나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62927 [1] 경기도 파주시 야당동 146 아이하우스 110동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 디케이 · 평가일 2025.05.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 야당동 소재 ""야당5리 마을회관"" 남동측 인근에 위치하고, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반입지 여건은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 야당역(경의중앙선)이 소재하는 등 대중교통의 편의성은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건내 제4층 제401호로서,
(사용승인일 : 2015.10.15.)
외벽 :돌붙임 마감 등.
내벽 : -.
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중으로 이용상황 등은 후첨 내부구조도 참조바람.

설비내역

기본적인 급·배수설비, 위생설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북서측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(준주거 Zone), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에따른 도로(도로일부포함) 임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 고양지원 2025타경62927 (1)

소재지: 경기도 파주시 야당동 146 아이하우스 110동 4층401호

용도: 다세대주택

감정가: 217,000,000원

1.2. 면적 정보

토지면적: 72.33㎡ (약 21.9평)

토지지분: 72.328㎡ (약 21.9평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 59.78㎡ (약 18.1평)

건물지분: 59.78㎡ (약 18.1평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 경매 기본 정보

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.4. 감정평가 요약

본건은 경기도 파주시 야당동 소재 "야당5리 마을회관" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 입지 여건은 보통임. 차량 진·출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 야당역(경의중앙선)이 소재하여 대중교통 편의성은 보통임. 건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건물내 제4층 제401호이며, 2015년 10월 15일 사용승인됨. 기본적인 급·배수, 위생, 난방 설비 등을 갖춘 다세대주택으로 이용중임. 토지는 부정형 토지로 다세대주택 건부지로 이용중이며, 북서측으로 도로에 접함. 토지이용계획상 계획관리지역, 성장관리구역(준주거 Zone), 가축사육제한구역 등에 해당함.

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본건은 경기도 파주시 야당동에 위치하며, 주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재된 지역임. 전반적인 입지 여건은 보통 수준으로 평가됨.

2.2. 교통상황

차량으로의 진입 및 출입이 용이함. 인근에 노선버스정류장이 위치하며, 경의중앙선 야당역이 근거리에 있어 대중교통 이용이 편리한 편임.

2.3. 건축물 현황

건축년도: 2015년 10월 15일 사용승인

구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건물내 제4층 제401호

마감: 외벽 돌붙임 마감 등

창호: 샷시창호 등

설비: 기본적인 급·배수, 위생, 난방 설비 구비

2.4. 토지 이용 현황

토지 형상: 부정형

이용 상태: 다세대주택 건부지로 이용 중

인접 도로: 북서측으로 도로에 접함

2.5. 토지이용계획

지역지구: 계획관리지역, 성장관리구역(준주거 Zone)

기타 제한: 가축사육제한구역

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2025년 4월 18일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(갑5)임.

3.2. 말소 예정 권리

말소기준권리보다 후순위 권리 및 경매개시결정으로 인해 말소되는 권리들은 다음과 같음.

* 주택임차권: 김 (을3, 보증금 215,000,000원, 2021-07-27 확정일자) - 등기부상 말소 처리됨.

* 강제경매: 주택도시보증공사 (갑5)

* 압류: 파주시 (갑7)

3.3. 인수 예정 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보이나, 대항력 있는 임차인 관련 주의가 필요함.

* 임차인 현황:

* 임차인: 윤

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-06-21

대항력: 있음

비고: 보증금이 0원으로 명시되어 있으나, '대항력 있음'으로 표기되어 있어 잠재적 인수 금액이 발생할 가능성에 대해 면밀한 확인이 필요함.

3.4. 주의사항

* '대항력있는임차인', 'HUG 인수조건 변경', '선순위임차권' 등의 특이사항이 기재되어 있어 추가적인 조사가 필요함. 특히 윤 임차인의 보증금 0원 명시는 의문점을 남기며, 임대차 계약 내용을 상세히 확인해야 함.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건 소재지는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재하는 주거 밀집 지역임.

4.2. 상권 형성

상업 시설이 발달한 지역은 아니나, 주거민을 위한 기본적인 근린생활시설은 접근 가능함.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 접근성

야당역(경의중앙선) 도보 및 차량 접근이 용이하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리함.

5.2. 주변 편의시설

인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

* 주변 시설 관련 추가 정보:

지도상으로 인근에 대형마트, 병원 등 대규모 편의시설이 직접적으로 보이지는 않으나, 차량 이용 시 파주시 내 주요 상업지구 접근이 가능함.

5.3. 교육 환경

(제공된 정보에 교육 환경에 대한 구체적인 내용이 없어 외부 조사가 필요함.)

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

윤 임차인은 2024년 6월 21일 전입 신고 후 대항력이 있는 것으로 확인됨. 보증금이 0원으로 명시되어 있지만, '대항력 있음' 표기와 함께 '대항력있는임차인'이라는 특이사항이 강조된 점은 인수 시 잠재적인 보증금 부담 또는 명도상의 어려움을 야기할 수 있으므로, 이에 대한 면밀한 실사 및 법률적 검토가 필수적임. '임차인 현황' 상 보증금 및 차임이 0원으로 표기되어 있어, 실제 인수 금액은 없을 가능성도 있으나, '대항력 있음' 표기는 주의 깊게 살펴봐야 할 사항임.

6.2. 기타 특이사항

'HUG 인수조건 변경', '선순위임차권' 등의 문구는 본건 매각에 영향을 줄 수 있는 특이사항으로, 해당 내용에 대한 명확한 확인 및 해석이 필요함.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 파주시 야당동에 위치한 신축급(2015년 준공) 다세대주택으로, 야당역 역세권의 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다. 주위는 주거 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 여건은 양호한 편입니다.

다만, 대항력 있는 임차인 윤 씨의 존재는 가장 큰 리스크 요인입니다. 비록 보증금이 0원으로 명시되어 있으나, '대항력 있음' 표기와 함께 '대항력있는임차인'이라는 특이사항이 강조된 점은 인수 시 잠재적인 보증금 부담 또는 명도상의 어려움을 야기할 수 있으므로, 이에 대한 면밀한 실사 및 법률적 검토가 반드시 선행되어야 합니다. 'HUG 인수조건 변경' 등 추가적인 특이사항도 명확히 소명되어야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 경의중앙선 야당역 인근으로 향후 주거 가치 상승 잠재력 보유.

* 신축급 건물: 2015년 준공으로 비교적 최신 건물이며, 관리가 용이할 것으로 예상됨.

* 가격 메리트: 감정가 217,000,000원 대비, 주변 실거래가 및 향후 시세 변동성을 고려하여 적정 입찰가 산정 시 시세차익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 사례(2026년 5월)는 다음과 같습니다.

* 47.51㎡ (약 14.4평) : 16,500만원 (펠리체A동, 2016년 준공)

* 76.71㎡ (약 23.2평) : 22,000만원 (서원힐타운, 2019년 준공)

* 63.87㎡ (약 19.3평) : 22,500만원 (모리안6차, 2018년 준공)

본건 건물 면적은 59.78㎡ (약 18.1평)입니다.

평당 가격으로 환산 시, 14.4평 기준 약 114.6만원/평, 19.3평 기준 약 116.6만원/평 수준입니다.

본건(18.1평)에 이 가격을 적용하면 약 20,800만원 ~ 21,100만원 내외의 시세가 형성될 것으로 추정됩니다.

최근 거래 시점(2026년 5월)을 고려할 때, 현재 시점(2026년 7월)의 예상 시세는 21,000만원 ~ 22,000만원 범위로 예상됩니다.

9.2. 입찰가 제안

* 감정가: 217,000,000원

* 예상 시세: 210,000,000원 ~ 220,000,000원

* 리스크: 대항력 있는 임차인(윤 ) 존재 (보증금 0원으로 명시되나, 인수 가능성 배제 불가), 기타 특이사항 확인 필요.

상기 시세 및 리스크 요인을 종합적으로 고려할 때, 입찰가는 감정가 대비 90% ~ 100% 수준에서 신중하게 접근하는 것이 바람직합니다.

따라서, 200,000,000원 ~ 217,000,000원 범위 내에서 최종 입찰가를 결정하시기를 제안합니다.

특히, 윤 임차인에 대한 법률적 검토 및 명도 가능성 사전 확인은 필수적입니다.

10. 주변 혐오시설 여부

주변 지도 검색 결과, 본건 건물(경기도 파주시 야당동 146) 인근 지역은 주로 공동주택 및 근린생활시설이 밀집한 주거 지역으로 확인되었습니다. 직접적으로 인접하거나 인근에 대규모 산업단지, 폐기물 처리 시설 등 혐오시설이 발견되지는 않았습니다. 다만, 도시 계획에 따른 향후 개발 가능성 등을 고려하여 지속적인 모니터링이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.