나이스옥션 법원경매 인천 2024타경506042 [15] 인천광역시 서구 원창동 OOOOOO OOOOOO OOOOOO 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청목 · 평가일 2024.02.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 원창동 소재 "북항 제4부두" 북동측 인근에 위치하며, 인근은 근린생활시설, 업무시설 및 공업용부동산 등이 소재하는 지역으로 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 교통여건 보통시됨.

건물의 구조

일반철골구조 (철근)콘크리트(평지붕) 지1층, 6층 건물 중 1층 103호 외 23개호로서,
외벽: 인조석 붙임 등 마감
내벽: 몰탈위 페인팅, 내부 인테리어 등 마감.
창호: 강화유리 및 샷시 창호임.
(건축물대장 사용승인일:2017.2.22)

이용상태

본건 기호(1)-(16), (18)-(25)는 집합건축물대장상 "제1,2종 근린생활시설"임.

<건축물대장상 용도>
기호(1)-(11) 일반음식점
기호(12)-(16) 의원
기호(18) 골프연습장
기호(19) 사무소
기호(20)-(23) 의원
기호(24) 골프연습장
기호(25) 사무소

설비내역

위생설비, 상하수도설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로서, 제2종근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지는 북서측 및 남동측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2012-01-16), 지구단위계획구역(2012-01-16)(건폐율(70%이하),용적률(600%이하
),건축물용도(건축과에확인)), 지구단위계획구역(북항 배후부지), 대로1류(폭 35m-40m)(2014
-03-10)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(2012-01-16)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가축
사육제한구역(인천광역시 서구 조례 제 1749호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과
밀억제권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

매수보증금은 최저매각가격의 20%임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경506042 (15)

소재지: 인천광역시 서구 원창동 381-75 시그마프라임 3층 304호 (신 주소: 인천광역시 서구 북항로 30, 3층 304호)

건물명: 시그마프라임

구분건물: 3층 304호

용도: 제1, 2종 근린생활시설 (집합건축물대장상)

토지면적: 66.80㎡ (약 20.21평)

토지지분: 66.799㎡ (약 20.21평)

건물면적: 177.65㎡ (약 53.74평)

건물지분: 177.65㎡ (약 53.74평)

감정가: 629,000,000원

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 물건은 인천광역시 서구 원창동 소재 "북항 제4부두" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 근린생활시설, 업무시설 및 공업용 부동산 등이 혼재되어 있으며, 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 교통 여건은 보통으로 판단됩니다.

* 건물의 구조: 본 건물은 일반철골구조 (철근)콘크리트 평지붕의 지하 1층, 지상 6층 건물로, 2017년 2월 22일에 사용승인이 되었습니다. 외벽은 인조석 붙임 등으로 마감되었으며, 내벽은 몰탈 위 페인팅 및 내부 인테리어로 마감되었습니다. 창호는 강화유리 및 샷시 창호로 되어 있습니다.

* 이용상태: 본 건물은 제1, 2종 근린생활시설로 이용 중이며, 세부적으로는 일반음식점, 의원, 골프연습장, 사무소 등 다양한 용도로 사용되고 있습니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 토지는 장방형의 형태를 띠고 있으며, 현재 제2종 근린생활시설 부지로 이용되고 있습니다.

* 인접 도로상태: 본건 토지는 북서측 및 남동측으로 포장도로에 접해 있어 차량 접근성이 좋습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 일반상업지역, 지구단위계획구역(북항 배후부지), 대로1류(폭 35m-40m), 중로2류(폭 15m-20m)에 해당하며, 가축사육제한구역 및 과밀억제권역에 포함됩니다. 건폐율 70% 이하, 용적률 600% 이하로 건축이 가능하나, 세부적인 건축물 용도는 건축과 확인이 필요합니다.

1.2. 권리분석

* 채권자: 중OOOOO

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 명시된 바 없으나, 권리분석 시 말소기준권리 이후 등기는 소멸될 가능성이 높습니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대관계는 미상으로 파악됩니다.

* 특이사항/특수물건정보: 본 물건은 중복병합사건, 중복사건, 유동화물건, 재매각에 해당합니다. 이러한 특수 물건 정보는 경매 절차의 복잡성이나 채권 관계의 특수성을 시사할 수 있습니다.

* 주의사항: 매수보증금은 최저매각가격의 20%를 준비해야 합니다.

1.3. 상권분석

* 주변 업종 분석: 본 물건이 위치한 지역은 북항 제4부두 인근으로, 근린생활시설, 업무시설, 공업용 부동산 등이 혼재되어 있습니다. 특히, 건물 내에서는 일반음식점, 의원, 골프연습장, 사무소 등 다양한 상업 시설이 운영되고 있어, 지역 내 상업 활동이 활발함을 알 수 있습니다.

* 지역 특성: 인천 서구 원창동은 항만 물류 시설과 산업 단지가 발달한 지역적 특성을 가지고 있으며, 주변에 공장 및 물류창고 등이 다수 분포하고 있습니다. 이는 관련 산업 종사자들을 대상으로 하는 상업 시설에 대한 수요가 있을 수 있음을 시사합니다.

* 시장 동향: 인천 서구 지역의 상가 시세 및 임대료는 업종 및 위치에 따라 다양하게 형성되어 있습니다. 구체적인 시세는 상가114부동산 등 부동산 정보 사이트에서 확인할 수 있으며, 본 물건과 유사한 조건의 상가 임대료는 약 200만원 내외에서 시작하는 것으로 파악됩니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설: 북항 제4부두 인근 지역으로, 상업 및 공업 시설이 주를 이루고 있어 대규모 주거 단지나 편의 시설이 집중된 지역과는 다소 거리가 있을 수 있습니다. 다만, 근린생활시설이 다수 분포하여 기본적인 생활 편의는 제공될 것으로 보입니다.

* 혐오시설 유무: 인천 서구 지역은 과거부터 일부 환경·위해시설 집단화에 대한 지적이 있었으며, 쓰레기 소각장, 열분해시설 등의 입지 선정 과정에서 주민 반발이 나타나기도 했습니다. 현재 본 물건지 인근에 직접적인 혐오 시설이 명시되어 있지는 않으나, 지역 내 전반적인 산업 시설 분포와 관련하여 간접적인 영향을 고려할 필요가 있습니다. 또한, 원창동 목재단지 인근에서 대형 공장 화재가 발생한 사례가 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 재매각 물건: 본 물건은 재매각 사건으로, 이전 입찰에서 낙찰되었으나 계약이 이행되지 않았거나 다른 사유로 인해 다시 경매가 진행되는 경우입니다. 재매각 사유를 파악하여 입찰 시 유의해야 합니다.

* 유동화 물건: 유동화 물건은 채권이 금융기관으로부터 유동화전문회사(SPC) 등으로 이전되어 관리되는 경우를 의미합니다. 이러한 물건은 채권 회수 및 관리 방식이 일반 경매 물건과 다소 차이가 있을 수 있으며, 때로는 신속한 처리가 이루어지기도 합니다.

* 중복병합/중복사건: 여러 개의 경매 사건이 병합되어 진행되는 경우로, 채권 관계가 복잡하거나 다수의 채권자가 관여하고 있을 가능성이 있습니다. 이는 권리 분석 및 명도 과정에서 추가적인 검토가 필요할 수 있습니다.

* 임대관계 미상: 임대 현황이 파악되지 않아, 현재 공실 상태인지 또는 임차인이 존재하는지 여부, 존재 시 그 조건은 어떠한지 등에 대한 추가적인 확인이 필요합니다. 인수되는 보증금은 없으나, 실제 명도 시 점유자와의 협상이 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 서구 원창동에 위치한 시그마프라임 상가 3층 304호로, 제1, 2종 근린생활시설로 이용 중입니다. 재매각, 유동화, 중복 사건 등 특수물건으로 분류되어 있어 경매 절차 및 권리 관계에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 입지적으로는 북항 인근 산업단지 및 물류 시설과 인접하여 관련 업종의 수요를 기대할 수 있습니다. 하지만 임대 관계가 미상이고, 주변 지역의 산업 시설 분포 특성상 잠재적 리스크 요소를 고려해야 합니다. 다수의 유찰을 거친 경우 감정가 대비 낮은 최저매각가로 진입할 기회가 있을 수 있으나, 재매각 사유 및 기타 특수 조건들을 종합적으로 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 최저매각가 대비 낮은 진입 가능성: 본 물건은 여러 차례 유찰된 경우, 최저매각가가 감정가 대비 상당 부분 할인될 가능성이 있습니다. 이는 초기 투자 비용 부담을 줄여 잠재적 수익률을 높일 수 있는 기회를 제공합니다.

* 다양한 근린생활시설 용도: 일반음식점, 의원, 골프연습장, 사무실 등 다양한 용도로 활용 가능한 점은 추후 임대 시 다양한 업종의 임차인을 유치할 수 있는 유연성을 제공합니다.

* 항만 및 산업단지 인근 입지: 북항 제4부두 인근의 산업 및 물류 활동은 관련 종사자들을 대상으로 하는 상업 시설에 대한 지속적인 수요를 창출할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 629,000,000원입니다. 현재까지의 정보로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 하지만 재매각, 유동화, 중복사건 등 특수물건의 이력과 임대관계 미상이라는 점, 그리고 주변 시세 및 시장 상황을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 특히, 여러 차례 유찰된 경우 최저매각가가 감정가의 상당 부분 하락한 상태일 수 있으므로, 현장 조사와 더불어 권리 분석 내용을 바탕으로 보수적인 접근이 필요합니다. 최종 입찰가는 입찰 참여자의 투자 성향, 자금 계획, 그리고 낙찰 예상가에 대한 자체적인 분석을 통해 결정될 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.