나이스옥션 법원경매 인천 2024타경506042 [7] 인천광역시 서구 원창동 OOOOOO OOOOOO OOOOOO 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청목 · 평가일 2024.02.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 원창동 소재 "북항 제4부두" 북동측 인근에 위치하며, 인근은 근린생활시설, 업무시설 및 공업용부동산 등이 소재하는 지역으로 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 교통여건 보통시됨.

건물의 구조

일반철골구조 (철근)콘크리트(평지붕) 지1층, 6층 건물 중 1층 103호 외 23개호로서,
외벽: 인조석 붙임 등 마감
내벽: 몰탈위 페인팅, 내부 인테리어 등 마감.
창호: 강화유리 및 샷시 창호임.
(건축물대장 사용승인일:2017.2.22)

이용상태

본건 기호(1)-(16), (18)-(25)는 집합건축물대장상 "제1,2종 근린생활시설"임.

<건축물대장상 용도>
기호(1)-(11) 일반음식점
기호(12)-(16) 의원
기호(18) 골프연습장
기호(19) 사무소
기호(20)-(23) 의원
기호(24) 골프연습장
기호(25) 사무소

설비내역

위생설비, 상하수도설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로서, 제2종근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지는 북서측 및 남동측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2012-01-16), 지구단위계획구역(2012-01-16)(건폐율(70%이하),용적률(600%이하
),건축물용도(건축과에확인)), 지구단위계획구역(북항 배후부지), 대로1류(폭 35m-40m)(2014
-03-10)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(2012-01-16)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가축
사육제한구역(인천광역시 서구 조례 제 1749호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과
밀억제권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

매수보증금은 최저매각가격의 20%임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경506042 (7)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 중소기업은행 (등기부 정보 기반)

1.1. 2. 물건 개요

소재지: 인천광역시 서구 원창동 381-75, 시그마프라임 2층 204호

신주소: 인천광역시 서구 북항로 30 (원창동)

건물 구조: 일반철골구조 (철근)콘크리트 (평지붕)

사용 승인일: 2017년 2월 22일

총 층수: 지하 1층, 지상 6층

해당 층: 2층

호수: 204호

용도: 근린상가 (제1, 2종 근린생활시설)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.1. 3. 감정가 및 면적

감정가: 834,000,000원

토지 면적: 66.80㎡ (약 20.2평)

토지 지분: 66.799㎡ (약 20.2평)

건물 면적: 177.65㎡ (약 53.7평)

건물 지분: 177.65㎡ (약 53.7평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 인천광역시 서구 원창동 소재 "북항 제4부두" 북동측 인근에 위치합니다.

주변은 근린생활시설, 업무시설 및 공업용 부동산 등이 혼재된 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 전반적인 교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 계획

일반상업지역, 지구단위계획구역 (북항 배후부지)으로 지정되어 있습니다.

대로1류 (폭 35-40m), 중로2류 (폭 15-20m)에 접해 있습니다.

가축사육제한구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

건폐율 70% 이하, 용적률 600% 이하 적용 가능 (세부 용도는 건축과 확인 필요).

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2018년 1월 19일 접수된 중소기업은행의 근저당권 (공동담보, 12,000,000,000원)입니다.

이후 중소기업은행의 임의경매 개시 결정 (2024년 1월 30일) 및 서인천세무서장의 압류 (2024년 3월 14일) 등기 등이 존재하나, 경매로 인해 말소될 예정입니다.

총 등기부 채권액은 12,000,000,000원입니다.

소유권 이전 신탁 등기 말소 사실이 확인됩니다.

3.2. 임차인 현황

본건의 경우, 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어 인수 대상 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

다만, '임대 관계 미상'으로 기재되어 있어 실제 임차인이 존재하는지 여부와 그 보증금 및 차임 등 계약 조건은 추가 확인이 필요합니다.

만약 현재 점유자가 대항력 있는 임차인일 경우, 보증금 및 차임이 미상이라도 인수 여부 및 금액을 면밀히 검토해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 현황

본건은 집합건축물대장상 '시그마프라임' 건물 내 2층 204호로, '제1, 2종 근린생활시설'로 이용 중입니다.

구체적인 용도로는 일반음식점, 의원, 골프연습장, 사무소 등이 포함되어 있습니다. (건축물대장상 용도 참조)

건축물대장상 용도와 실제 이용 상태가 일치하는지 현장 확인이 중요합니다.

4.2. 주변 상권

"북항 제4부두" 인근의 복합 상업 및 업무, 공업 지역에 속해 있습니다.

주변에 근린생활시설, 업무시설이 소재하여 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

물류 및 항만 관련 시설이 밀집한 지역 특성상, 해당 산업 종사자를 대상으로 하는 업종이 발달했을 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건이 속한 지역은 주로 산업 및 업무 단지 특성을 띠고 있습니다.

주거 지역과는 다소 거리가 있어, 대형마트, 병원, 문화시설 등의 일반적인 편의시설 접근성은 제한적일 수 있습니다.

다만, 근린생활시설로서 기본적인 상업 시설은 갖추고 있을 것으로 예상됩니다.

5.2. 기타

본건은 2017년 사용 승인된 비교적 신축 건물에 속합니다.

재매각, 중복병합사건, 유동화물건, 공동담보 등 다수의 특수 물건 관련 사항이 있어 경매 진행 과정에 변동이 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

본건은 재매각 사건으로, 이전에 낙찰되었으나 매각이 취소되었거나 매수인이 대금을 미납한 경우일 수 있습니다. 이는 기존 입찰 참여자들의 관심도 및 시장 가격에 영향을 줄 수 있습니다.

중복병합사건, 중복사건으로 분류되어 여러 경매 사건이 통합 관리되고 있어, 절차 진행에 있어 복잡성이 수반될 수 있습니다.

유동화 물건의 경우, 자산유동화전문회사(AMC) 등이 채권을 양수도했을 가능성이 있으며, 이는 채권의 성격을 다소 변화시킬 수 있습니다.

6.2. 권리상 리스크

등기부상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되어 있습니다. 해당 지상권의 존속 여부 및 권리 관계를 정확히 파악하여 인수 여부를 판단해야 합니다. (세부 내용은 별도 확인 필요)

6.3. 임대차 리스크

'임대 관계 미상'이라는 정보는 임차인의 존재 가능성을 시사합니다. 만약 대항력 있는 임차인이 존재하고 보증금 및 월세 등 계약 조건이 확인되지 않는다면, 명도 과정에서 예상치 못한 명도 저항이나 추가 비용이 발생할 수 있습니다. (임차인 현황 섹션 참조)

6.4. 주변 환경 리스크

본건이 위치한 북항 배후 지역은 산업 및 물류 시설이 밀집한 곳으로, 소음, 분진, 교통 체증 등의 산업 지역 특유의 환경적 요인이 존재할 수 있습니다. 주변 지역 검색 결과, 본 물건지와 직접적으로 연관된 특정 '혐오시설'은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 서구의 항만 배후 지역에 위치한 신축 상가 건물입니다.

'북항 제4부두' 인근이라는 입지적 특성은 해당 산업단지 종사자를 대상으로 하는 비즈니스에 유리할 수 있습니다.

건축물 자체는 비교적 신축이고 건물 면적 대비 감정가가 합리적으로 책정된 것으로 보입니다.

하지만 재매각, 중복 사건 등의 특수 물건이며, '임대 관계 미상' 및 '매각으로 소멸되지 않는 권리(지상권)'에 대한 철저한 확인이 필수적입니다.

산업 지역의 특성을 고려한 상권 분석 및 향후 활용 방안 모색이 중요합니다.

8. 투자 포인트

신축 건물 (2017년 사용 승인)으로 건물 상태 양호 예상.

북항 배후 지역 내 위치하여 관련 산업 종사자 대상의 잠재적 수요 존재.

건물 연면적 대비 감정가의 합리성 검토 필요.

토지이용계획상 일반상업지역 및 지구단위계획구역으로 향후 개발 가능성 고려.

9. 예상 입찰가

본건은 '인수 보증금 합계 0원'으로 명시되어 있어, 예상 입찰가 산정 시 별도의 임차인 인수 보증금은 고려되지 않습니다.

다만, 최저 매각 가격은 감정가의 20%로 산정되며, 이는 첫 매각 기일의 최저가가 될 것입니다.

재매각 물건이므로, 과거 입찰 경쟁률, 물건의 특수성 (중복, 유동화, 재매각), 명도 난이도, 권리 관계 (지상권) 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근해야 합니다.

현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

추가적인 현장 조사, 임대 시세 파악, 주변 유사 물건 낙찰가 분석을 통해 적정 입찰가를 산출하시기 바랍니다.

보수적인 관점에서, 첫 매각 기일에는 감정가 대비 70-80% 수준을 검토해볼 수 있으나, 이는 현장 조사 및 추가 정보 확보 후 결정되어야 합니다.

매수 보증금은 최저 매각 가격의 20%로 준비해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.