나이스옥션 법원경매 인천 2024타경506042 [5] 인천광역시 서구 원창동 381-75 시그마프라임 2층202호 근린상가 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2024타경506042 [5] 인천광역시 서구 원창동 381-75 시그마프라임 2층202호 근린상가 경매

• 사건번호: 2024타경506042
• 주소: 인천광역시 서구 북항로 30, 2층202호 (원창동,시그마프라임)
• 용도: 근린상가

인천지방법원 경매16계 2024타경506042 | 소재지: 인천광역시 서구 북항로 30, 2층202호 (원창동,시그마프라임) | 감정가: 461,000,000원 | 최저가: 110,686,000원 | 용도: 근린상가

1. 인천지방법원 2024타경506042 (5) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경506042 (5)

소재지: 인천광역시 서구 원창동 381-75 시그마프라임 2층 202호

용도: 근린생활시설

감정가: 461,000,000원

토지면적: 40.70㎡ (약 12.31평)

토지지분: 40.70㎡

건물면적: 108.24㎡ (약 32.74평)

건물지분: 108.24㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 중OOOOO

특이사항: 중복병합사건, 중복사건, 유동화물건

1.2. 감정평가서 요약

1.2. 1.위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 원창동 소재 "북항 제4부두" 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주변에는 근린생활시설, 업무시설 및 공업용 부동산 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.

1.2. 2.교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 전반적인 교통여건은 보통으로 평가됩니다.

1.2. 3.건물의 구조

일반철골구조 (철근)콘크리트 평지붕의 지1층, 6층 건물 중 1층 103호 외 23개 호실입니다. 외벽은 인조석 붙임 등으로 마감되었으며, 내벽은 몰탈 위 페인팅 및 내부 인테리어 등으로 마감되었습니다. 창호는 강화유리 및 샷시 창호입니다. 건축물대장상 사용승인일은 2017년 2월 22일입니다.

1.2. 4.이용상태

집합건축물대장상 본건은 "제1, 2종 근린생활시설"로 이용 중입니다. 건축물대장상 용도는 다음과 같습니다.

기호(1)-(11): 일반음식점

기호(12)-(16): 의원

기호(18): 골프연습장

기호(19): 사무소

기호(20)-(23): 의원

기호(24): 골프연습장

기호(25): 사무소

1.2. 5.설비내역

건물에는 위생설비, 상하수도설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.2. 6.토지의 형상 및 이용상태

토지는 장방형으로서 현재 제2종 근린생활시설 부지로 이용 중입니다.

1.2. 7.인접 도로상태

본건 토지는 북서측 및 남동측으로 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 8.토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 일반상업지역(2012-01-16)이며, 지구단위계획구역(2012-01-16)으로 지정되어 있습니다. 건폐율은 70% 이하, 용적률은 600% 이하입니다. 또한 대로1류(폭 35m-40m) 및 중로2류(폭 15m-20m) 도로에 접합되어 있습니다. 가축사육제한구역 및 과밀억제권역에 해당합니다.

1.2. 9.공부와의 차이

건축물대장 및 등기부등본 상의 차이는 없습니다.

1.2. 10.기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 확인되지 않았습니다 (미상).

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 인천 서구 원창동에 위치하며, 인근에 북항 제4부두가 있어 항만 관련 시설 및 산업 시설이 분포하는 지역입니다. 상업, 업무, 공업 시설이 혼재하는 지역으로, 비교적 활발한 경제활동이 이루어지는 곳으로 판단됩니다.

2.2. 교통 접근성

차량 접근성이 용이하며, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용도 가능한 수준입니다. 대로 및 중로에 접해 있어 시내 및 외곽으로의 이동이 편리할 것으로 예상됩니다.

3. 권리분석 (추정)

3.1. 경매 구분

본 물건은 부동산임의경매로 진행되며, 이는 채권자의 신청에 의해 담보권 실행으로 진행되는 경매 절차입니다.

3.2. 특이사항

'중복병합사건', '중복사건' 표시는 동일 부동산에 대해 여러 개의 경매 사건이 병합되었거나 중복으로 진행될 수 있음을 시사합니다. 이는 복수의 채권자가 존재하거나 권리 관계가 복잡할 가능성을 내포하므로, 상세한 권리 분석이 반드시 필요합니다. '유동화물건'은 자산유동화증권을 통해 관리되는 자산일 수 있습니다.

3.3. 주의사항

제공된 정보만으로는 정확한 권리 관계를 파악하기 어렵습니다. 인수되는 권리, 말소기준 권리, 임차인의 현황 등을 철저히 확인해야 합니다. '임대관계 미상'이므로, 현장 조사를 통해 실제 임차인이 있는지, 있다면 대항력은 있는지 등을 파악하는 것이 중요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주요 업종

건축물대장상의 용도 표기에서 일반음식점, 의원, 골프연습장, 사무소 등 다양한 근린생활시설이 포함되어 있습니다. 이는 해당 건물이 다양한 상업 활동을 수용할 수 있는 복합 상가임을 의미합니다.

4.2. 배후 수요

북항 배후부지에 위치하여 산업단지 종사자 및 관련 업무 시설 이용자들을 배후 수요로 가질 수 있습니다. 또한, 주변 지역의 개발 및 인구 유입 추이에 따라 잠재적 수요층이 확대될 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

구체적인 편의시설 정보는 제공되지 않았으나, 근린생활시설이 밀집된 지역 특성상 기본적인 상업 및 편의시설은 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

5.2. 주거 환경

주로 근린생활시설, 업무시설, 공업용 부동산이 혼재된 지역으로, 주거 환경보다는 산업 및 상업 활동 중심의 환경입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계의 복잡성

중복 병합 사건, 중복 사건 등으로 인해 권리 관계가 복잡할 수 있습니다. 예상치 못한 인수되는 권리가 존재할 경우 추가적인 부담이 발생할 수 있습니다.

6.2. 임대차 현황 미확인

임대관계가 미상으로, 임차인이 존재할 경우 명도에 따른 시간 및 비용이 발생할 수 있습니다. 또한, 임차인의 대항력 유무 및 보증금 관련 사항을 면밀히 검토해야 합니다.

6.3. 산업 지역 특성

본건이 위치한 지역은 산업 시설 및 공업용 부동산이 분포하는 지역의 특성을 가집니다. 이는 지역 환경에 따라 혐오시설(예: 폐기물 처리 시설, 도금업체 등)의 존재 가능성을 배제할 수 없으나, 현재 제공된 정보만으로는 해당 지역에 혐오시설이 명확히 존재한다고 판단하기 어렵습니다. 다만, 지도 검색 결과, 인근에 다양한 산업 관련 업체들이 위치하고 있음을 확인할 수 있습니다 (예: 주물 주조업, 도금업 등). 이러한 시설들과의 인접성은 소음, 분진, 교통량 증가 등의 영향을 미칠 수 있으므로 현장 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 인천광역시 서구 원창동에 위치한 근린생활시설로, 감정가 4억 6천 1백만 원에 경매로 나왔습니다. 토지 약 12.31평, 건물 약 32.74평의 면적을 갖추고 있으며, 건물은 2017년에 사용승인된 비교적 신축 건물입니다. 다양한 업종의 근린생활시설로 활용 가능하며, 북항 배후부지의 입지적 장점을 가지고 있습니다. 그러나 중복 병합 사건, 임대차 관계 미확인 등 권리 분석 및 명도 관련하여 추가적인 면밀한 검토가 필요합니다. 산업 시설과 혼재된 지역 특성상 환경적 요인이나 예상치 못한 편입 시설 등에 대한 현장 확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 신축 건물

2017년 사용승인된 건물로 비교적 신축이라 즉각적인 대규모 수리 비용 발생 가능성이 낮습니다.

8.2. 다용도 근린생활시설

음식점, 의원, 사무실 등 다양한 업종으로 활용 가능한 유연성을 가지고 있어 공실 위험을 낮출 수 있습니다.

8.3. 입지적 잠재력

북항 배후부지 및 일반상업지역이라는 점에서 향후 지역 개발 및 산업 활동에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

8.4. 감정가 대비 메리트 (추후 분석 필요)

현재 제공된 정보만으로는 감정가의 적정성 및 시장 상황에 따른 시세 파악이 어려우나, 경매를 통해 시세보다 저렴하게 취득할 가능성이 있습니다.

9. 추가 조사 필요사항

9.1. 현장 방문

건물의 실제 상태, 주변 환경, 임차인 현황 등을 직접 확인해야 합니다. 특히 혐오시설 유무 및 환경적 영향을 파악하는 것이 중요합니다.

9.2. 권리 분석 강화

법원 경매 정보 및 관련 서류를 통해 인수되는 권리, 말소기준 권리, 유치권, 법정지상권 등 상세한 권리 분석을 전문가와 함께 진행해야 합니다.

9.3. 임대차 조사

실제 거주 또는 사업 중인 임차인이 있는지, 있다면 계약 조건, 대항력 유무 등을 파악하여 명도 계획을 수립해야 합니다.

9.4. 시세 조사

본건과 유사한 조건의 매물 시세를 파악하여 감정가 및 예상 낙찰가와의 비교 분석을 통해 투자 가치를 판단해야 합니다.

법원 정보

인천지방법원 경매16계