나이스옥션 법원경매 인천 2024타경538735 [1] 인천광역시 옹진군 영흥면 528-1 선재리 주건축물제1동 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청목 · 평가일 2024.07.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 옹진군 영흥면 선재리 소재 '넛출선착장' 북동측 근거리에 위치하며, 인근은 농경지, 임야, 펜션 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량진출입 가능하며, 인근에 버스정류장 소재하나 대중교통 여건은 불편시되는 지역임.

형태 및 이용상태

기호(1) 완경사지대 자루형 토지로서, 단독주택(펜션 등) 부지로 이용중임. 기호(6) 완경사지대 사다리형 토지로서, 주거나지 상태임.

인접 도로상태

기호(1),(6) 남동측 일부가 인근 공도에 현황상 연결되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)계획관리지역, 성장관리계획구역(관광형), 가축사육제한구역(2022-04-27)(모든축종제 한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 기호(6)계획관리지역, 성장관리계획구역(관광형), 가축사육제한구역(2022-04-27)(모든축종제 한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) 일반철골구조 기타지붕 3층 건물 및 경량철골구조 기타지붕 단층 건물로서, 외벽: 판넬 등 마감 창호: 샷시 창호 (건축물대장상 사용승인일자:2010.5.20, 부속건물 증축(신축)일자:2013.4.18) 기호(3) 철근콘크리트구조 철골구조지붕 4층 건물로서, 외벽: 외장사이딩 등 마감 창호: 샷시 창호임 (건축물대장상 사용승인일자:2010.5.20, 3층 일부 증축일자:2013.4.18) 기호(4),(5) 경량철골구조 기타지붕 단층 건물로서, 외벽: 판넬 등 마감 창호: 샷시 창호임. (건축물대장상 사용승인일자:2013.4.18)

이용상태

기호(2) 건축물대장상 제조업소, 다가구주택, 화장실 이며, 현황 펜션 등 임. 기호(3) 건축물대장상 기숙사, 다가구주택 이며, 현황 펜션 등 임. 기호(4),(5) 건축물대장상 다가구주택 이며, 현황 펜션 등 임.

설비내역

급배수설비 및 위생설비, 난방설비, 소방설비, 수영장 설비, 지하수시설 등 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 지적 및 건물개황도, 사진용지와 같이 본건 건물에 부대하여 소유자미상의 제시외 건물 소재하고 있음.

공부와의 차이

기호(2) 건물 벽체 일부가 파손된 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 등 포함.
목록1,6 지하 송전선 존속 감안하여 평가함.
목록 2~5 건물은 현황 펜션 등임. 목록2 제조업소 부분의 벽체 일부 파손됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 인천지방법원 2024타경538735 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 상세

소재지: 인천광역시 옹진군 영흥면 528-1 선재리 주건축물제1동

용도: 공장 (현황: 펜션 등)

토지면적: 3577.00㎡ (약 1081.46 평)

토지지분: 3577㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 1106.37㎡ (약 334.15 평)

건물지분: 1106.37㎡

건물 제시외면적: 174.50㎡

1.3. 감정가

총 감정가: 2,597,037,450원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 인천광역시 옹진군 영흥면 선재리 소재 '넛출선착장' 북동측 근거리에 위치합니다. 주변은 농경지, 임야, 펜션 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 진출입은 가능하나, 인근 버스 정류장이 소재함에도 불구하고 대중교통 여건은 불편한 지역입니다. 기호(1),(6) 토지는 남동측 일부가 인근 공도에 현황상 연결되어 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획

기호(1) 및 기호(6) 토지 모두 계획관리지역, 성장관리구역(관광형), 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 성장관리권역으로 지정되어 있습니다. 또한, 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로 일부 포함) 구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 등기부 요약:

* 을1 임차권설정 (한국전력공사, 2002-10-12, 금0원, 말소 예정이나 매수인이 인수)

* 갑3 소유권이전 (라명숙, 2011-05-13)

* 갑31 소유권이전 (백후현, 2022-03-17, 임의경매로 인한 매각)

* 을14 근저당권 (중소기업은행, 2022-03-17, 금1,200,000,000원, 말소)

* 을15 근저당권 (신은숙, 2022-04-04, 금260,000,000원, 말소)

* 갑34 임의경매 (중소기업은행, 2024-06-14, 1,022,502,129원, 말소)

* 갑35 가압류 (하나카드, 2024-07-05, 금11,143,249원, 말소)

* 갑36 가압류 (주식회사케이비국민카드, 2024-07-25, 금20,164,807원, 말소)

건물 등기부 요약:

* 갑27 소유권이전 (백후현, 2022-03-17, 임의경매로 인한 매각)

* 을9 근저당권 (중소기업은행, 2022-03-17, 금1,200,000,000원, 말소기준권리)

* 을10 근저당권 (신은숙, 2022-08-24, 금260,000,000원, 말소)

* 갑30 압류 (옹진군, 2023-05-12, 말소)

* 갑31 소유권이전청구권가등기 (라명숙, 2023-10-20, 매매예약)

* 갑32 임의경매 (중소기업은행, 2024-06-14, 1,022,502,129원, 말소)

* 갑33 가압류 (하나카드, 2024-07-05, 금11,143,249원, 말소)

* 갑34 가압류 (주식회사케이비국민카드, 2024-07-25, 금20,164,807원, 말소)

* 갑35 압류 (국민건강보험공단, 2024-09-27, 말소)

3.2. 말소기준권리

건물 등기부상 말소기준권리는 2022년 3월 17일 접수된 중소기업은행의 근저당권(을9)입니다.

3.3. 인수되는 권리 (매각으로 소멸되지 않는 권리)

* 목록1,6 토지 및 건물: 을구 1번 2002년 10월 12일 접수된 한국전력공사의 임차권 설정등기. 보증금은 0원으로 기재되어 있으나, 매각으로 인해 말소되지 않고 매수인이 인수해야 합니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 라

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2019-03-07

대항력: 있음

비고: 금액이 미상(0원)이라도 주의가 필요합니다.

* 임차인: 한국전력공사

보증금: 0원

차임: 25,607,400원 (권리분석상 차임으로 기재)

대항력: 없음

비고: 대항력 없는 임차인이나, 채무 형태로 확인됩니다.

인수 보증금 합계: 0원 (등기부상 명시된 보증금 기준)

3.5. 총 채권액

등기부채권 총액: 1,491,308,056원 (말소되는 채권 기준)

4. 상권 및 건물 현황

4.1. 현황 용도 및 이용 상태

토지: 기호(1)은 단독주택(펜션 등) 부지로, 기호(6)은 주거나지 상태입니다. 두 필지 모두 완경사지대입니다.

건물: 건축물대장상 용도와 현황 용도가 일부 다릅니다.

* 기호(2) 건물: 건축물대장상 제조업소, 다가구주택, 화장실이었으나, 현재는 펜션 등으로 이용 중입니다. 이 부분의 벽체 일부가 파손되었습니다.

* 기호(3) 건물: 건축물대장상 기숙사, 다가구주택이었으며, 현재 펜션 등으로 이용 중입니다.

* 기호(4),(5) 건물: 건축물대장상 다가구주택이었으며, 현재 펜션 등으로 이용 중입니다.

* 건물(2)는 2010년 5월 20일 사용승인되었고, 2013년 4월 18일에 증축되었습니다. 건물(3)은 2010년 5월 20일 사용승인되었고, 2013년 4월 18일에 증축되었습니다. 건물(4),(5)는 2013년 4월 18일 사용승인되었습니다.

4.2. 건물 구조 및 특징

* 기호(2) 건물: 일반철골구조, 기타지붕 3층 건물 및 단층 건물. 외벽은 판넬 등 마감.

* 기호(3) 건물: 철근콘크리트구조, 철골구조지붕 4층 건물. 외벽은 외장사이딩 등 마감.

* 기호(4),(5) 건물: 경량철골구조, 기타지붕 단층 건물. 외벽은 판넬 등 마감.

* 설비: 급배수, 위생, 난방, 소방, 수영장, 지하수 시설 등이 되어 있습니다.

* 부합물 및 종물: 소유자 미상의 제시외 건물이 소재합니다.

4.3. 주변 상권

본건은 '넛출선착장' 인근의 관광 및 레저 지역에 위치하고 있으며, 주변에 농경지, 임야, 펜션 등이 혼재하여 있어 관광객을 대상으로 하는 펜션업 운영에 적합한 입지입니다.

5. 생활 정보

* 편의시설: 인근에 버스정류장이 있으나 대중교통 여건은 불편합니다. 주변 생활 편의시설에 대한 상세 정보는 부족하나, 관광지 특성상 숙박 및 레저 시설 위주로 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

* 환경: 농경지, 임야, 해안가 등이 어우러진 자연환경을 가지고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 특이사항 요약

* 유동화물건, 공동담보 물건입니다.

* 대항력 있는 임차인(라 )이 존재하며, 보증금이 0원으로 기재되어 있어 인수 시 주의가 필요합니다.

* 선순위 임차권(한국전력공사, 보증금 0원)이 매각으로 소멸되지 않고 인수됩니다.

* 지하 송전선이 존속하는 것을 감안하여 평가되었습니다.

* 목록 2~5 건물은 현황 펜션 등으로 이용되고 있습니다.

* 목록 2 제조업소 부분의 벽체가 일부 파손되었습니다.

6.2. 건물 상태

제조업소로 사용되었던 건물(기호 2)의 벽체 일부가 파손된 상태로 확인되었습니다. 수리 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.3. 법적/행정적 리스크

* 대항력 있는 임차인 라 의 존재: 보증금 0원으로 되어 있으나, 임대차 계약 내용을 정확히 파악하고 인수 여부를 신중히 결정해야 합니다.

* 인수되는 선순위 임차권: 한국전력공사의 임차권이 보증금 0원임에도 말소되지 않고 인수되므로, 해당 임차권의 법적 효력 및 계약 내용을 확인해야 합니다.

* 지하 송전선 존속: 해당 송전선으로 인한 토지 및 건물 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

6.4. 주변 환경 리스크

본 물건 주변에 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 영흥면 일대의 개발 현황 및 주변 환경 변화 추이를 지속적으로 파악하는 것이 좋습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 옹진군 영흥면의 관광지 인근에 위치한 토지 및 건물 일괄 경매 물건입니다. 현재 펜션 등으로 활용되고 있어 사업성이 기대되나, 대항력 있는 임차인 및 인수되는 선순위 임차권, 지하 송전선 존속, 건물 일부 파손 등 여러 위험 요소를 내포하고 있습니다. 권리 관계 분석 및 현장 답사를 통한 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 펜션 운영 등 관광 사업으로의 활용 가능성이 높습니다.

* 넓은 토지 면적을 활용한 부대 시설 개발 잠재력이 있습니다.

* 주변 관광자원과의 연계성을 고려할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 인수되는 권리(보증금 0원)가 있으나, 기타 여러 리스크 요인을 감안해야 합니다. 감정가 2,597,037,450원을 기준으로, 인수되는 임차권, 건물 파손 상태, 지하 송전선 문제 등을 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가는 시세 조사, 주변 펜션 임대료 및 수익률 분석, 수리 비용 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 하며, 본 보고서에서는 구체적인 금액 제시가 어렵습니다. 다만, 이러한 리스크를 감안하여 감정가 대비 합리적인 수준에서 접근하는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.