나이스옥션 법원경매 인천 2024타경506042 [1] 인천광역시 서구 원창동 OOOOOO OOOOOO OOOOOO 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청목 · 평가일 2024.02.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 원창동 소재 "북항 제4부두" 북동측 인근에 위치하며, 인근은 근린생활시설, 업무시설 및 공업용부동산 등이 소재하는 지역으로 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 교통여건 보통시됨.

건물의 구조

일반철골구조 (철근)콘크리트(평지붕) 지1층, 6층 건물 중 1층 103호 외 23개호로서,
외벽: 인조석 붙임 등 마감
내벽: 몰탈위 페인팅, 내부 인테리어 등 마감.
창호: 강화유리 및 샷시 창호임.
(건축물대장 사용승인일:2017.2.22)

이용상태

본건 기호(1)-(16), (18)-(25)는 집합건축물대장상 "제1,2종 근린생활시설"임.

<건축물대장상 용도>
기호(1)-(11) 일반음식점
기호(12)-(16) 의원
기호(18) 골프연습장
기호(19) 사무소
기호(20)-(23) 의원
기호(24) 골프연습장
기호(25) 사무소

설비내역

위생설비, 상하수도설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로서, 제2종근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지는 북서측 및 남동측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2012-01-16), 지구단위계획구역(2012-01-16)(건폐율(70%이하),용적률(600%이하
),건축물용도(건축과에확인)), 지구단위계획구역(북항 배후부지), 대로1류(폭 35m-40m)(2014
-03-10)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(2012-01-16)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가축
사육제한구역(인천광역시 서구 조례 제 1749호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과
밀억제권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

매수보증금은 최저매각가격의 20%임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 인천지방법원 2024타경506042 (1)

소재지: 인천광역시 서구 원창동 381-75 시그마프라임 1층 103호

용도: 근린상가

감정가: 718,000,000원

토지면적: 19.58㎡ (약 5.92평)

건물면적: 52.80㎡ (약 15.97평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 중OOOOO

1.2. 특이사항

중복병합사건, 중복사건, 유동화물건, 공동담보, 재매각

1.3. 주의사항

매수보증금은 최저매각가격의 20%입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 원창동 소재 "북항 제4부두" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 근린생활시설, 업무시설 및 공업용 부동산 등이 혼재하는 지역으로, 일반적인 주위 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통상황

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 및 건물 현황

토지는 장방형의 형태로 제2종 근린생활시설 부지로 이용 중입니다. 건물은 일반철골구조와 철근콘크리트 구조로, 평지붕 형태를 갖추고 있습니다. 2017년 2월 22일 사용승인을 받은 비교적 신축 건물에 해당합니다.

* 외벽: 인조석 붙임 등 마감

* 내벽: 몰탈 위 페인팅, 내부 인테리어 등 마감.

* 창호: 강화유리 및 샷시 창호

2.4. 토지이용계획

본 토지는 일반상업지역, 지구단위계획구역(북항 배후부지), 대로1류(폭 35m-40m), 중로2류(폭 15m-20m)에 접해 있습니다. 또한 가축사육제한구역 및 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2018년 1월 19일 접수된 중소기업은행의 근저당권(을1)입니다.

3.2. 등기사항 요약

* 등기구분: 갑5, 접수일자: 2018-01-19, 권리종류: 소유권이전4번신탁등기말소

* 등기구분: 을1, 접수일자: 2018-01-19, 권리종류: 근저당권, 권리자: 중소기업은행, 권리금액: 12,000,000,000원 (말소기준권리)

* 등기구분: 갑6, 접수일자: 2022-01-04, 권리종류: 가압류, 권리자: 김동수, 권리금액: 365,010,000원 (말소)

* 등기구분: 갑7, 접수일자: 2024-01-30, 권리종류: 임의경매, 권리자: 중소기업은행 (말소)

* 등기구분: 갑8, 접수일자: 2024-03-14, 권리종류: 압류, 권리자: 서인천세무서장 (말소)

3.3. 총 채권액

등기부채권 총액은 12,365,010,000원입니다.

3.4. 소멸되지 않는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.5. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

임대관계는 미상입니다.

* 금액이 미상이라도 주의 필요 문구: 임대관계가 미상이므로, 실제 점유자가 있는지, 있다면 그 권리관계는 어떻게 되는지 추가 확인이 필요합니다. 인수 보증금 합계가 0원이라도, 보증금이나 차임이 미상인 임차인이 존재할 수 있으므로 주의해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 및 용도

본 물건은 근린상가로, 건축물대장상 제1, 2종 근린생활시설로 분류됩니다.

* 개별 호실 용도: 일반음식점, 의원, 골프연습장, 사무소 등 다양하게 이용되고 있습니다.

4.2. 주변 지역 특성

인천 북항 인근 지역으로, 산업 시설 및 물류 창고가 밀집해 있는 특성을 보입니다.

4.3. 주차시설

건물 내 자주식 주차시설을 갖추고 있으며, 총 51대의 차량 주차가 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

"북항 제4부두" 인근으로, 항만 및 공업 지역의 특성을 가지고 있습니다. 다만, 지역 내 근린생활시설, 업무시설 등이 소재하여 기본적인 상업 기능은 유지되고 있습니다.

5.2. 교통 접근성

차량 진출입이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 경매 진행 사항

중복병합사건, 중복사건, 유동화물건, 공동담보, 재매각 등의 특이사항은 경매 절차의 복잡성을 시사합니다. 특히 재매각의 경우, 이전 경매에서 유찰된 사유나 특별한 문제가 있었을 가능성을 고려해야 합니다.

6.2. 임대차 관계의 불확실성

임대관계가 미상으로, 실제 점유자 및 임대차 현황을 철저히 파악해야 합니다. 예상치 못한 명도 저항이나 추가적인 금전적 부담이 발생할 수 있습니다.

6.3. 지역 특성 및 환경 문제

본건이 위치한 북항 인근 공업 지역은 과거 노후 산업단지 밀집 지역에서 화재 사고가 발생한 사례가 있어 안전 관리에 주의가 필요합니다. 또한, 해당 지역 인근에서 폐기물 처리 시설(열분해시설 등) 설치에 대한 주민 반발이 있어, 향후 지역 환경 변화 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2017년에 사용승인된 비교적 신축에 가까운 집합건물로, 다양한 근린생활시설 용도로 활용 가능한 장점을 가지고 있습니다. 또한 51대 규모의 주차 공간을 확보하고 있어 상가로서의 경쟁력이 있습니다.

다만, 복잡한 경매 진행 이력(재매각 등)과 임대관계 미확인, 그리고 북항 인근 공업 지역의 특성상 발생할 수 있는 잠재적 리스크(안전 문제, 환경 이슈 등)를 내포하고 있습니다. 따라서 본 물건에 대한 투자는 신중한 접근과 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물 (2017년 사용승인).

* 제1, 2종 근린생활시설로서 다양한 업종으로 활용 가능.

* 51대 규모의 넉넉한 주차 공간 확보.

* 재매각 물건으로, 이전 낙찰가 대비 저렴한 취득 기회 가능성.

9. 예상 입찰가

현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 입찰가 결정 시에는 다음 사항을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 감정가: 718,000,000원

* 주변 시세 및 유사 물건 낙찰가 분석

* 예상 명도 비용 및 소요 기간

* 인수되는 권리사항 (본건은 없음)

* 공실률 및 예상 임대 수익률

* 향후 발생 가능한 수리비 및 기타 부대 비용

재매각 물건이고 임대관계가 미상이므로, 보수적으로 접근하여 감정가의 70~80% 수준에서 검토를 시작해 볼 수 있으나, 이는 단순 추정치이며 심층적인 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

* 참고: 매수보증금은 최저매각가격의 20%입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.