 인수할 권리가 없다는 점은 큰 장점입니다.

다만, 재매각 물건이며 현재 공실 상태라는 점, 그리고 2개 호실이 합쳐져 사용되고 있는 현황은 투자 결정 시 신중하게 고려해야 할 부분입니다. 특히 특별매각조건으로 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%이므로, 자금 계획을 철저히 세워야 합니다.

성공적인 투자를 위해서는 반드시 현장 방문을 통해 임대 현황, 주변 시세, 건물 상태 등을 직접 확인하고, 향후 예상 임대 수익률과 명도 가능성 등을 종합적으로 판단하는 것이 중요합니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 제시된 감정가 1,003,000,000원을 기준으로, 본건의 입지, 건물 상태, 시장 상황, 재매각 이력, 공실 위험 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

일반적으로 재매각 물건의 경우, 유찰된 횟수 및 이유에 따라 감정가의 70~90% 범위에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

본건은 현재 공실 상태이며, 특별매각조건(매수신청보증금 최저매각가격의 20%)이 적용되므로, 입찰 시 자금 운용 계획에 유의해야 합니다.

임차인 보증금 인수 부담은 없는 것으로 파악되나, 정확한 임대차 현황 파악이 선행되어야 합니다.

상기 정보를 바탕으로, 보수적으로 접근 시 감정가의 80% 수준 (약 802,400,000원)부터 시장 상황 및 경쟁 입찰 예상가를 고려하여 전략적으로 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다. 최종 입찰가는 개인의 투자 성향 및 자금 계획에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.