나이스옥션 법원경매 인천 2024타경506042 [21] 인천광역시 서구 원창동 OOOOOO OOOOOO OOOOOO 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청목 · 평가일 2024.02.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 원창동 소재 "북항 제4부두" 북동측 인근에 위치하며, 인근은 근린생활시설, 업무시설 및 공업용부동산 등이 소재하는 지역으로 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 교통여건 보통시됨.

건물의 구조

일반철골구조 (철근)콘크리트(평지붕) 지1층, 6층 건물 중 1층 103호 외 23개호로서,
외벽: 인조석 붙임 등 마감
내벽: 몰탈위 페인팅, 내부 인테리어 등 마감.
창호: 강화유리 및 샷시 창호임.
(건축물대장 사용승인일:2017.2.22)

이용상태

본건 기호(1)-(16), (18)-(25)는 집합건축물대장상 "제1,2종 근린생활시설"임.

<건축물대장상 용도>
기호(1)-(11) 일반음식점
기호(12)-(16) 의원
기호(18) 골프연습장
기호(19) 사무소
기호(20)-(23) 의원
기호(24) 골프연습장
기호(25) 사무소

설비내역

위생설비, 상하수도설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로서, 제2종근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지는 북서측 및 남동측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2012-01-16), 지구단위계획구역(2012-01-16)(건폐율(70%이하),용적률(600%이하
),건축물용도(건축과에확인)), 지구단위계획구역(북항 배후부지), 대로1류(폭 35m-40m)(2014
-03-10)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(2012-01-16)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가축
사육제한구역(인천광역시 서구 조례 제 1749호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과
밀억제권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

매수보증금은 최저매각가격의 20%임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경506042 (21)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 서구 원창동 381-75 시그마프라임 4층404호

용도: 근린상가

건축물 사용승인일: 2017.02.22

1.3. 면적 및 평가

감정가: 539,000,000원

토지면적: 66.80㎡ (약 20.2평)

토지지분: 66.799㎡ (약 20.2평)

건물면적: 177.65㎡ (약 53.7평)

건물지분: 177.65㎡ (약 53.7평)

토지/건물 일괄매각

1.4. 특이사항

중복병합사건, 중복사건, 유동화물건, 대항력있는임차인, 공동담보

1.5. 주의사항

매수보증금은 최저매각가격의 20%임

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 원창동 소재 "북항 제4부두" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 근린생활시설, 업무시설 및 공업용 부동산 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의성 또한 보통으로 판단됩니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한사항

토지는 일반상업지역에 속하며, 지구단위계획구역(북항 배후부지)으로 지정되어 있습니다. 또한 대로1류(폭 35m-40m) 및 중로2류(폭 15m-20m)에 접해 있습니다. 가축사육제한구역 및 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 채권자 및 등기 현황

주요 권리자로 중소기업은행이 근저당 및 임의경매를 신청했습니다. 등기부등본 요약에 따르면, 말소기준권리는 중소기업은행의 근저당(2018.01.19 접수, 12,000,000,000원)이며, 이보다 후순위 권리들은 대부분 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 에스케이에코엔지니어링주식회사 (에 )

* 보증금: 19,000,000원

* 차임: 2,710,000원

* 배당신고일자: 2024-02-16

* 대항력: 없음

* 비고: 명시된 임차인은 대항력이 없는 것으로 파악됩니다. 인수할 보증금은 0원입니다.

3.3. 말소되지 않는 권리

감정평가 요약에 따르면, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 구조 및 용도

본 건물은 일반철골구조(철근)콘크리트 평지붕으로, 지하 1층, 지상 6층 규모입니다. 본건 4층 404호는 집합건축물대장상 용도상 제2종 근린생활시설에 해당하며, 건축물대장상 기재된 전유부 정보에 따르면 4층 404호로 특정됩니다. 건물 내 다양한 근린생활시설(일반음식점, 의원, 골프연습장, 사무소 등)이 입점해 있습니다.

4.2. 주변 상권

본건이 위치한 지역은 북항 배후부지와 연계된 산업 및 상업 복합 지역으로, 다양한 규모의 사업체들이 입점해 있습니다. 인근에 공업용 부동산 등도 소재하고 있어, 지역 내 경제 활동이 활발한 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 대규모 편의시설에 대한 구체적인 정보는 부족하나, 근린생활시설로서 통상적인 상업 지구의 편의시설은 접근 가능할 것으로 예상됩니다.

5.2. 주변 환경 (잠재적 이슈)

인근 원창동 지역은 공업 및 창고 밀집 지역으로, 최근 대형 화재 사고가 발생한 이력이 있습니다. 이는 해당 지역의 산업적 특성을 보여주며, 소음, 분진 등 산업 시설 관련 민감성이 있을 수 있습니다. 다만, 본건은 근린상가로 분류되어 직접적인 공장 시설과는 구별됩니다. 구체적인 혐오시설(예: 폐기물 처리장, 유해 화학물질 저장소 등)에 대한 정보는 직접적으로 확인되지 않았으나, 산업단지 내 위치하므로 잠재적인 환경적 요인은 고려할 필요가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복 병합/중복 사건

동일 물건에 대해 여러 경매 사건이 병합되거나 중복으로 진행되는 경우, 절차상 복잡성이 발생할 수 있습니다.

6.2. 유동화 물건

유동화된 자산의 경우, 일반 경매 물건보다 권리 관계나 절차가 다소 복잡할 수 있습니다.

6.3. 공동담보

다수의 부동산이 동일한 채무를 담보로 제공된 경우, 해당 담보물의 가치 변동이 전체 경매 절차에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.4. 대항력 있는 임차인 (정보 상충 주의)

물건의 특이사항에 '대항력있는임차인'이 언급되었으나, 임차인 현황 및 권리분석상 해당 임차인은 대항력이 없고 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있습니다. 하지만, '대항력있는임차인'이라는 언급 자체는 추가적인 확인 또는 예상치 못한 변수의 가능성을 시사할 수 있으므로 주의가 필요합니다. (현재 제공된 정보에 따르면 인수 부담은 없습니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 원창동의 산업 및 상업 복합 지역에 위치한 근린상가 건물입니다. 감정가는 5억 3천9백만원이며, 건물과 토지가 일괄 매각됩니다. 권리 관계는 비교적 명확한 편으로, 말소기준권리보다 후순위 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 대항력 있는 임차인 존재 여부에 대한 정보가 상충되나, 현재까지 파악된 바로는 인수 부담이 없는 것으로 보입니다. 주변 지역은 산업 시설이 밀집된 지역으로, 최근 화재 발생 이력이 있는 점은 인지해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 확장 가능성

건물이 비교적 신축(2017년 준공)이고, 다양한 근린생활시설 용도로 활용 가능하여 임대 수익 창출 및 향후 가치 상승 잠재력을 가지고 있습니다.

8.2. 교통 접근성

차량 진출입이 용이하고 대중교통 접근성 또한 보통 수준으로, 사업 운영을 위한 기본적인 교통 요건을 갖추고 있습니다.

8.3. 입찰 참여 용이성

명확한 인수 권리나 임차인 부담이 없는 것으로 파악되므로, 비교적 안정적으로 입찰에 참여할 수 있는 물건입니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 539,000,000원입니다. 인수해야 할 임차인의 보증금이 없고, 말소될 권리 관계가 명확하여 감정가를 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다. 주변 시세, 공실률, 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 감정가 수준 또는 그 이상을 고려해 볼 수 있습니다.

다만, 최근 산업단지 내 화재 발생 이력 등 주변 지역의 특수성을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다. 또한, 실제 현장 방문을 통한 건물 상태 및 임대 현황 파악이 필수적입니다.

본건의 적정 입찰가는 539,000,000원에서 590,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.