나이스옥션 법원경매 인천 2024타경506042 [2] 인천광역시 서구 원창동 OOOOOO OOOOOO OOOOOO 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청목 · 평가일 2024.02.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 원창동 소재 "북항 제4부두" 북동측 인근에 위치하며, 인근은 근린생활시설, 업무시설 및 공업용부동산 등이 소재하는 지역으로 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 교통여건 보통시됨.

건물의 구조

일반철골구조 (철근)콘크리트(평지붕) 지1층, 6층 건물 중 1층 103호 외 23개호로서,
외벽: 인조석 붙임 등 마감
내벽: 몰탈위 페인팅, 내부 인테리어 등 마감.
창호: 강화유리 및 샷시 창호임.
(건축물대장 사용승인일:2017.2.22)

이용상태

본건 기호(1)-(16), (18)-(25)는 집합건축물대장상 "제1,2종 근린생활시설"임.

<건축물대장상 용도>
기호(1)-(11) 일반음식점
기호(12)-(16) 의원
기호(18) 골프연습장
기호(19) 사무소
기호(20)-(23) 의원
기호(24) 골프연습장
기호(25) 사무소

설비내역

위생설비, 상하수도설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로서, 제2종근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지는 북서측 및 남동측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2012-01-16), 지구단위계획구역(2012-01-16)(건폐율(70%이하),용적률(600%이하
),건축물용도(건축과에확인)), 지구단위계획구역(북항 배후부지), 대로1류(폭 35m-40m)(2014
-03-10)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(2012-01-16)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가축
사육제한구역(인천광역시 서구 조례 제 1749호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과
밀억제권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

매수보증금은 최저매각가격의 20%임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2024타경506042 (2) 사건의 인천광역시 서구 원창동 381-75 시그마프라임 1층 108호 부동산 임의경매 물건에 대한 보고서입니다. 본 물건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 감정평가액은 529,000,000원입니다. 토지 면적은 16.26㎡(약 4.92평)이며, 건물 면적은 43.25㎡(약 13.08평)입니다. 본 건은 중복병합사건, 중복사건, 유동화물건, 공동담보, 재매각에 해당하는 특이사항이 있습니다. 매수보증금은 최저매각가격의 20%입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 인천광역시 서구 원창동에 위치하며, "북항 제4부두" 북동측 인근 지역에 자리하고 있습니다. 해당 지역은 근린생활시설, 업무시설 및 공업용부동산 등이 혼재된 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 있어 교통 여건은 보통으로 평가됩니다. 토지는 장방형으로 제2종 근린생활시설 부지로 이용되고 있으며, 북서측 및 남동측으로 포장도로에 접해 있습니다. 토지이용계획상 일반상업지역 및 지구단위계획구역에 속하며, 대로1류(폭 35-40m) 및 중로2류(폭 15-20m) 도로에 접해 있습니다. 다만, 가축사육제한구역 및 과밀억제권역에 해당하여 일부 행위 제한이 있을 수 있습니다.

1.2. 건물정보

본 건물은 일반철골구조(철근)콘크리트 평지붕의 지하 1층부터 지상 6층 규모의 집합건축물로, 본건은 그중 1층 108호입니다. 사용승인일은 2017년 2월 22일입니다. 외벽은 인조석 붙임 등으로 마감되었으며, 내벽은 몰탈 위 페인팅 및 내부 인테리어로 마감되었습니다. 창호는 강화유리 및 샷시 창호로 구성되어 있습니다. 건축물대장상 용도는 제1, 2종 근린생활시설이며, 구체적으로 기호(1)-(11)은 일반음식점, 기호(12)-(16), (20)-(23)은 의원, 기호(18), (24)는 골프연습장, 기호(19), (25)는 사무소 등으로 구분되어 있으나, 해당 호실(108호)의 정확한 내부 용도는 집합건물 등기부 또는 현황 조사가 필요합니다. 건물에는 위생설비, 상하수도설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.3. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2018년 1월 19일 접수된 중소기업은행의 근저당권(채권최고액 12,000,000,000원)으로 확인됩니다. 해당 근저당권을 포함한 등기부상의 총 채권액은 12,365,010,000원입니다. 접수된 가압류, 압류, 임의경매 등기들은 모두 말소될 예정이거나 말소된 것으로 표시되어 있습니다. 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 상세 내용은 비고란에 별도 기재되지 않아 추가 확인이 필요합니다. 임차인 현황상 인수할 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있으며, 임대 관계는 미상으로 파악됩니다. 따라서 임차인 관련 명도 협의 또는 부담 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.4. 상권분석

본 물건이 위치한 인천광역시 서구 원창동 지역은 북항 배후 물류단지 및 관련 산업시설이 발달한 지역입니다. 이에 따라 항만 물류업, 운송업, 제조업체 등 관련 종사자를 대상으로 한 상권이 형성되어 있을 것으로 보입니다. 주변에 다수의 근린생활시설 및 업무시설이 분포하고 있어, 해당 시설 이용자들을 배후 수요로 확보할 수 있습니다. 북항 물류단지 개발과 함께 꾸준한 수요가 예상되나, 특정 산업의 경기 변동에 영향을 받을 수 있습니다.

1.5. 생활정보

본 물건지 주변의 생활 정보는 산업단지 및 물류단지 특성상 주거 편의시설보다는 산업 관련 지원 시설이 상대적으로 발달한 것으로 보입니다. 인근에 버스 정류장이 있어 시내 이동은 가능하나, 대규모 상업 시설이나 문화 시설, 학교 등은 차량 이동이 필요한 거리에 위치할 가능성이 높습니다. 따라서 건물 내에서 기본적인 편의시설을 이용하거나, 인근의 관련 업종 종사자들을 대상으로 하는 서비스업 운영에 적합할 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

본 건은 중복병합사건, 중복사건, 유동화물건, 공동담보, 재매각 등의 복잡한 경매 절차 이력이 있습니다. 이러한 이력은 권리관계의 복잡성이나 과거 매각 실패 사유 등에 대한 면밀한 검토가 필요함을 시사합니다. 또한, 임대 관계가 미상으로 조사되어 있어, 실제 점유 현황 및 임대차 계약 내용에 따라 예상치 못한 명도 문제나 추가적인 비용 발생 가능성이 있습니다. 산업단지 인근에 위치한 특성상, 주변 환경 및 개발 계획에 따라 가치 변동성이 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

인천 서구 원창동의 시그마프라임 상가는 북항 물류단지라는 산업적 입지를 기반으로 하며, 차량 접근성이 양호하고 기본적인 시설을 갖추고 있습니다. 감정가 대비 토지 및 건물 면적이 비교적 작은 편이며, 임대 관계 미상 및 복잡한 경매 이력은 주의 깊게 살펴봐야 할 부분입니다. 그러나 인수되는 권리 부담이 적고, 잠재적인 배후 수요가 있는 지역의 상가라는 점에서 신중한 접근을 통해 투자 가치를 판단할 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

* 북항 배후 물류단지 및 산업단지 내 위치하여 관련 업종 종사자 수요 기대.

* 토지 및 건물 일괄 매각으로 명확한 소유권 확보 가능.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리 부담이 적어 권리 분석이 비교적 용이.

* 재매각 물건으로, 이전 유찰 시 발생한 가격 이점을 고려할 수 있음.

1.9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 제시된 감정평가액 529,000,000원을 기준으로 하되, 시장 상황, 유사 물건 거래 사례, 향후 임대 수익률, 명도 및 추가 비용 발생 가능성 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 임차인 관련 인수 보증금이 0원이므로, 입찰 시 별도의 보증금 인수 부담은 없습니다. 정확한 입찰가는 투자자의 자금 계획 및 수익성 분석에 따라 결정될 사안이며, 전문가와의 상담 및 심층적인 시장 조사를 통해 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.