나이스옥션 법원경매 인천 2024타경506042 [3] 인천광역시 서구 원창동 OOOOOO OOOOOO OOOOOO 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청목 · 평가일 2024.02.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 원창동 소재 "북항 제4부두" 북동측 인근에 위치하며, 인근은 근린생활시설, 업무시설 및 공업용부동산 등이 소재하는 지역으로 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 교통여건 보통시됨.

건물의 구조

일반철골구조 (철근)콘크리트(평지붕) 지1층, 6층 건물 중 1층 103호 외 23개호로서,
외벽: 인조석 붙임 등 마감
내벽: 몰탈위 페인팅, 내부 인테리어 등 마감.
창호: 강화유리 및 샷시 창호임.
(건축물대장 사용승인일:2017.2.22)

이용상태

본건 기호(1)-(16), (18)-(25)는 집합건축물대장상 "제1,2종 근린생활시설"임.

<건축물대장상 용도>
기호(1)-(11) 일반음식점
기호(12)-(16) 의원
기호(18) 골프연습장
기호(19) 사무소
기호(20)-(23) 의원
기호(24) 골프연습장
기호(25) 사무소

설비내역

위생설비, 상하수도설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로서, 제2종근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지는 북서측 및 남동측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2012-01-16), 지구단위계획구역(2012-01-16)(건폐율(70%이하),용적률(600%이하
),건축물용도(건축과에확인)), 지구단위계획구역(북항 배후부지), 대로1류(폭 35m-40m)(2014
-03-10)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(2012-01-16)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가축
사육제한구역(인천광역시 서구 조례 제 1749호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과
밀억제권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

매수보증금은 최저매각가격의 20%임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 소재지 및 건물 현황

2.

* 사건번호: 인천지방법원 2024타경506042 (3)

* 소재지: 인천광역시 서구 원창동 381-75, 시그마프라임 1층 109호

* 건물명: 시그마프라임

* 용도: 근린상가

* 감정평가액: 559,000,000원

* 토지면적: 16.79㎡ (약 5.08평)

* 토지 지분: 16.793㎡ (약 5.08평)

* 건물면적: 44.66㎡ (약 13.51평)

* 건물 지분: 44.66㎡ (약 13.51평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 중OOOOO (중소기업은행으로 추정)

* 건물 구조: 일반철골구조 (철근)콘크리트, 평지붕

* 건물 층수: 지하 1층, 지상 6층 (총 49개 호)

* 본건 위치: 1층 109호

* 사용승인일: 2017년 2월 22일

* 외벽 마감: 인조석 붙임 등

* 내벽 마감: 몰탈위 페인팅, 내부 인테리어 등

* 창호: 강화유리 및 샷시

2.

1.2. 입지조건

2.

* 위치: 인천광역시 서구 원창동 소재 "북항 제4부두" 북동측 인근에 위치.

* 주위 환경: 근린생활시설, 업무시설, 공업용 부동산 등이 혼재하는 지역으로, 주위 환경 보통 수준.

* 교통 상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 교통 여건 보통.

* 토지 형상 및 이용 상태: 장방형 토지로서 제2종 근린생활시설 부지로 이용 중.

* 인접 도로 상태: 본건 토지는 북서측 및 남동측으로 포장도로에 접함.

* 토지 이용 계획: 일반상업지역, 지구단위계획구역 (북항 배후부지), 대로1류, 중로2류.

* 개발 제한: 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 해당. (건폐율 70% 이하, 용적률 600% 이하)

2.

1.3. 권리분석

2.

* 말소기준권리: 근저당권 (중소기업은행, 2018-01-19 접수, 금12,000,000,000원)

* 말소 예정 권리:

* 소유권이전 신탁등기 말소 (2018-01-19)

* 근저당권 (중소기업은행)

* 가압류 (김동수, 2022-01-04)

* 임의경매 (중소기업은행, 2024-01-30)

* 압류 (서인천세무서장, 2024-03-14)

* 등기부채권 총액: 12,365,010,000원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상임.

* 임차인 중 대항력이 있는 경우, 보증금 및 차임이 미상이라도 주의가 필요함.

2.

1.4. 상권 및 이용 현황

2.

* 건축물대장상 용도: 본 건물(시그마프라임)은 제1, 2종 근린생활시설로 등재되어 있음.

* 건물 내 호수별 주요 용도:

* 일반음식점 (11개 호)

* 의원 (15개 호)

* 골프연습장 (2개 호)

* 사무소 (2개 호)

* 본건(109호)의 건축물대장상 용도는 제1, 2종 근린생활시설에 해당.

2.

1.5. 건물 내외부 설비 및 상태

2.

* 설비 내역: 위생설비, 상하수도설비, 승강기설비 등이 완비되어 있음.

* 공부와의 차이: 없음.

* 토지이용계획상의 제한: 가축사육제한구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있어, 향후 건축 및 개발 시 제한 사항이 있을 수 있음.

2.

1.6. 잠재적 리스크 및 특이사항

2.

* 특이사항: 중복병합사건, 중복사건, 유동화물건, 공동담보, 재매각 이력이 있어 경매 절차가 다소 복잡할 수 있음.

* 임대차 관계 미확인: 임차인이 존재할 경우, 보증금 및 차임이 미상이므로 명도 진행 시 세심한 주의와 추가 조사가 필요함.

* 지역 제한: 가축사육제한구역 및 과밀억제권역으로 지정되어 있어, 업종 선택 및 향후 토지 활용에 제약이 따를 수 있음.

* 상가 공실률 변동성: 상가 건물의 특성상 경기 변동 및 지역 상권 변화에 따른 공실률 위험을 고려해야 함.

2.

1.7. 종합 의견

2.

본 물건은 인천 서구 원창동에 위치한 시그마프라임 상가로, 비교적 신축 건물(2017년 사용승인)이며 다양한 근린생활시설 용도로 활용되고 있습니다. 북항 지역의 개발 잠재력과 연계될 경우 투자 가치가 있을 것으로 예상됩니다. 다만, 복잡한 권리 관계(중복 병합, 재매각 등)와 임대차 정보 미확인으로 인한 명도 리스크는 반드시 고려해야 할 사항입니다.

2.

1.8. 투자 포인트

2.

* 신축급 건물: 2017년 사용승인으로 건물 노후도가 낮아 즉시 활용 가능성이 높음.

* 다양한 상가 업종: 일반음식점, 의원, 사무실 등 다수의 근린생활시설 용도로 활용 가능하여 업종 선택의 폭이 넓음.

* 입지 잠재력: 북항 지역 개발 계획과 연계된 잠재적 가치 상승 기대.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하므로 권리 확보 및 활용이 용이함.

2.

1.9. 예상 입찰가 산정 시 고려사항

2.

* 본 물건의 예상 입찰가 산정을 위해서는 현재 시점의 주변 실거래가, 유사 물건의 낙찰가율, 지역 내 상가 공실률 및 임대료 수준, 향후 지역 개발 계획 등을 종합적으로 분석하는 것이 필수적입니다.

* 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 따라서 추가적인 시장 조사 및 현장 분석이 반드시 선행되어야 합니다.

* 매수보증금은 최저매각가격의 20%입니다.

2.

주의사항

2.

* 매수보증금은 최저매각가격의 20%인 111,800,000원입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.