나이스옥션 법원경매 인천 2024타경506042 [8] 인천광역시 서구 원창동 OOOOOO OOOOOO OOOOOO 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청목 · 평가일 2024.02.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 원창동 소재 "북항 제4부두" 북동측 인근에 위치하며, 인근은 근린생활시설, 업무시설 및 공업용부동산 등이 소재하는 지역으로 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 교통여건 보통시됨.

건물의 구조

일반철골구조 (철근)콘크리트(평지붕) 지1층, 6층 건물 중 1층 103호 외 23개호로서,
외벽: 인조석 붙임 등 마감
내벽: 몰탈위 페인팅, 내부 인테리어 등 마감.
창호: 강화유리 및 샷시 창호임.
(건축물대장 사용승인일:2017.2.22)

이용상태

본건 기호(1)-(16), (18)-(25)는 집합건축물대장상 "제1,2종 근린생활시설"임.

<건축물대장상 용도>
기호(1)-(11) 일반음식점
기호(12)-(16) 의원
기호(18) 골프연습장
기호(19) 사무소
기호(20)-(23) 의원
기호(24) 골프연습장
기호(25) 사무소

설비내역

위생설비, 상하수도설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로서, 제2종근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지는 북서측 및 남동측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2012-01-16), 지구단위계획구역(2012-01-16)(건폐율(70%이하),용적률(600%이하
),건축물용도(건축과에확인)), 지구단위계획구역(북항 배후부지), 대로1류(폭 35m-40m)(2014
-03-10)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(2012-01-16)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가축
사육제한구역(인천광역시 서구 조례 제 1749호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과
밀억제권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

매수보증금은 최저매각가격의 20%임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2024타경506042 (8)

소재지: 인천광역시 서구 원창동 381-75, 시그마프라임 2층 205호

건물명: 시그마프라임

토지 면적: 71.00㎡ (약 21.48평)

건물 면적: 188.82㎡ (약 57.12평)

토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다.

경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

감정가: 843,000,000원

사용승인일: 2017년 2월 22일

건축물대장상 용도: 제1종 근린생활시설 및 제2종 근린생활시설 (JSON 데이터 기준: 주용도 제1종근린생활시설, 기타용도 제1, 2종근린생활시설)

본 건물은 일반철골구조 (철근)콘크리트 지상 6층, 지하 1층 건물로, 본건은 2층 205호입니다.

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 원창동 소재 "북항 제4부두" 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 근린생활시설, 업무시설 및 공업용부동산이 혼재되어 있는 지역으로, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다. 해당 지역은 인천항 북항 배후지역으로서 물류 및 산업 관련 활동이 활발한 곳입니다.

* 교통상황

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능한 수준입니다. 전반적인 교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

* 토지 및 건물 이용 상태

토지는 장방형으로 제2종근린생활시설 부지로 이용 중입니다. 건물은 일반철골구조 (철근)콘크리트 구조로, 외벽은 인조석 붙임, 내벽은 몰탈 위 페인팅 및 내부 인테리어 마감되었습니다.

* 도로상태 및 토지이용계획

본건 토지는 북서측 및 남동측으로 포장도로에 접해 있습니다. 토지이용계획상으로는 일반상업지역, 지구단위계획구역(북항 배후부지)으로 지정되어 있으며, 대로1류(폭 35-40m), 중로2류(폭 15-20m) 도로에 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 과밀억제권역에 해당합니다. 지구단위계획구역 내에서의 건폐율은 70% 이하, 용적률은 600% 이하로 제한되나, 구체적인 사항은 건축과 확인이 필요합니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리

집합건물 등기부요약상, 말소기준권리는 2018년 1월 19일 접수된 중소기업은행의 근저당권(을1)입니다.

* 총 채권액

등기부채권 총액은 12,019,000,000원입니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 아이지이주식회사

* 보증금: 19,000,000원

* 차임: 2,760,000원

* 배당신고일자: 2024-03-29

* 대항력: 없음

* 비고:

* 인수되는 권리

현재 파악된 내용상, 인수되는 보증금 합계는 0원이며, 임차인에게 대항력이 없는 것으로 확인됩니다. 매각으로 인해 등기부상의 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. (단, 지상권 등 등기부 외 권리관계는 별도 확인 필요)

* 주의사항

물건의 특이사항 및 물건명세서에 '대항력있는임차인'이 언급되었으나, 임차인 현황에서는 '대항력: 없음'으로 명시되어 있습니다. 이 점은 권리 분석 시 중요하게 고려되어야 하며, 실제 현장 조사 및 관련 서류 검토를 통해 최종 확인이 필요합니다.

1.4. 상권분석

* 본 물건이 소재한 인천광역시 서구 원창동 지역은 인천 북항 배후 부지로서, 물류, 산업, 그리고 근린생활시설이 복합적으로 입지해 있는 곳입니다.

* 주변에는 북항 제4부두와 같은 항만 시설이 위치하며, 목재, 철재 등 산업 원자재를 취급하는 물류 단지로서의 기능이 강합니다.

* 건축물대장상 용도에 따르면 일반음식점, 의원, 골프연습장, 사무소 등 다양한 근린생활시설 및 업무시설이 혼재되어 있어, 관련 산업 종사자들을 대상으로 하는 상권이 형성되어 있을 것으로 보입니다.

* 최근 공장 및 창고 밀집 지역에서 대형 화재가 발생한 사례가 있어, 안전 관리 및 건축 자재의 적합성 여부를 주시해야 할 필요가 있습니다.

1.5. 생활정보

* 교통망: 차량 접근성이 양호하며, 인근 버스 정류장 이용이 가능합니다.

* 편의시설: 본 물건은 근린생활시설, 업무시설, 공업용부동산이 혼재된 지역에 위치하며, 주변의 산업 및 물류 활동 지원을 위한 기본적인 편의시설이 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다. 상세한 생활 편의시설(마트, 병원, 은행 등) 현황은 별도의 현장 조사가 필요합니다.

* 안전: 북항 공업지역 내 최근 대형 화재 발생 사례가 있어, 해당 지역의 소방 안전 및 건축 구조에 대한 주의가 요구됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 복합적인 법적 절차: 중복병합사건, 중복사건, 유동화물건, 재매각 등의 사유로 인해 권리관계가 복잡하거나 추가적인 행정 절차가 필요할 수 있습니다.

* '대항력있는 임차인' 관련 불일치: 특이사항에는 '대항력있는 임차인'으로 기재되었으나, 실제 임차인 현황에는 '대항력 없음'으로 명시되어 있어, 이에 대한 명확한 사실관계 확인이 필수적입니다.

* 지역 내 화재 위험: 원창동 공업지역에서 대형 화재가 반복적으로 발생한 사례가 있어, 건물의 소방 안전 관리 상태 및 구조적 안전성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 샌드위치 패널 구조 건물이 많은 지역의 특성상 화재 확산 및 진화의 어려움이 있을 수 있습니다.

* 지역 개발 및 토지 이용 규제: 일반상업지역, 지구단위계획구역, 대로 및 중로 접합, 가축사육제한구역, 과밀억제권역 등 다양한 도시계획 및 제한 사항이 존재하므로, 향후 건축 또는 이용에 대한 구체적인 확인이 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 서구 원창동의 북항 배후 지역에 위치한 상업용 부동산으로, 비교적 최근에 건축(2017년 사용승인)되어 건물 상태가 양호할 것으로 기대됩니다. 북항 배후단지의 특성상 물류 및 산업 활동 지원을 위한 상업 시설로서의 잠재력을 가지고 있습니다.

'재매각' 및 '중복사건' 등의 이력이 있으나, '대항력 있는 임차인'의 부재로 권리 인수 부담이 적은 점은 긍정적입니다. 다만, '대항력있는임차인' 관련 정보 불일치 및 지역 내 화재 위험성 등은 투자 전 반드시 면밀히 검토해야 할 사항입니다.

1.8. 투자 포인트

* 현대적인 건물: 2017년에 사용 승인된 건물로, 최신 건축 기준을 충족하며 시설이 비교적 현대적일 가능성이 높습니다.

* 입지적 장점: 인천항 북항 배후 지역이라는 특수성으로 인해, 물류 및 산업 관련 종사자를 대상으로 하는 임대 수요가 꾸준할 수 있습니다.

* 권리관계의 명확성: '대항력 있는 임차인'이 없는 것으로 파악되어, 낙찰 후 명도 절차가 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

* 재매각 기회: 재매각 건의 경우, 이전 입찰가보다 합리적인 가격으로 취득할 기회가 발생할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본 물건의 권리 분석 결과, 낙찰 시 인수해야 할 임차인의 보증금이나 부담해야 할 권리는 없는 것으로 파악되었습니다. 따라서 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 현재 시장 상황, 물건의 잠재적 가치, 그리고 본건의 특수성(복잡한 권리 관계, 지역 내 화재 위험성 등)을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

구체적인 최적 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 시장 조사, 인근 유사 물건의 실거래가 분석, 그리고 해당 지역의 개발 계획 및 잠재적 리스크에 대한 심층적인 평가가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.