나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62851 [1] 경기도 파주시 야당동 243-42 블랑 104동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 퍼스트 · 평가일 2025.04.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 야당동 소재 ‘야당역’ 북동측 인근에 위치하며, 주위는 동유형의 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 경의중앙선 '야당역'이 소재하여 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 4층 건물 내 제104동 제4층 제402호로서,

외벽 : 드라이비트 마감 등.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역 , 성장관리계획구역(2024-01-26)(준주거 Zone), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

2026. 7. 13.자로 이해관계인 박순옥이 제출한 참고자료에 따르면, 본인은 이 사건 목록 부동산의 아랫층(302호) 거주자 이며, 이 사건 부동산에서 누수가 발생하여 본인 소유의 부동산 302호의 천장이 피해를 입었다는 주장이 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

본 물건은 고양지원 2025타경62851 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 강제경매 물건입니다. 채권자는 주OOOOOOO입니다.

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지는 경기도 파주시 야당동 243-42 블랑 104동 4층 402호이며, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 4층 건물 내 4층에 위치한 다세대주택입니다. 건물 사용승인일은 2019년 04월 18일입니다.

1.3. 면적 정보

토지 면적은 66.00㎡ (약 19.97평)이며, 건물 면적은 52.91㎡ (약 16.01평)입니다. 토지 및 건물 지분은 각각 65.999㎡, 52.9125㎡입니다.

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정평가액은 238,000,000원이며, 토지와 건물을 일괄 매각하는 부동산 강제 경매 물건입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 파주시 야당동에 소재하며, 야당역 북동측 인근 지역에 위치합니다. 주변은 동유형의 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장과 경의중앙선 '야당역'이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

해당 토지는 계획관리지역, 성장관리구역(준주거 Zone), 가축사육제한구역, 상대보호구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계 요약

등기부등본상 말소기준권리는 2022년 12월 13일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(갑3)입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수사항

임차인 유승완 씨가 보증금 229,500,000원에 거주 중이며, 전입일자는 2020년 5월 29일, 확정일자는 2020년 5월 12일입니다. 본 임차인은 대항력이 있으며, 등기부등본상 해당 임차인의 주택임차권(을3)은 말소되지 않고 인수되는 권리로 기재되어 있습니다.

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

말소기준권리(갑3)보다 선순위인 임차권(을3)은 인수되며, 말소기준권리보다 후순위인 갑4, 갑5, 갑6 권리는 매각으로 소멸됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향 (매매)

최근 주변 실거래가에 따르면, 2016년식 47.51㎡ 빌라가 1억 6,500만원(2026년 5월), 2019년식 76.71㎡ 빌라가 2억 2,000만원(2026년 5월), 2018년식 63.87㎡ 빌라가 2억 2,500만원(2026년 5월)에 거래되었습니다.

4.2. 시세 분석

본건 건물 면적(52.91㎡, 약 16.01평)과 건축 연도(2019년 완공)를 고려할 때, 주변 시세는 약 1억 8천만원에서 2억 2천만원 범위로 추정됩니다. 감정가(2억 3,800만원) 대비 최근 실거래가 수준이 다소 낮게 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건 인근에는 경의중앙선 야당역이 위치하며, 다양한 노선버스를 이용할 수 있어 교통이 편리합니다. 주변으로 근린생활시설이 분포하고 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

본건은 '상대보호구역'으로 지정되어 있어 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 제한이 있을 수 있습니다. 상세한 교육 시설 및 통학 환경은 추가 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 관련 리스크

가장 큰 리스크 요인은 보증금 229,500,000원을 인수해야 하는 대항력 있는 임차인 유승완 씨의 존재입니다. 인수되는 보증금이 감정가(238,000,000원)에 육박하고, 최근 주변 실거래가(약 1.8억 ~ 2.25억)보다 높다는 점은 낙찰 후 추가적인 자금 부담 또는 협상 리스크로 작용할 수 있습니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보와 '말소: 인수'로 기재된 임차권 정보 간의 해석이 중요합니다. 만약 임차인의 보증금이 배당을 통해 전액 변제되지 않고 낙찰자가 인수해야 하는 경우, 투자 가치가 현저히 하락할 수 있습니다.

6.2. 감정가와 시세 괴리

본 건의 감정가는 2억 3,800만원이나, 최근 유사 면적 및 연식의 빌라 실거래가가 1억 8천만원 ~ 2억 2천 5백만원 수준으로 형성되어 있어 약 10% ~ 30% 정도의 괴리가 있습니다. 이는 입찰가 산정 시 신중한 접근을 요합니다.

6.3. 토지이용계획 상 제한

계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 또는 개발 시 관련 법규에 따른 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대항력 있는 임차인이 존재하며 인수해야 할 보증금이 시세 대비 높은 편이라는 점에서 매우 신중한 접근이 필요합니다. 임차인과의 원만한 협상 또는 명도 진행 가능성을 면밀히 검토해야 하며, 낙찰 후 추가 비용 발생 가능성을 충분히 고려해야 합니다. 인근 부동산 시세와 감정가의 차이를 감안할 때, 명확한 투자 수익을 기대하기 위해서는 임차인 인수 보증금을 제외한 실질적인 매입 비용이 매우 낮게 형성되어야 할 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

- 야당역 역세권에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

- 주변은 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거 지역입니다.

- 건물 상태 및 연식(2019년 완공)이 양호한 편입니다.

- (단, 아래 위험 요소를 충분히 인지해야 함)

9. 예상 입찰가

본 건의 경우, 대항력 있는 임차인의 보증금 229,500,000원을 인수해야 하는 부담이 있습니다. 이는 최근 시세(약 1.8억~2.25억) 및 감정가(2.38억)와 비교했을 때 높은 수준입니다.

'인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보가 임차인의 보증금이 배당을 통해 완전히 변제된다는 의미로 해석될 경우, 낙찰가 산정은 시장 시세를 기준으로 하되 감정가 대비 할인율을 적용하여 보수적으로 접근해야 합니다.

보수적인 관점에서 감정가의 75% 수준인 약 178,500,000원을 기준으로 검토해 볼 수 있습니다.

다만, 실제 입찰가는 임차인과의 명도 협상 가능성, 세입자의 보증금 회수 가능성(배당 순위 등), 당시 경매 시장 분위기, 추가적인 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

만약 인수 보증금 229,500,000원이 낙찰자가 추가로 부담해야 하는 금액이라면, 본 건은 투자 가치가 매우 낮거나 없을 수 있으므로 매우 신중한 판단이 요구됩니다.

* 본 분석은 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 투자 결정 시에는 전문가와 상담 및 현장 확인을 통해 최종 결정하시기 바랍니다.1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

본 물건은 고양지원 2025타경62851 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 강제경매 물건입니다. 채권자는 주OOOOOOO입니다.

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지는 경기도 파주시 야당동 243-42 블랑 104동 4층 402호이며, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 4층 건물 내 4층에 위치한 다세대주택입니다. 건물 사용승인일은 2019년 04월 18일입니다.

1.3. 면적 정보

토지 면적은 66.00㎡ (약 19.97평)이며, 건물 면적은 52.91㎡ (약 16.01평)입니다. 토지 및 건물 지분은 각각 65.999㎡, 52.9125㎡입니다.

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정평가액은 238,000,000원이며, 토지와 건물을 일괄 매각하는 부동산 강제 경매 물건입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 파주시 야당동에 소재하며, 야당역 북동측 인근 지역에 위치합니다. 주변은 동유형의 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장과 경의중앙선 '야당역'이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

해당 토지는 계획관리지역, 성장관리구역(준주거 Zone), 가축사육제한구역, 상대보호구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계 요약

등기부등본상 말소기준권리는 2022년 12월 13일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(갑3)입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수사항

임차인 유승완 씨가 보증금 229,500,000원에 거주 중이며, 전입일자는 2020년 5월 29일, 확정일자는 2020년 5월 12일입니다. 본 임차인은 대항력이 있으며, 등기부등본상 해당 임차인의 주택임차권(을3)은 말소되지 않고 인수되는 권리로 기재되어 있습니다.

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

말소기준권리(갑3)보다 선순위인 임차권(을3)은 인수되며, 말소기준권리보다 후순위인 갑4, 갑5, 갑6 권리는 매각으로 소멸됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향 (매매)

최근 주변 실거래가에 따르면, 2016년식 47.51㎡ 빌라가 1억 6,500만원(2026년 5월), 2019년식 76.71㎡ 빌라가 2억 2,000만원(2026년 5월), 2018년식 63.87㎡ 빌라가 2억 2,500만원(2026년 5월)에 거래되었습니다.

4.2. 시세 분석

본건 건물 면적(52.91㎡, 약 16.01평)과 건축 연도(2019년 완공)를 고려할 때, 주변 시세는 약 1억 8천만원에서 2억 2천만원 범위로 추정됩니다. 감정가(2억 3,800만원) 대비 최근 실거래가 수준이 다소 낮게 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건 인근에는 경의중앙선 야당역이 위치하며, 다양한 노선버스를 이용할 수 있어 교통이 편리합니다. 주변으로 근린생활시설이 분포하고 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

본건은 '상대보호구역'으로 지정되어 있어 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 제한이 있을 수 있습니다. 상세한 교육 시설 및 통학 환경은 추가 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 관련 리스크

가장 큰 리스크 요인은 보증금 229,500,000원을 인수해야 하는 대항력 있는 임차인 유승완 씨의 존재입니다. 인수되는 보증금이 감정가(238,000,000원)에 육박하고, 최근 주변 실거래가(약 1.8억 ~ 2.25억)보다 높다는 점은 낙찰 후 추가적인 자금 부담 또는 협상 리스크로 작용할 수 있습니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보와 '말소: 인수'로 기재된 임차권 정보 간의 해석이 중요합니다. 만약 임차인의 보증금이 배당을 통해 전액 변제되지 않고 낙찰자가 인수해야 하는 경우, 투자 가치가 현저히 하락할 수 있습니다.

6.2. 감정가와 시세 괴리

본 건의 감정가는 2억 3,800만원이나, 최근 유사 면적 및 연식의 빌라 실거래가가 1억 8천만원 ~ 2억 2천 5백만원 수준으로 형성되어 있어 약 10% ~ 30% 정도의 괴리가 있습니다. 이는 입찰가 산정 시 신중한 접근을 요합니다.

6.3. 토지이용계획 상 제한

계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 또는 개발 시 관련 법규에 따른 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대항력 있는 임차인이 존재하며 인수해야 할 보증금이 시세 대비 높은 편이라는 점에서 매우 신중한 접근이 필요합니다. 임차인과의 원만한 협상 또는 명도 진행 가능성을 면밀히 검토해야 하며, 낙찰 후 추가 비용 발생 가능성을 충분히 고려해야 합니다. 인근 부동산 시세와 감정가의 차이를 감안할 때, 명확한 투자 수익을 기대하기 위해서는 임차인 인수 보증금을 제외한 실질적인 매입 비용이 매우 낮게 형성되어야 할 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 야당역 역세권에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주변은 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거 지역입니다.

* 건물 상태 및 연식(2019년 완공)이 양호한 편입니다.

* (단, 아래 위험 요소를 충분히 인지해야 함)

9. 예상 입찰가

본 건의 경우, 대항력 있는 임차인의 보증금 229,500,000원을 인수해야 하는 부담이 있습니다. 이는 최근 시세(약 1.8억~2.25억) 및 감정가(2.38억)와 비교했을 때 높은 수준입니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보가 임차인의 보증금이 배당을 통해 전액 변제된다는 의미로 해석될 경우, 낙찰가 산정은 시장 시세를 기준으로 하되 감정가 대비 할인율을 적용하여 보수적으로 접근해야 합니다. 보수적인 관점에서 감정가의 75% 수준인 약 178,500,000원을 기준으로 검토해 볼 수 있습니다. 다만, 실제 입찰가는 임차인과의 명도 협상 가능성, 세입자의 보증금 회수 가능성(배당 순위 등), 당시 경매 시장 분위기, 추가적인 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 만약 인수 보증금 229,500,000원이 낙찰자가 추가로 부담해야 하는 금액이라면, 본 건은 투자 가치가 매우 낮거나 없을 수 있으므로 매우 신중한 판단이 요구됩니다.

* 본 분석은 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 투자 결정 시에는 전문가와 상담 및 현장 확인을 통해 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.