나이스옥션 법원경매 인천 2024타경506042 [11] 인천광역시 서구 원창동 OOOOOO OOOOOO OOOOOO 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청목 · 평가일 2024.02.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 원창동 소재 "북항 제4부두" 북동측 인근에 위치하며, 인근은 근린생활시설, 업무시설 및 공업용부동산 등이 소재하는 지역으로 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 교통여건 보통시됨.

건물의 구조

일반철골구조 (철근)콘크리트(평지붕) 지1층, 6층 건물 중 1층 103호 외 23개호로서,
외벽: 인조석 붙임 등 마감
내벽: 몰탈위 페인팅, 내부 인테리어 등 마감.
창호: 강화유리 및 샷시 창호임.
(건축물대장 사용승인일:2017.2.22)

이용상태

본건 기호(1)-(16), (18)-(25)는 집합건축물대장상 "제1,2종 근린생활시설"임.

<건축물대장상 용도>
기호(1)-(11) 일반음식점
기호(12)-(16) 의원
기호(18) 골프연습장
기호(19) 사무소
기호(20)-(23) 의원
기호(24) 골프연습장
기호(25) 사무소

설비내역

위생설비, 상하수도설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로서, 제2종근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지는 북서측 및 남동측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2012-01-16), 지구단위계획구역(2012-01-16)(건폐율(70%이하),용적률(600%이하
),건축물용도(건축과에확인)), 지구단위계획구역(북항 배후부지), 대로1류(폭 35m-40m)(2014
-03-10)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(2012-01-16)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가축
사육제한구역(인천광역시 서구 조례 제 1749호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과
밀억제권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

매수보증금은 최저매각가격의 20%임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경506042 (11)

소재지: 인천광역시 서구 원창동 381-75, 시그마프라임 2층 208호

용도: 근린상가

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 감정 및 면적 정보

감정가: 421,000,000원

토지 면적: 43.85㎡ (약 13.26평)

토지 지분: 43.854㎡

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 116.63㎡ (약 35.28평)

건물 지분: 116.63㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 채권자 및 특이사항

채권자: 중OOOOO

특이사항: 중복병합사건, 중복사건, 유동화물건, 재매각

주의사항: 매수보증금은 최저매각가격의 20%임

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 인천광역시 서구 원창동 소재 "북항 제4부두" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 근린생활시설, 업무시설 및 공업용 부동산 등이 혼재되어 있어 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 도로 상황

차량 진출입이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 전반적인 교통 여건은 보통으로 판단됩니다. 본건 토지는 북서측 및 남동측으로 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

본 토지는 일반상업지역으로 지정되어 있으며, 지구단위계획구역(북항 배후부지)에 속합니다. 건폐율은 70% 이하, 용적률은 600% 이하로 제한됩니다 (정확한 내용은 건축과 확인 필요). 대로1류(폭 35m-40m) 및 중로2류(폭 15m-20m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 과밀억제권역에 해당합니다.

2.4. 건물의 구조 및 현황

건물은 일반철골구조 (철근)콘크리트 평지붕 구조의 지하 1층, 지상 6층 건물 중 2층 208호에 해당합니다. (건축물대장상 사용승인일: 2017.02.22). 외벽은 인조석 붙임, 내벽은 몰탈 위 페인팅 및 내부 인테리어로 마감되었으며, 창호는 강화유리 및 샷시 창호로 구성되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

본 경매 물건의 채권자는 중OOOOO이며, 부동산 임의경매로 진행 중입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않습니다. (지상권개요: 라는 항목이 있으나 구체적인 내용이 없어 소멸되지 않는 권리로 간주하기 어렵습니다.)

3.2. 임차인 현황

임차인 현황에 따르면 인수 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 보증금 액수가 0원으로 명시되어 있으나, 임대 관계가 명확하지 않으므로 실제 점유 관계 및 명도 가능성에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 상업 용도 및 집객 시설

본 건물의 용도는 근린상가이며, 집합건축물대장상 본건 호실을 포함한 여러 호실이 제1, 2종 근린생활시설로 이용 중입니다. 구체적인 이용 현황은 다음과 같습니다.

* 기호(1)-(11): 일반음식점

* 기호(12)-(16): 의원

* 기호(18): 골프연습장

* 기호(19): 사무소

* 기호(20)-(23): 의원

* 기호(24): 골프연습장

* 기호(25): 사무소

4.2. 주변 상권 특성

인근에 근린생활시설, 업무시설 등이 소재하여 기본적인 상업 활동이 이루어지는 지역입니다. 북항 배후부지 지구단위계획구역에 해당하여 향후 지역 개발 가능성을 내포하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 편의시설

본 건물에는 위생설비, 상하수도설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 건축물 세부 정보

건축물대장상 사용승인일은 2017년 2월 22일이며, 건물 구조는 일반철골구조, 철근콘크리트 평지붕입니다. (JSON 정보 참조: 총 49개 호실, 지상 6층, 지하 1층)

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 및 계약 관련 리스크

* 중복병합, 중복, 유동화, 재매각 물건으로, 일반 경매 물건보다 복잡한 권리 관계나 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 임대 관계가 미상이며 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있어, 실제 임차인과의 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

6.2. 법규 및 환경 관련 리스크

* 토지이용계획상 건폐율, 용적률 등 지구단위계획의 상세 내용 확인이 필요하며, 건축 관련 규제에 대한 추가적인 문의가 요구됩니다.

* 가축사육제한구역, 과밀억제권역 등의 지정은 해당 지역의 개발 및 운영에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 주변 지역에 대한 혐오시설 유무를 조사한 결과, 본건 소재지인 인천광역시 서구 원창동 381-75 인근에 직접적으로 영향을 미치는 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 검색되지 않았습니다. 다만, 인천 서구 지역 전반적으로 과거 폐기물 매립 및 환경오염 관련 이슈가 제기된 바 있어, 지역 환경에 대한 지속적인 관심이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 서구 원창동에 위치한 상가 건물로, 비교적 신축(2017년 사용승인)이며 다양한 근린생활시설로 활용 가능한 장점이 있습니다. 북항 인근의 입지 및 대로변 접근성은 긍정적 요소입니다. 그러나 재매각, 중복병합 등 특수 물건에 해당하며, 임차인의 보증금 및 차임이 미상인 점은 명도 과정에서의 불확실성을 내포하고 있어 주의가 필요합니다. 토지 이용계획상의 제한 사항과 관련하여 건축과의 정확한 확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물로 유지보수 비용 부담이 적을 수 있습니다.

* 다양한 근린생활시설(음식점, 의원, 사무소 등)로 활용 가능한 용도입니다.

* 북항 배후부지 지구단위계획구역 내 위치하여 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

* 재매각 물건으로, 이전 입찰에서 유찰되었을 경우 기회 요인이 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 421,000,000원입니다. 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 실제 현장 조사, 권리 분석(특히 임차인 관련 사항), 주변 시세, 재매각이라는 특수성, 향후 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 시장가치나 최적의 입찰가를 산정하기 어려우므로, 반드시 상세한 현장 조사를 통해 시세 및 관련 비용을 면밀히 파악한 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.

매수 보증금은 최저 매각 가격의 20%이므로, 이 점을 입찰 준비 시 고려해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.