나이스옥션 법원경매 인천 2024타경506042 [6] 인천광역시 서구 원창동 OOOOOO OOOOOO OOOOOO 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청목 · 평가일 2024.02.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 원창동 소재 "북항 제4부두" 북동측 인근에 위치하며, 인근은 근린생활시설, 업무시설 및 공업용부동산 등이 소재하는 지역으로 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 교통여건 보통시됨.

건물의 구조

일반철골구조 (철근)콘크리트(평지붕) 지1층, 6층 건물 중 1층 103호 외 23개호로서,
외벽: 인조석 붙임 등 마감
내벽: 몰탈위 페인팅, 내부 인테리어 등 마감.
창호: 강화유리 및 샷시 창호임.
(건축물대장 사용승인일:2017.2.22)

이용상태

본건 기호(1)-(16), (18)-(25)는 집합건축물대장상 "제1,2종 근린생활시설"임.

<건축물대장상 용도>
기호(1)-(11) 일반음식점
기호(12)-(16) 의원
기호(18) 골프연습장
기호(19) 사무소
기호(20)-(23) 의원
기호(24) 골프연습장
기호(25) 사무소

설비내역

위생설비, 상하수도설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로서, 제2종근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지는 북서측 및 남동측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2012-01-16), 지구단위계획구역(2012-01-16)(건폐율(70%이하),용적률(600%이하
),건축물용도(건축과에확인)), 지구단위계획구역(북항 배후부지), 대로1류(폭 35m-40m)(2014
-03-10)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(2012-01-16)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가축
사육제한구역(인천광역시 서구 조례 제 1749호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과
밀억제권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

매수보증금은 최저매각가격의 20%임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 정보

물건 소재지: 인천광역시 서구 원창동 381-75, 시그마프라임 2층 203호

토지 면적: 42.85㎡ (약 12.96평)

건물 면적: 113.97㎡ (약 34.47평)

1.2. 물건 현황

사건번호: 인천지방법원 2024타경506042 (6)

경매 구분: 부동산 임의경매

감정가: 485,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

건물 사용승인일: 2017년 2월 22일

용도: 근린상가 (건축물대장상 제1, 2종 근린생활시설)

세부 용도: 일반음식점, 의원, 골프연습장, 사무소 등

1.3. 사건 특이사항

중복병합사건, 중복사건, 유동화물건, 공동담보, 재매각 이력이 있습니다.

채권자는 중소기업은행으로 확인됩니다.

1.4. 매수 보증금

최저매각가격의 20%입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 인천광역시 서구 원창동에 위치하며, "북항 제4부두" 북동측 인근에 자리하고 있습니다 [cite:].

주변 지역은 근린생활시설, 업무시설 및 공업용 부동산이 혼재하는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 진출입이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 교통 여건은 보통으로 평가됩니다 [cite:].

본건 토지는 북서측 및 남동측으로 포장도로에 접해 있으며, 대로 1류(폭 35m-40m) 및 중로 2류(폭 15m-20m)에 접하고 있어 차량 접근성이 우수합니다.

2.3. 토지 이용 계획

본 토지는 일반상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 권리

말소기준권리는 2018년 1월 19일 접수된 중소기업은행의 근저당권입니다.

매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황 및 대항력

제공된 정보에 따르면, 임차인으로 주식회사한국가스기술공사가 보증금 19,000,000원, 차임 0원으로 배당 신고(2024-03-29)하였으나, 해당 임차인의 대항력은 없는 것으로 기재되어 있습니다.

그러나 물건 특이사항에는 '대항력있는임차인'이라고 명시되어 있어, 정보 간의 상충이 있습니다. 권리분석상으로는 대항력 없는 임차인으로 간주하여 인수 보증금 합계는 0원으로 산정되나, 실제 입찰 시에는 이 부분에 대한 철저한 추가 확인이 필수적입니다. 만약 대항력 있는 임차인이 존재하고 보증금을 회수하지 못할 경우, 낙찰자가 인수해야 할 보증금 부담이 발생합니다.

3.3. 등기부채권 총액

등기부채권 총액은 약 12,019,000,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 업종 및 상권 특성

물건이 위치한 원창동 일대는 북항 지역과 인접하여 물류 및 산업 시설이 발달한 지역으로 보입니다.

건물의 용도가 제1, 2종 근린생활시설이므로 일반음식점, 의원, 사무소 등 다양한 업종의 입점이 가능하여 상권의 다양성이 확보될 수 있습니다.

4.2. 주변 개발 및 잠재력

인천 북항 지역은 물류 허브로서의 성장 잠재력을 가지고 있으며, 이에 따른 상업 및 업무 시설의 수요 증가 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

북항 인근 지역은 물류창고 및 산업단지 관련 시설이 주를 이룰 것으로 예상됩니다. 이에 따라 일반적인 주거 편의 시설이나 대규모 상업 시설의 접근성은 추가 확인이 필요합니다.

5.2. 혐오시설 여부

인천 북항 인근 지역은 산업단지 및 물류 시설이 밀집해 있어, 지역 특성상 일부 환경적 요인(소음, 분진 등)이 있을 수 있습니다. 그러나 직접적으로 본 건물과 인접한 특정 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 복잡성

중복 병합, 재매각 이력 등 사건 자체의 복잡성이 높으며, 이는 입찰 및 권리 분석에 신중함을 요구합니다.

6.2. 임차인 대항력 불일치

'대항력 있는 임차인' 특이사항과 권리분석상 '대항력 없음' 정보 간의 모순은 가장 큰 리스크 요인입니다. 이 부분에 대한 명확한 확인 없이는 투자 결정에 신중해야 합니다. 대항력 있는 임차인이 존재하고 보증금을 인수해야 할 경우, 예상 투자 비용이 크게 증가할 수 있습니다.

6.3. 높은 채무 총액

등기부 상 채권 총액이 120억 원 이상으로 매우 높아, 채권 규모 자체가 크다는 점을 인지해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 원창동의 시그마프라임 상가 건물로, 북항 인근의 산업 및 물류 지역에 위치하고 있습니다. 다양한 근린생활시설 용도로 활용 가능하며, 도로 접근성이 양호한 편입니다.

다만, 경매 사건의 복잡성, 특히 임차인의 대항력 유무에 대한 상반된 정보는 본 물건의 투자 결정에 있어 가장 주의 깊게 검토해야 할 부분입니다. 권리관계 분석 및 현장 조사를 통해 해당 리스크를 명확히 파악하는 것이 무엇보다 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 인천 북항 지역의 물류 및 산업 단지 개발에 따른 수혜 기대.

* 다양한 근린생활시설 용도로 임대 수익 창출 잠재력 보유.

* 대로 및 중로에 접하여 우수한 차량 접근성.

9. 예상 입찰가

권리분석상 인수되는 보증금은 0원으로 예상됩니다.

그러나 임차인의 대항력 유무에 대한 불확실성 해소가 최우선 과제입니다. 만약 대항력 있는 임차인이 존재하고 보증금 인수 시, 해당 금액만큼 낙찰가의 감액 또는 추가 투자 비용 발생을 고려해야 합니다.

감정가 485,000,000원 대비 경쟁 현황 및 유사 물건 시세, 향후 임대수익률, 명도 가능성, 재매각 이력 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 추가적인 현장 조사 및 상세 분석이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.