나이스옥션 법원경매 인천 2024타경506042 [22] 인천광역시 서구 원창동 OOOOOO OOOOOO OOOOOO 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청목 · 평가일 2024.02.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 원창동 소재 "북항 제4부두" 북동측 인근에 위치하며, 인근은 근린생활시설, 업무시설 및 공업용부동산 등이 소재하는 지역으로 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 교통여건 보통시됨.

건물의 구조

일반철골구조 (철근)콘크리트(평지붕) 지1층, 6층 건물 중 1층 103호 외 23개호로서,
외벽: 인조석 붙임 등 마감
내벽: 몰탈위 페인팅, 내부 인테리어 등 마감.
창호: 강화유리 및 샷시 창호임.
(건축물대장 사용승인일:2017.2.22)

이용상태

본건 기호(1)-(16), (18)-(25)는 집합건축물대장상 "제1,2종 근린생활시설"임.

<건축물대장상 용도>
기호(1)-(11) 일반음식점
기호(12)-(16) 의원
기호(18) 골프연습장
기호(19) 사무소
기호(20)-(23) 의원
기호(24) 골프연습장
기호(25) 사무소

설비내역

위생설비, 상하수도설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로서, 제2종근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지는 북서측 및 남동측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2012-01-16), 지구단위계획구역(2012-01-16)(건폐율(70%이하),용적률(600%이하
),건축물용도(건축과에확인)), 지구단위계획구역(북항 배후부지), 대로1류(폭 35m-40m)(2014
-03-10)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(2012-01-16)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가축
사육제한구역(인천광역시 서구 조례 제 1749호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과
밀억제권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

매수보증금은 최저매각가격의 20%임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경506042 (22)

소재지: 인천광역시 서구 원창동 381-75 시그마프라임 4층405호 (신 주소: 인천광역시 서구 북항로 30 (원창동))

용도: 근린상가

감정가: 547,000,000원

토지면적: 71.00㎡ (약 21.48평)

토지지분: 70.999㎡ (약 21.48평)

건물면적: 188.82㎡ (약 57.12평)

건물지분: 188.82㎡ (약 57.12평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

건축물대장상 사용승인일: 2017.02.22

2. 입지조건

입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 서구 원창동 소재 "북항 제4부두" 북동측 인근에 위치하며, 근린생활시설, 업무시설 및 공업용 부동산 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 전반적인 교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

토지의 형상 및 이용상태: 본건 토지는 장방형의 토지로서, 제2종 근린생활시설 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 본건 토지는 북서측 및 남동측으로 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 지구단위계획구역(북항 배후부지), 대로1류(폭 35m-40m) 및 중로2류(폭 15m-20m) 도로에 접합되어 있으며, 가축사육제한구역 및 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

권리분석

말소기준권리: 2018년 1월 19일 접수된 중소기업은행 근저당권 (을1)입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 제공된 정보상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않습니다.

인수되는 임차보증금: 0원

임차인 현황:

* 임차인: S (SK에코엔지니어링)

보증금: 0원

차임: 0원

대항력: 없음

* 임차인: S (에스케이에코엔지니어링주식회사)

보증금: 19,000,000원

차임: 2,410,000원

배당신고일자: 2024-02-16

대항력: 없음

비고:

특이사항: 물건의 특이사항 및 특수물건정보에 '대항력있는 임차인'이 언급되어 있으나, 실제 임차인 현황에는 대항력이 없는 것으로 기재되어 있습니다. 이에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

등기부채권 총액: 12,057,000,000원 (주 채무는 중소기업은행 근저당권에 기인)

4. 상권분석

상권분석

본건은 항구 배후 지역에 위치한 상가 건물로, 주변에 근린생활시설, 업무시설 및 공업용 부동산이 혼재되어 있어 관련 업종의 종사자 및 지역 주민을 대상으로 한 상권 형성이 가능합니다.

업종 분포: 일반음식점, 의원, 골프연습장, 사무소 등 다양한 근린생활시설 및 업무시설 용도로 건축물대장에 기재되어 있어, 비교적 폭넓은 업종 선택이 가능합니다.

주변 환경: 북항 제4부두 인근이라는 지리적 특성상 관련 산업 종사자들의 유동인구를 배후 수요로 고려할 수 있습니다.

혐오시설 정보: 제공된 정보 내에서는 주변 혐오시설에 대한 언급이 없습니다.

5. 생활정보

생활정보

본 물건은 상업용 부동산으로, 직접적인 주거 생활 편의시설에 대한 정보는 제한적입니다.

다만, 일반적인 근린상가 및 업무시설이 혼재된 지역 특성상, 차량 접근성이 용이하고 도로망이 갖춰져 있어 관련 종사자들의 기본적인 활동이 가능할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 관련 불확실성: '특이사항'에 대항력 있는 임차인이 언급되었으나, 임차인 현황표 상에는 대항력이 없는 것으로 기재되어 있어, 실제 권리관계 확인 시 주의가 필요합니다. 만약 대항력 있는 임차인이 존재한다면, 명도에 어려움이 발생하거나 추가적인 부담이 발생할 수 있습니다.

복잡한 권리관계: 높은 총 채무액과 중복 병합 사건이라는 점은 권리관계가 복잡할 수 있음을 시사합니다.

유동화 물건: 유동화 물건의 경우, 채권 금융기관과의 협상 과정이나 매각 절차 진행 시 일반 경매 물건과 다소 다른 특징을 가질 수 있습니다.

7. 종합 의견

종합 의견

본건은 인천 서구 북항 인근의 신축급 상가 건물 내 구분점포로, 입지 및 건물 상태는 양호한 편입니다. 특히 최근 신축된 건물이라는 점과 다양한 근린생활시설 용도로 활용 가능한 점은 긍정적으로 평가됩니다. 그러나 '대항력 있는 임차인' 존재 여부에 대한 명확한 확인이 가장 중요하며, 이 부분이 명확히 해소되지 않으면 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 복잡한 권리관계 및 유동화 물건이라는 점도 투자 결정 전 충분한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

투자 포인트

신축급 상가 건물: 2017년 사용승인으로 비교적 최신 건물에 해당하여, 건물 노후화에 따른 수리 비용 부담이 적습니다.

항만 배후 지역의 잠재력: 북항 배후 지역의 개발 가능성 및 관련 산업 종사자를 배후 수요로 하는 상권으로 성장할 잠재력이 있습니다.

다양한 용도 활용 가능성: 건축물대장상 제1, 2종 근린생활시설로 분류되어 있어, 일반음식점, 의원, 사무실 등 다양한 업종으로의 임대가 가능합니다.

권리관계 명확화 시 기회: 만약 대항력 있는 임차인 문제가 해결되고 명도가 순조롭게 진행된다면, 합리적인 가격에 매입하여 임대 수익을 창출할 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 제공된 감정가(547,000,000원)를 기준으로 하되, 임차인 현황 및 명도 가능성, 그리고 향후 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 특히, '대항력 있는 임차인' 존재 여부에 대한 명확한 확인 및 관련 비용을 입찰가 산정 시 반드시 반영해야 합니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 현장 조사, 시장 조사 및 권리관계 재확인이 필수적입니다. 현재로서는 권리관계의 불확실성으로 인해 구체적인 입찰가격을 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.