나이스옥션 법원경매 인천 2024타경506042 [12] 인천광역시 서구 원창동 OOOOOO OOOOOO OOOOOO 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청목 · 평가일 2024.02.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 원창동 소재 "북항 제4부두" 북동측 인근에 위치하며, 인근은 근린생활시설, 업무시설 및 공업용부동산 등이 소재하는 지역으로 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 교통여건 보통시됨.

건물의 구조

일반철골구조 (철근)콘크리트(평지붕) 지1층, 6층 건물 중 1층 103호 외 23개호로서,
외벽: 인조석 붙임 등 마감
내벽: 몰탈위 페인팅, 내부 인테리어 등 마감.
창호: 강화유리 및 샷시 창호임.
(건축물대장 사용승인일:2017.2.22)

이용상태

본건 기호(1)-(16), (18)-(25)는 집합건축물대장상 "제1,2종 근린생활시설"임.

<건축물대장상 용도>
기호(1)-(11) 일반음식점
기호(12)-(16) 의원
기호(18) 골프연습장
기호(19) 사무소
기호(20)-(23) 의원
기호(24) 골프연습장
기호(25) 사무소

설비내역

위생설비, 상하수도설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로서, 제2종근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지는 북서측 및 남동측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2012-01-16), 지구단위계획구역(2012-01-16)(건폐율(70%이하),용적률(600%이하
),건축물용도(건축과에확인)), 지구단위계획구역(북항 배후부지), 대로1류(폭 35m-40m)(2014
-03-10)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(2012-01-16)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가축
사육제한구역(인천광역시 서구 조례 제 1749호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과
밀억제권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

매수보증금은 최저매각가격의 20%임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경506042 (12)

소재지: 인천광역시 서구 원창동 381-75, 시그마프라임 3층 301호 (우편번호: 22696)

건물구조: 일반철골구조 (철근)콘크리트(평지붕) 지1층, 6층 건물 중 3층 301호

용도: 제1, 2종 근린생활시설 (집합건축물대장상)

사용승인일: 2017년 2월 22일

감정가: 304,000,000원

면적:

* 토지면적(전유부분): 35.53㎡ (약 10.75평)

* 건물면적(전유부분): 94.50㎡ (약 28.58평)

* 대지권 비율 (참고): 토지면적 35.533㎡ / 총 대지면적 2000.8㎡ (약 1.77%)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매 (재매각)

채권자: 중소기업은행

1.2. 입지조건

* 위치: 본건은 인천광역시 서구 원창동 소재 "북항 제4부두" 북동측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 해당 지역은 근린생활시설, 업무시설, 공업용 부동산 등이 혼재되어 있으며, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통: 차량으로의 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리합니다.

* 도로: 본건 토지는 북서측 및 남동측으로 포장도로에 접해 있어 접근성이 우수합니다.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 지구단위계획구역(북항 배후부지)으로 지정되어 있으며, 건폐율 70% 이하, 용적률 600% 이하 적용이 가능합니다. 대로1류(폭 35-40m), 중로2류(폭 15-20m) 도로에 접해 있습니다.

* 제한사항: 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2018년 1월 19일 접수된 중소기업은행의 근저당권 (채권 최고액 12,000,000,000원)이 말소기준권리입니다.

* 등기사항 요약: 본 경매로 인해 말소기준권리보다 선순위로 존재하는 권리는 없으며, 말소기준권리 및 그 이후의 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다. 소유권이전 등기, 임의경매개시결정, 압류 등기 등은 모두 말소 처리되었습니다.

* 임차인 현황:

* 에스케이에코엔지니어링주식회사: 보증금 19,000,000원, 차임 1,000,000원. 배당신고일자 2024년 2월 16일.

* 대항력: 없음.

* 주의사항: 해당 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수하지 않는 권리입니다. (등기부상 전세권 설정 등기(을2)도 말소 처리되었습니다.)

* 인수되는 권리: 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

* 특이사항: 중복병합사건, 중복사건, 유동화물건, 재매각 등의 이력이 있어 경매 절차가 다소 복잡했던 점이 확인됩니다. (다만, '대항력 있는 임차인'이라는 특이사항이 기재되어 있으나, 상세 임차인 현황 및 등기부 분석 결과 대항력은 없는 것으로 판단됩니다. 따라서 낙찰 후 인수할 임차 보증금은 없습니다.)

1.4. 상권분석

* 업종: 본 물건은 제1, 2종 근린생활시설로 등록되어 있으며, 일반음식점, 의원, 골프연습장, 사무소 등 다양한 업종으로 활용 가능합니다.

* 지역 특성: 북항 배후부지 지구단위계획구역 내 일반상업지역에 위치하여, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 특히 북항 제4부두 인근에 자리하여 물류 및 관련 산업의 배후지로서의 잠재력을 가지고 있습니다.

* 경쟁 환경: 주변으로 근린생활시설, 업무시설, 공업용 부동산 등이 혼재되어 있어, 업종별 경쟁 환경은 보통 수준으로 판단됩니다.

1.5. 생활정보

* 교통: 시내버스 정류장이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 차량 진출입이 용이한 도로망을 갖추고 있습니다.

* 편의시설: 근린생활시설로서 건물 내 또는 인근에서 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. (상세 편의시설 정보는 현장 답사를 통해 직접 확인하시는 것을 권장합니다.)

1.6. 잠재적 리스크

* 복잡한 경매 이력: 중복병합, 중복, 재매각 등의 이력은 해당 물건에 대한 잠재적 이슈나 절차상의 복잡성을 시사하므로, 권리 분석 및 현장 확인 시 더욱 신중한 접근이 필요합니다.

* 유동화 물건: 유동화 자산으로 편입된 물건으로, 금융기관과의 거래 이력이 복잡할 수 있습니다.

* 현장 답사 필수: 임대차 관계, 실제 점유 현황, 건물의 관리 상태 등은 등기부등본이나 건축물대장만으로는 파악하기 어려운 부분이므로, 반드시 현장 답사를 통해 직접 확인해야 합니다.

* 주변 환경: 본건이 위치한 지역은 항만 및 공업 시설과 인접해 있어, 이로 인한 소음, 분진, 교통량 증가 등 산업 지역의 일반적인 환경적 요인이 존재할 수 있습니다. (별도의 혐오시설이 특정적으로 확인되지는 않았습니다.)

1.7. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 원창동의 북항 배후지역에 위치한 근린생활시설로, 일반상업지역 및 지구단위계획구역 내에 있어 미래 가치 상승 잠재력이 높습니다. 현재 등기부상 인수해야 할 권리는 없으나, 재매각 및 중복 경매 등 복잡한 절차를 거친 이력이 있어 신중한 접근이 요구됩니다. 건축물대장상 용도가 다양하게 기재되어 있어, 투자 목적에 맞는 업종 선택 및 임대 전략 수립이 중요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 입지: 북항 배후부지 내 일반상업지역으로, 지역 개발에 따른 시세 상승 잠재력이 높습니다.

* 교통: 주요 도로와 인접하여 차량 접근성이 우수하며, 대중교통망 또한 잘 갖추어져 있습니다.

* 활용성: 제1, 2종 근린생활시설로 등록되어 있어, 투자 목적에 따라 다양한 업종으로 활용하여 수익을 창출할 수 있습니다.

* 권리 관계: 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 낙찰 후 권리 관계가 명확합니다.

1.9. 예상 입찰가

* 계산 근거: 인수되는 임차인의 보증금이 0원이므로, 추가적인 인수 부담은 없습니다. 본 물건의 예상 입찰가는 제공된 감정가 304,000,000원을 기준으로 하되, 재매각 및 복잡한 경매 이력을 고려하여 시세, 예상 임대수익률, 부동산 시장 동향 등을 종합적으로 검토하여 결정해야 합니다. 현재 해당 물건의 최저매각가격에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으므로, 감정가를 기준으로 다음과 같이 권장합니다.

* 추정 입찰가: 본건의 예상 입찰가는 감정가 304,000,000원을 기준으로 하되, 시장 상황 및 투자 목표에 따라 10~20% 할인된 가격대에서 시작하여 경쟁 상황을 보며 전략적으로 접근하는 것을 권장합니다. 예를 들어, 270,000,000원 ~ 290,000,000원 범위 내에서 신중하게 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 재매각 시 최저 입찰가가 조정될 수 있으므로, 입찰 전 반드시 최신 법원 공고를 확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.