나이스옥션 법원경매 인천 2023타경524432 [1] 인천광역시 서구 당하동 1087-11 스페이스빌 바동 5층503호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-03

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2023타경524432 [1] 인천광역시 서구 당하동 1087-11 스페이스빌 바동 5층503호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

인천지방법원 경매16계 2023타경524432 | 소재지: 인천광역시 서구 청마로 76-3, 바동 5층503호 (당하동,스페이스빌) | 감정가: 120,000,000원 | 최저가: 3,390,000원 | 용도: 다세대주택

1. 인천지방법원 2023타경524432 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2023타경524432 (1)

소재지: 인천광역시 서구 당하동 1087-11 스페이스빌 바동 5층503호

용도: 다세대주택

감정가: 120,000,000원

토지면적: 27.32㎡ (약 8.26평)

토지 지분율: 2731.6550505050504%

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 37.50㎡ (약 11.34평) (전용면적 기준)

건물 지분율: 3750

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 최OO

채무자: 최OO

채권자: 류OO

특이사항: 재매각

준공년월: 2011년 10월 27일 사용승인

1.2. 입지조건

본건은 인천광역시 서구 당하동에 위치하며, "독정사거리" 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 다세대주택, 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재되어 있어 주거 지역으로서의 특성을 잘 갖추고 있습니다. 차량의 원활한 진출입이 가능하며, 단지 인근에 인천 지하철 2호선 "독정역"과 다수의 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

1.3. 권리분석

본 물건은 채권자 류OO의 신청으로 진행되는 부동산강제경매 사건입니다. 소유자 겸 채무자는 최OO입니다. 등기사항전부증명서 상 임차권등기명령(2022카임10260, 2022.03.29)이 등재되어 있으며, 임차인은 류탁현입니다. 임차인은 2020년 1월 29일 임대차 계약을 체결하고 2020년 3월 13일 점유를 개시하였으며, 2020년 2월 13일 확정일자를 받았습니다. 임차보증금은 110,000,000원이며, 이는 본건 건물 면적(37.50㎡) 전부를 대상으로 합니다.

임차인의 점유 개시일과 확정일자, 그리고 임차권등기명령 등재 시점 등을 고려할 때, 낙찰자가 임차인의 보증금 잔액을 인수해야 할 가능성이 있습니다. (주의사항: 임차인이 보증금 전액을 변제받지 못한 경우 잔액을 매수인이 인수할 수 있음) 따라서 임차인의 대항력 및 우선변제권 유무를 면밀히 확인하는 것이 매우 중요합니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 당하동 지역은 주거 시설과 함께 근린생활시설이 발달한 지역으로, 지역 주민들의 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다. 주변에 아파트 단지와 다세대주택이 밀집해 있어 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다. 또한, 독정역을 중심으로 대중교통망이 구축되어 있어 역세권 상권으로서의 잠재력도 가지고 있습니다.

1.5. 생활정보

생활 편의시설로는 인근의 근린생활시설을 통해 식료품, 외식, 병원 등 기본적인 서비스를 이용할 수 있습니다. 교육 환경으로는 "상대보호구역"으로 지정된 지역 내에 위치하고 있어, 교육환경 보호에 관한 법률의 적용을 받습니다. 자녀가 있는 세대의 경우 교육 시설 접근성을 고려할 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 임차인의 보증금 인수 부담입니다. 임차인이 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 최대 110,000,000원의 보증금 잔액을 매수인이 인수해야 할 수 있으므로, 반드시 현장 조사를 통해 임차인과의 협상 또는 법적 절차를 검토해야 합니다.

또한, 본건이 '재매각' 물건이라는 점은 이전 경매 절차에서 낙찰 무효, 대금 미납 등의 사유가 있었음을 시사하므로, 이에 대한 추가적인 원인 파악이 필요합니다.

입찰 시에는 최저매각가격에 미달하는 6,426,000원 미만의 매수신고는 불허될 수 있으며, 신청채권자 외 제3자가 매수할 경우 매수보증금이 최저매각가격의 20%가 적용됨을 유의해야 합니다.

1.7. 종합 의견

인천 서구 당하동에 위치한 본건은 독정역 역세권이라는 장점과 함께 주거 및 생활 편의시설이 잘 갖추어진 지역에 소재하고 있습니다. 2011년에 사용승인을 받은 건물로 비교적 신축에 속하며, 토지와 건물이 일괄 매각되어 관리 및 처분이 용이할 수 있습니다.

하지만 임차인의 보증금 인수 가능성, 재매각 물건이라는 점, 그리고 매수보증금 및 최저매각가격 관련 유의사항 등을 종합적으로 고려할 때, 투자 전 철저한 권리분석과 현장 조사가 필수적입니다.

1.8. 투자 포인트

역세권 단지: 인천 지하철 2호선 독정역을 도보로 이용 가능한 거리로, 출퇴근 및 대중교통 이용이 편리합니다.

안정적인 주거 환경: 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 밀집한 지역으로, 주거 수요가 꾸준합니다.

경매를 통한 시세 차익: 철저한 권리분석과 현장 답사를 통해 시세보다 저렴하게 취득할 경우, 향후 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

개발 잠재력: 해당 지역이 지구단위계획구역으로 지정되어 있어, 향후 지역 개발 계획에 따른 수혜 가능성도 있습니다. (구체적인 계획은 별도 확인 필요)

법원 정보

인천지방법원 경매16계