나이스옥션 법원경매 인천 2024타경506042 [5] 인천광역시 서구 원창동 OOOOOO OOOOOO OOOOOO 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청목 · 평가일 2024.02.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 원창동 소재 "북항 제4부두" 북동측 인근에 위치하며, 인근은 근린생활시설, 업무시설 및 공업용부동산 등이 소재하는 지역으로 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 교통여건 보통시됨.

건물의 구조

일반철골구조 (철근)콘크리트(평지붕) 지1층, 6층 건물 중 1층 103호 외 23개호로서,
외벽: 인조석 붙임 등 마감
내벽: 몰탈위 페인팅, 내부 인테리어 등 마감.
창호: 강화유리 및 샷시 창호임.
(건축물대장 사용승인일:2017.2.22)

이용상태

본건 기호(1)-(16), (18)-(25)는 집합건축물대장상 "제1,2종 근린생활시설"임.

<건축물대장상 용도>
기호(1)-(11) 일반음식점
기호(12)-(16) 의원
기호(18) 골프연습장
기호(19) 사무소
기호(20)-(23) 의원
기호(24) 골프연습장
기호(25) 사무소

설비내역

위생설비, 상하수도설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로서, 제2종근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지는 북서측 및 남동측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2012-01-16), 지구단위계획구역(2012-01-16)(건폐율(70%이하),용적률(600%이하
),건축물용도(건축과에확인)), 지구단위계획구역(북항 배후부지), 대로1류(폭 35m-40m)(2014
-03-10)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(2012-01-16)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가축
사육제한구역(인천광역시 서구 조례 제 1749호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과
밀억제권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

매수보증금은 최저매각가격의 20%임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경506042 (5)

채권자: 중OOOOO

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 서구 원창동 381-75 시그마프라임 2층 202호

용도: 근린상가

감정가: 461,000,000원

토지면적: 40.70㎡ (약 12.31평)

건물면적: 108.24㎡ (약 32.73평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 특이사항

중복병합사건, 중복사건, 유동화물건, 대항력있는임차인, 공동담보, 재매각

1.4. 주의사항

매수보증금은 최저매각가격의 20%임

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 인천광역시 서구 원창동 소재 "북항 제4부두" 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 근린생활시설, 업무시설 및 공업용 부동산 등이 소재하는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 교통 여건은 보통으로 판단됩니다.

2.3. 토지 및 도로 상태

토지는 장방형으로, 제2종 근린생활시설 부지로 이용 중입니다. 본건 토지는 북서측 및 남동측으로 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획

본 토지는 일반상업지역, 지구단위계획구역(북항 배후부지)으로 지정되어 있습니다. 대로1류(폭 35m-40m) 및 중로2류(폭 15m-20m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 과밀억제권역에 해당됩니다.

2.5. 주변 시설

인천 북항 인근 물류 및 산업 단지 지역에 위치하며, 근린생활시설, 업무시설, 공업용 부동산이 혼재되어 있습니다. 식당, 편의점 등의 근린생활시설은 있으나, 대규모 상업시설은 다소 거리가 있습니다. 검색 결과, 해당 지역 주변에 직접적인 혐오시설(폐기물 처리장, 소각장 등)은 명확히 확인되지 않았습니다. 다만, 산업단지 특성상 산업 활동과 관련된 시설들이 위치할 수 있음을 인지해야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

말소기준권리: 중소기업은행 근저당권 (접수일자: 2018-01-19, 권리금액: 12,000,000,000원)

매각으로 인해 말소될 권리:

* 중소기업은행 근저당권 (을1, 말소기준권리)

* 에스케이에코엔지니어링주식회사 전세권 (을2, 말소)

* 중소기업은행 임의경매 (갑6, 말소)

* 서인천세무서장 압류 (갑7, 말소)

* 주식회사시그마프라임 소유권이전4번신탁등기말소 (갑5)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 에스케이에코엔지니어링주식회사

* 보증금: 19,000,000원

* 차임: 1,300,000원

* 배당신고일자: 2024-02-16

* 대항력: 없음

* 비고: (전세권 설정 등기 있었으나, 매각으로 말소됨)

3.3. 인수 보증금

인수 보증금 합계: 0원

(상기 임차인은 배당신고를 하였으며, 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다.)

3.4. 권리 분석 의견

말소기준권리인 중소기업은행 근저당보다 늦은 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다. 등기부등본상 특이사항으로 '대항력있는임차인'이 언급되어 있으나, 현재 명시된 임차인 '에스케이에코엔지니어링주식회사'는 대항력이 없는 것으로 확인되었습니다. 다만, '대항력있는임차인'이라는 특이사항이 언급된 점은 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

본 건이 위치한 인천 서구 원창동 일대는 북항 물류단지와 인접하여 산업 및 물류 활동이 활발한 지역입니다.

건축물대장상 용도로는 일반음식점, 의원, 골프연습장, 사무소 등 다양한 근린생활시설 및 업무시설이 분포하고 있어, 해당 지역 종사자들을 대상으로 하는 상권이 형성되어 있습니다.

주변 환경이 공업용 부동산 등과 혼재되어 있어, 일반적인 도심 상권과는 차이가 있습니다.

5. 생활정보

본 건은 상가 건물로, 직접적인 주거 생활 편의시설 정보는 제한적입니다.

다만, 인근 근린생활시설(식당, 의원 등) 및 버스 정류장 접근성을 고려할 때, 기본적인 생활 편의는 확보 가능합니다.

산업단지 지역 특성상, 쾌적한 주거 환경보다는 업무 및 상업 활동을 위한 입지로 보는 것이 적합합니다.

6. 잠재적 리스크

* 중복병합사건, 중복사건: 사건 처리 과정이나 권리 관계에 복잡성이 있을 수 있으므로 주의가 필요합니다.

* 유동화물건: 채권이 금융기관에 유동화된 물건으로, 채권 매각 등의 변동 가능성을 고려해야 합니다.

* 대항력있는임차인 (특이사항 기재): 실제 대항력 있는 임차인이 존재하는지 여부는 추가적인 현장 조사 및 권리 분석이 필수적입니다. (현재 명시된 임차인은 대항력 없음으로 확인되었으나, 특이사항 기재 내용을 간과해서는 안 됩니다.)

* 공동담보: 여러 부동산에 걸쳐 공동으로 담보가 설정된 경우, 관련 물건의 매각 동향이 본건에 영향을 줄 수 있습니다.

* 재매각: 해당 물건이 이미 한번 이상 유찰되었거나, 매각이 취소된 이력이 있음을 의미합니다. 이는 시장의 관심도가 낮거나, 특별한 문제점이 있을 가능성을 시사할 수 있습니다.

* 건물 구조 및 사용승인일: 2017년 사용승인된 일반철골구조 건물로, 건물의 노후화 정도 및 유지보수 상태를 확인하는 것이 좋습니다.

7. 종합 의견

본건 인천지방법원 2024타경506042 (5) 물건은 인천 서구 원창동 북항 인근 산업단지에 위치한 근린상가입니다.

물리적인 입지 조건은 차량 접근성이 양호하고 도로에 접해 있으며, 일반상업지역 및 지구단위계획구역으로 지정되어 향후 발전 가능성을 일부 가지고 있습니다.

등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이며, 명시된 임차인의 경우 보증금 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

하지만 중복병합사건, 유동화물건, 재매각 등의 특이사항과 '대항력있는임차인' 표기는 잠재적인 리스크 요인이 될 수 있으므로, 철저한 사전 조사와 현장 확인이 반드시 필요합니다.

산업단지 내 상가라는 점을 감안할 때, 임대수익 및 시세차익은 해당 지역의 산업 활동 및 종사자 수요에 크게 영향을 받을 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

* 입지: 인천 북항 인근 산업/물류 단지에 위치하여 관련 종사자 대상 상권 형성 가능성.

* 교통: 차량 접근성 및 주요 도로망과의 연계성 양호.

* 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 권리 소멸 예상으로 권리 분석이 비교적 명확함 (단, 특이사항 주의).

* 용도: 다양한 근린생활시설 및 업무시설로 활용 가능.

9. 예상 입찰가

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 심층적인 시세 조사, 주변 상권 분석, 임대 사례 분석, 임대 수익률 계산 등이 추가적으로 필요합니다.

현재 제공된 정보만으로는 상세한 예상 입찰가 제시가 어렵습니다.

본건은 인수해야 할 보증금은 0원이므로, 감정가 461,000,000원을 기준으로 시장 상황, 유사 물건 낙찰가율, 본건의 잠재적 가치 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

재매각, 중복사건 등의 특이사항과 '대항력있는임차인' 관련 불확실성을 감안하여 보수적인 접근이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.