나이스옥션 법원경매 인천 2024타경506042 [4] 인천광역시 서구 원창동 OOOOOO OOOOOO OOOOOO 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청목 · 평가일 2024.02.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 원창동 소재 "북항 제4부두" 북동측 인근에 위치하며, 인근은 근린생활시설, 업무시설 및 공업용부동산 등이 소재하는 지역으로 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 교통여건 보통시됨.

건물의 구조

일반철골구조 (철근)콘크리트(평지붕) 지1층, 6층 건물 중 1층 103호 외 23개호로서,
외벽: 인조석 붙임 등 마감
내벽: 몰탈위 페인팅, 내부 인테리어 등 마감.
창호: 강화유리 및 샷시 창호임.
(건축물대장 사용승인일:2017.2.22)

이용상태

본건 기호(1)-(16), (18)-(25)는 집합건축물대장상 "제1,2종 근린생활시설"임.

<건축물대장상 용도>
기호(1)-(11) 일반음식점
기호(12)-(16) 의원
기호(18) 골프연습장
기호(19) 사무소
기호(20)-(23) 의원
기호(24) 골프연습장
기호(25) 사무소

설비내역

위생설비, 상하수도설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로서, 제2종근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지는 북서측 및 남동측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2012-01-16), 지구단위계획구역(2012-01-16)(건폐율(70%이하),용적률(600%이하
),건축물용도(건축과에확인)), 지구단위계획구역(북항 배후부지), 대로1류(폭 35m-40m)(2014
-03-10)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(2012-01-16)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가축
사육제한구역(인천광역시 서구 조례 제 1749호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과
밀억제권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

매수보증금은 최저매각가격의 20%임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경506042 (4)

물건종별: 근린상가

소재지: 인천광역시 서구 원창동 381-75, 시그마프라임 2층 201호

감정가: 402,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

1.2. 건물 상세 정보

건물명: 시그마프라임

건축 구조: 일반철골구조 (철근)콘크리트 (평지붕)

사용승인일: 2017년 2월 22일

건축물대장상 용도: 제1, 2종 근린생활시설 (집합건물대장상)

해당 호수: 2층 201호

건물 면적: 94.50㎡ (약 28.59평)

총 층수: 지하 1층, 지상 6층 건물 중 2층

승강기: 승용승강기 2대 설치

1.3. 토지 상세 정보

토지 면적: 35.53㎡ (약 10.75평)

토지 이용 현황: 제2종 근린생활시설 부지로 이용 중

건축물대장상 대지 면적: 2000.8㎡ (약 605.23평)

건축물대장상 건물 연면적: 8391.67㎡ (약 2538.50평)

건축물대장상 건폐율: 69.05%

건축물대장상 용적률: 338.12%

1.4. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 중복병합사건, 중복사건, 유동화물건, 공동담보, 재매각

주의사항: 매수보증금은 최저매각가격의 20%임

임대관계: 임대 관계 미상

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 원창동 소재 "북항 제4부두" 북동측 인근에 위치합니다.

주변은 근린생활시설, 업무시설 및 공업용 부동산 등이 소재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량으로 본건까지 진출입이 가능합니다.

인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

본건 토지는 북서측 및 남동측으로 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획

일반상업지역, 지구단위계획구역 (북항 배후부지)으로 지정되어 있습니다.

대로1류(폭 35m-40m), 중로2류(폭 15m-20m) 도로에 접합되어 있습니다.

가축사육제한구역 및 과밀억제권역에 해당합니다.

건폐율(70% 이하), 용적률(600% 이하) 등 상세 내용은 건축과 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

집합건물 등기부상 채권 총액은 12,000,000,000원입니다.

2018년 1월 19일 중소기업은행의 근저당권이 말소기준권리입니다.

3.2. 말소기준권리

을1: 2018년 1월 19일 접수, 중소기업은행 근저당권 (공동담보목록)

3.3. 매각 후 소멸되지 않는 권리

지상권은 매각으로 소멸되지 않을 수 있습니다.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다.

임대 관계가 미상이므로, 실제 점유 현황 및 임대차 계약 내용을 반드시 확인해야 합니다.

금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 환경

본건 인근은 복합적인 토지 이용 형태를 보이며, 근린생활시설, 업무시설, 공업용 부동산 등이 혼재되어 있습니다.

이는 다양한 업종의 입점이 가능함을 시사합니다.

4.2. 건물 내 업종 분포

집합건축물대장상 본 건물에는 일반음식점, 의원, 골프연습장, 사무소 등 다양한 제1, 2종 근린생활시설 용도로 이용되고 있습니다.

이는 상가 건물로서의 높은 활용도를 나타냅니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 기반시설

본건은 상업지역에 위치하고 있으며, 차량 접근성이 양호하고 인근 버스정류장이 있어 기본적인 교통 및 생활 인프라 이용이 가능합니다.

상세한 편의시설(마트, 병원, 은행 등) 및 공공시설 정보는 추가적인 현장 조사나 지도 검색을 통해 파악하는 것이 좋습니다.

5.2. 주변 유해시설 여부

주변에 혐오 또는 유해 시설이 있는지 여부는 외부 지도 검색 등을 통해 반드시 확인해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재 가능성이 있습니다. 등기부등본 및 현장 조사를 통해 상세 내용을 파악해야 합니다.

6.2. 물건 고유 리스크

본건은 중복병합, 중복, 유동화, 공동담보, 재매각 등 특수한 경매 절차를 거치고 있어 거래 과정이나 명도에 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

임대관계가 미상이므로, 현장 방문 시 임차인 현황을 명확히 파악해야 하며, 명도에 대한 대비가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 인천광역시 서구 원창동에 위치한 시그마프라임 상가 건물로, 교통 및 접근성이 양호하며 다양한 근린생활시설이 입점 가능한 입지입니다.

신축 연도(2017년)가 비교적 최신이며, 제1, 2종 근린생활시설로 활용 중이라는 점은 긍정적입니다.

다만, 중복병합, 재매각 등 특수 물건 정보와 임대관계 미상이라는 점은 주의 깊은 검토가 필요합니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리(지상권) 여부도 확인해야 할 중요한 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 북항 인근의 전략적 위치: 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 다양한 업종의 근린생활시설: 건물 자체의 활용도가 높습니다.

* 재매각 물건: 이전 입찰가보다 합리적인 가격에 낙찰받을 기회가 될 수 있습니다.

* 적절한 토지이용계획: 일반상업지역 및 지구단위계획구역 지정으로 개발 여지가 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 제시된 감정가 402,000,000원을 기준으로 하되, 권리 분석, 현장 조사, 주변 시세, 건물 상태, 상권 분석 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

또한, 재매각 물건이라는 점과 임대관계 미상, 소멸되지 않는 권리 등의 리스크 요인을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

인수 보증금은 0원이므로, 입찰 시 최저매각가격의 20%를 입찰 보증금으로 준비해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 시장 조사 및 전문가의 컨설팅이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.