나이스옥션 법원경매 인천 2024타경506042 [9] 인천광역시 서구 원창동 OOOOOO OOOOOO OOOOOO 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청목 · 평가일 2024.02.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 원창동 소재 "북항 제4부두" 북동측 인근에 위치하며, 인근은 근린생활시설, 업무시설 및 공업용부동산 등이 소재하는 지역으로 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 교통여건 보통시됨.

건물의 구조

일반철골구조 (철근)콘크리트(평지붕) 지1층, 6층 건물 중 1층 103호 외 23개호로서,
외벽: 인조석 붙임 등 마감
내벽: 몰탈위 페인팅, 내부 인테리어 등 마감.
창호: 강화유리 및 샷시 창호임.
(건축물대장 사용승인일:2017.2.22)

이용상태

본건 기호(1)-(16), (18)-(25)는 집합건축물대장상 "제1,2종 근린생활시설"임.

<건축물대장상 용도>
기호(1)-(11) 일반음식점
기호(12)-(16) 의원
기호(18) 골프연습장
기호(19) 사무소
기호(20)-(23) 의원
기호(24) 골프연습장
기호(25) 사무소

설비내역

위생설비, 상하수도설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로서, 제2종근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지는 북서측 및 남동측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2012-01-16), 지구단위계획구역(2012-01-16)(건폐율(70%이하),용적률(600%이하
),건축물용도(건축과에확인)), 지구단위계획구역(북항 배후부지), 대로1류(폭 35m-40m)(2014
-03-10)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(2012-01-16)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가축
사육제한구역(인천광역시 서구 조례 제 1749호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과
밀억제권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

매수보증금은 최저매각가격의 20%임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 인천지방법원 2024타경506042 (9)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

재매각 여부: 재매각 (주의 필요)

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 서구 원창동 381-75, 시그마프라임 2층 206호

건물 구조: 일반철골구조 (철근)콘크리트(평지붕) 6층 건물 중 2층 206호

사용승인일: 2017년 2월 22일 (준공 9년차)

토지 지분: 51.58㎡ (약 15.60평)

건물 전용 면적: 137.18㎡ (약 41.50평)

건물 총 면적: 8391.67㎡ (건축물대장상)

토지 총 면적: 2000.8㎡ (건축물대장상)

용도: 집합건축물대장상 제1, 2종 근린생활시설 (전유부: 206호)

1.3. 감정가 및 최저매각가격

감정가: 555,000,000원

최저매각가격: (재매각으로 인해 변동 가능, 최초 감정가의 80% 미만으로 시작할 수 있음. 정확한 최저매각가격은 입찰 공고문 확인 필요)

매수보증금: 최저매각가격의 20%

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

인천광역시 서구 원창동 소재 "북항 제4부두" 북동측 인근에 위치합니다.

주변은 근린생활시설, 업무시설 및 공업용 부동산 등이 혼재하는 지역으로, 주거 및 상업 기능이 복합적으로 형성되어 있습니다.

토지는 장방형이며, 북서측 및 남동측으로 포장도로에 접해 있습니다.

2.2. 교통 여건

차량 진출입이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

도로 접근성은 대로1류, 중로2류 등과 인접하여 양호한 편입니다.

2.3. 토지 이용계획

일반상업지역, 지구단위계획구역(북항 배후부지)으로 지정되어 있어 개발 및 건축에 대한 규제가 적용될 수 있으므로, 자세한 건축법규는 확인이 필요합니다.

가축사육제한구역, 과밀억제권역에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 개요

본 물건은 중복병합/중복사건으로, 재매각이 진행되는 상황입니다.

등기부채권 총액은 약 120억 1천 9백만원 수준으로, 채권 금액이 매우 높은 편입니다.

3.2. 말소기준권리

을1 (중소기업은행 근저당, 2018-01-19 접수)이 말소기준권리입니다.

3.3. 인수되는 권리

말소기준권리 이후의 권리들은 경매 절차에 따라 모두 소멸될 예정입니다.

등기부상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 기재되어 있지 않습니다.

3.4. 임차인 현황

임차인: 주식회사한국가스기술공사

보증금: 19,000,000원

차임: 0원

배당신고일자: 2024-03-29

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

본 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임 등 인수되는 권리가 없는 것으로 분석됩니다. (비록 '특이사항'에 '대항력있는임차인'이 언급되었으나, 임차인 상세 내역상 '대항력 없음'으로 확인됩니다.)

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 구성

건축물대장상 본건은 제1, 2종 근린생활시설로 등록되어 있으며, 실제 이용 현황은 일반음식점, 의원, 골프연습장, 사무소 등으로 다양하게 활용되고 있습니다.

총 49개 호실로 구성된 집합건물이며, 본건은 2층 206호입니다.

건물 내 위생, 상하수도, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

4.2. 지역적 특성

북항 배후부지 지구단위계획구역 내에 위치하며, 인근에 공업용 및 업무시설이 많아 관련 종사자 및 유동 인구 흡수가 가능한 지역입니다.

복합적인 상업 시설이 밀집해 있어 다양한 업종의 입점이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근 지역 내 마트, 은행, 관공서 등 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다. (정확한 위치 및 규모는 현장 확인 필요)

5.2. 의료시설

다수의 의원(기호 12-16, 20-23)이 건물 내 또는 인근에 위치하여 의료 서비스 접근성이 양호합니다. (정확한 규모 및 접근성은 현장 확인 필요)

5.3. 교육시설

주변에 초, 중, 고등학교 및 교육 관련 시설에 대한 정보는 파악되지 않았습니다. (현장 방문 시 추가 확인 필요)

5.4. 주변 시설 (혐오시설 포함)

인천 서구 원창동 일대는 항만 및 공업단지가 인접해 있어 일부 소음이나 환경적 요인이 있을 수 있습니다.

직접적인 혐오시설에 대한 정보는 검색되지 않았으나, 항만 및 물류 지역 특성상 관련 시설의 존재 가능성은 있습니다. (최종 확인은 현장 방문 및 실사를 통해 필수적으로 진행해야 합니다.)

6. 잠재적 리스크

6.1. 재매각 사유

본 물건은 재매각 사건으로, 이전 경매 절차에서 유찰되었거나 매수인이 대금을 미납한 사유가 있을 수 있습니다. 정확한 유찰 및 재매각 사유 파악이 필요합니다.

6.2. 중복 병합/중복 사건

중복 병합 및 중복 사건으로 진행되는 경우, 여러 사건의 권리관계 및 절차가 복잡하게 얽혀 있을 수 있으므로 면밀한 조사가 요구됩니다.

6.3. 유동화 물건

유동화 물건으로, 자산유동화법 등에 따라 특별한 절차나 규정이 적용될 수 있습니다. (통상적인 경매 절차와는 상이한 부분이 있을 수 있어 주의가 요망됩니다.)

6.4. 기타 특이사항

채권 총액이 120억 원 이상으로 매우 높아, 낙찰 후 채권 회수 과정이나 권리관계 정리 시 복잡성이 예상됩니다.

건물 사용승인일이 2017년으로 비교적 신축에 속하나, 관리 상태는 현장 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

인천 서구 원창동의 근린상가 물건으로, 비교적 신축 건물이며 다양한 업종으로 활용 가능한 잠재력이 있습니다.

항만 배후지역 특성상 물류 및 관련 산업 종사자 수요를 기대할 수 있습니다.

다만, 재매각, 중복 사건, 높은 채권 총액 등 권리관계가 복잡하고 리스크 요인이 다수 존재하므로, 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

임차인의 대항력이 없는 점은 긍정적인 요인이지만, 재매각 사유 및 기타 특이사항에 대한 심층 분석이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

비교적 신축 건물(2017년 준공)로 건물 노후화에 따른 부담이 적습니다.

제1, 2종 근린생활시설로 등록되어 있어 다양한 상업 활동이 가능하며, 주변 공업 및 업무 시설과의 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

재매각으로 인한 최저 매각가 인하 가능성을 통해 시세 대비 저가 매수 기회를 포착할 수 있습니다.

북항 배후부지라는 입지적 이점을 활용한 미래 가치 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 다음과 같은 추가 정보 및 분석이 필수적입니다.

* 실거래가 및 주변 상가 시세 조사: 동일 건물 내 또는 인근 지역 유사 면적/층수의 실거래가 및 현재 임대 시세를 파악해야 합니다.

* 재매각 사유 및 이전 경매 낙찰가 분석: 재매각이 발생한 구체적인 사유를 파악하고, 이전 경매 진행 시 가격 추이를 분석하여 적정 가치를 판단해야 합니다.

* 건물 및 상권의 미래 가치 평가: 북항 배후부지의 개발 계획, 지역 상권 활성화 가능성 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 명도 비용 및 예상 수리 비용 산출: 잠재적 명도 과정에 소요될 비용과 건물 상태에 따른 예상 수리 비용을 감안해야 합니다.

* 인수 보증금이 0원이므로, 채권 총액 120억 원 이상인 점과 복잡한 권리관계를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

따라서, 현재 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 투자를 고려하신다면, 반드시 전문가와 함께 현장 답사 및 권리관계, 시세 분석 등 심층적인 추가 조사를 진행하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.