나이스옥션 법원경매 인천 2024타경506042 [24] 인천광역시 서구 원창동 OOOOOO OOOOOO OOOOOO 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청목 · 평가일 2024.02.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 원창동 소재 "북항 제4부두" 북동측 인근에 위치하며, 인근은 근린생활시설, 업무시설 및 공업용부동산 등이 소재하는 지역으로 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 교통여건 보통시됨.

건물의 구조

일반철골구조 (철근)콘크리트(평지붕) 지1층, 6층 건물 중 1층 103호 외 23개호로서,
외벽: 인조석 붙임 등 마감
내벽: 몰탈위 페인팅, 내부 인테리어 등 마감.
창호: 강화유리 및 샷시 창호임.
(건축물대장 사용승인일:2017.2.22)

이용상태

본건 기호(1)-(16), (18)-(25)는 집합건축물대장상 "제1,2종 근린생활시설"임.

<건축물대장상 용도>
기호(1)-(11) 일반음식점
기호(12)-(16) 의원
기호(18) 골프연습장
기호(19) 사무소
기호(20)-(23) 의원
기호(24) 골프연습장
기호(25) 사무소

설비내역

위생설비, 상하수도설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로서, 제2종근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지는 북서측 및 남동측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2012-01-16), 지구단위계획구역(2012-01-16)(건폐율(70%이하),용적률(600%이하
),건축물용도(건축과에확인)), 지구단위계획구역(북항 배후부지), 대로1류(폭 35m-40m)(2014
-03-10)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(2012-01-16)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가축
사육제한구역(인천광역시 서구 조례 제 1749호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과
밀억제권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

매수보증금은 최저매각가격의 20%임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

3.

1.1. 사건개요

인천지방법원 2024타경506042 (24) 부동산임의경매 사건입니다.

1.2. 소재지 및 건물정보

인천광역시 서구 원창동 381-75, 시그마프라임 4층 407호에 위치한 근린상가 물건입니다.

일반철골구조 (철근)콘크리트 구조이며, 2017년 2월 22일 사용승인되었습니다.

건물은 총 6층 건물 중 1층 103호 외 23개호로 구성되어 있습니다.

1.3. 면적

토지면적: 55.55㎡ (약 16.8평)

토지 지분: 55.545㎡ (약 16.8평)

건물면적: 147.72㎡ (약 44.7평)

건물 지분: 147.72㎡ (약 44.7평)

1.4. 감정가 및 매각조건

감정가: 387,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

주의사항: 매수보증금은 최저매각가격의 20%입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변환경

본건은 인천광역시 서구 원창동 소재 "북항 제4부두" 북동측 인근에 위치합니다.

인근 지역은 근린생활시설, 업무시설 및 공업용부동산 등이 혼재된 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통여건

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

2.3. 토지이용계획

본 토지는 일반상업지역, 지구단위계획구역(북항 배후부지)으로 지정되어 있습니다.

또한 대로1류, 중로2류 도로에 접해 있으며, 가축사육제한구역 및 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

집합건물 등기부상 채권 총액은 12,057,000,000원입니다.

주요 권리로는 근저당권(중소기업은행, 12,000,000,000원, 말소기준권리)이 있으며, 그 외 소유권이전 신탁등기 말소, 전세권 설정, 압류, 임의경매 등이 등기되어 있었으나 모두 말소 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 에스 엔지니어링주식회사

보증금: 19,000,000원

차임: 1,210,000원

배당신고일자: 2024년 2월 16일

대항력: 없음 (주: 특이사항에 '대항력있는임차인'으로 기재되어 있으나, 임차인 현황에는 '대항력 없음'으로 명시되어 있어 주의가 필요합니다.)

기타: 임대 관계는 미상입니다.

3.3. 특이사항 분석

본 사건은 중복병합사건, 중복사건, 유동화물건, 공동담보 등의 복합적인 권리관계가 얽혀 있는 특수 물건입니다.

또한, '대항력있는임차인'이라고 명시되어 있으나, 임차인 현황에서는 '대항력 없음'으로 표기되어 있어 명확한 확인이 요구됩니다.

3.4. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

북항 배후부지에 위치하며, 항만 및 공업 시설과 인접해 있어 관련 업무 시설 및 근린생활시설이 분포하는 지역입니다.

4.2. 건물 용도

본 건물은 집합건축물대장상 제1, 2종 근린생활시설로 등록되어 있습니다.

구체적인 세부 용도로는 일반음식점, 의원, 골프연습장, 사무소 등이 포함되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

"북항 제4부두" 인근으로, 지역 내에서 기본적인 근린생활시설은 이용 가능할 것으로 보입니다. 더 넓은 범위의 편의시설은 추가적인 조사 및 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

5.2. 주거/업무 환경

지역 특성상 공업용 부동산이 혼재되어 있어, 쾌적한 주거 환경보다는 업무 및 상업 활동에 더 적합한 입지입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 복잡성

중복병합, 중복사건, 유동화, 공동담보 등 다수의 특수 물건 요소가 있어 권리 분석에 신중해야 합니다.

6.2. 임차인 관련 이슈

'대항력있는임차인' 명시와 '대항력 없음' 표기 간의 불일치가 있어, 실제 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. 임차인의 배당 여부 및 실제 점유 관계에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

6.3. 지역적 특성

공업용 부동산이 밀집한 지역 특성상, 향후 개발 계획이나 지역 환경 변화에 따른 영향을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 서구의 항만 및 공업 지역 인근에 위치한 근린생활시설입니다. 상업 및 업무 용도로 활용 가능성이 있으나, 복잡한 권리관계와 임차인 관련 불확실성으로 인해 면밀한 검토가 필요합니다. 낙찰 후 명도 및 권리 정리에 예상보다 많은 시간과 비용이 소요될 수 있는 점을 감안해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 북항 배후부지 개발 계획 수혜 가능성 (향후 전망).

* 다양한 근린생활시설 용도로 활용 가능한 공간.

* 경매를 통한 시세 차익 기대 (적절한 낙찰가 산정 시).

9. 예상 입찰가

감정가 387,000,000원 대비 약 75% 수준인 290,000,000원 내외를 고려해볼 수 있습니다. 다만, 본 물건의 복잡한 권리관계 및 임차인 이슈 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.