나이스옥션 법원경매 인천 2024타경535316 [1] 인천광역시 남동구 서창동 639 엘에이치청아안 311동 6층604호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성실 · 평가일 2024.06.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 서창동 소재, "인천장서초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는
아파트단지, 학교, 근린생활시설, 공원 등이 소재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 통행이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철골조경사지붕 20층 건물내 6층 604호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅마감 등.
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감 등.
창호 : 샤시창호 마감 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등이 되어었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 공동주택(아파트)건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지내 포장도로와 외곽공도가 연결되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(서창2 공공주택), 중로1류(폭 20m-25m)(접합) 가
축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이
용에 관한 법률>, 공공주택지구(2011.12.27 변경승인)<공공주택 특별법>, 상대보호구역(2015
-06-16)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-08-21)<교육환경 보호에 관한 법률
>, 절대보호구역(2015-08-21)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장조사시 이해관계인의 폐문부재로 인하여 임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 인천지방법원 2024타경535316 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 페퍼저축은행

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 인천광역시 남동구 서창동 639, 엘에이치청아안 311동 6층 604호

용도: 아파트

건축년도: 2016년

건물구조: 철근콘크리트구조 철골조경사지붕 20층 건물내 6층 604호

1.3. 토지 및 건물 면적

토지면적: 65.57㎡ (약 19.83평)

토지지분: 65.57㎡ (약 19.83평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 74.94㎡ (약 22.67평)

건물지분: 74.94㎡ (약 22.67평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 감정가 및 면적별 정보

감정가: 449,000,000원

주변아파트명: 서창 베니엔, 엘에이치청아안

동수: 13동

세대수: 742세대

최고층/최저층: 20층 / 1층

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 인천광역시 남동구 서창동 소재, "인천장서초등학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다 [cite: User provided, 4]. 주위는 아파트단지, 학교, 근린생활시설, 공원 등이 소재하는 지역으로서 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다 [cite: User provided].

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 통행이 원활하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용도 보통 수준입니다 [cite: User provided].

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(서창2 공공주택), 중로1류(폭 20m-25m)에 접합되어 있습니다 [cite: User provided, 8]. 또한 가축사육제한구역, 공공주택지구, 상대보호구역, 절대보호구역, 과밀억제권역에 해당됩니다 [cite: User provided, 8].

3. 권리분석

3.1. 권리 요약

총 등기부채권액은 548,270,000원입니다 [cite: User provided].

주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 근저당 (구월남촌새마을금고, 453,600,000원) - 말소기준권리 [cite: User provided]

* 근저당 (소상공인자영업자새출발기금주식회사, 60,000,000원) [cite: User provided]

* 가압류 (인천신용보증재단, 34,670,000원) [cite: User provided]

* 임의경매 (페퍼저축은행, 52,308,639원) [cite: User provided]

* 임의경매 (구월남촌새마을금고, 357,722,600원) [cite: User provided]

3.2. 임차인 현황

조사된 임차내역은 없으며, 임차인의 보증금 및 차임은 0원입니다 [cite: User provided]. 현장 조사 시 이해관계인의 폐문부재로 인해 임대차 관계는 확인되지 않았습니다 [cite: User provided].

* 금액이 미상인 경우에도 주의가 필요합니다.

3.3. 집합건물 등기부요약

* 소유권보존: 한국토지주택공사 (2016-05-03)

* 소유권이전: 김낙환 (2021-12-09, 매매)

* 근저당: 구월남촌새마을금고 (2021-12-09, 453,600,000원) - 말소기준권리 [cite: User provided]

* 근저당: 소상공인자영업자새출발기금주식회사 (2021-12-09, 60,000,000원) [cite: User provided]

* 가압류: 인천신용보증재단 (2023-11-27, 34,670,000원) [cite: User provided]

* 임의경매: 페퍼저축은행 (2024-05-29, 52,308,639원) [cite: User provided]

* 임의경매: 구월남촌새마을금고 (2024-07-01, 357,722,600원) [cite: User provided]

모든 을구 권리는 말소 대상입니다.

3.4. 말소기준권리

을1 근저당권 (구월남촌새마을금고, 2021-12-09 접수, 453,600,000원) 입니다 [cite: User provided].

3.5. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다 [cite: User provided].

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

본 아파트 단지 주변으로는 인천장서초등학교가 위치하며, 다양한 아파트 단지와 근린생활시설, 공원 등이 혼재되어 있습니다 [cite: User provided, 4]. 단지 내 상가 또는 인근 상업지역에 편의점(세븐일레븐 등)과 음식점(네네치킨 등)이 있습니다. 또한, 단지 인근에 습지 공원이 있어 쾌적한 환경을 일부 제공합니다.

4.2. 혐오시설 유무

현재 조사된 바로는 본 아파트 단지 인근에 직접적인 혐오시설(산업단지, 폐기물 처리 시설 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 서창동 일대에서는 농경지 등에서 발생하는 불법 소각으로 인한 악취 및 화재 위험에 대한 민원이 간헐적으로 제기되고 있습니다. 이러한 문제는 단지 자체의 시설이라기보다는 광범위한 지역 환경 문제로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 정보

아파트명: 엘에이치청아안 / 서창 베니엔

주소: 인천광역시 남동구 서창동 639

준공일: 2016년 03월 09일

총 세대수: 742세대

총 동수: 13개동

최고층: 20층

주차대수: 세대당 1.14대 (총 852대)

5.2. 편의시설

단지 주변에 상가 시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 인근에 마트, 병원, 은행 등 생활 편의 시설은 도보 또는 차량으로 이동하여 이용 가능합니다.

5.3. 교육시설

본 아파트는 인천장서초등학교와 학군이 연계되어 있습니다 [cite: User provided, 4]. 인천장서초등학교는 2015년 개교한 공립 초등학교이며, 학군 등급은 2.5등급(전국 상위 38%) 수준입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

임차인 현황이 조사되지 않아 실제 거주자 파악이 어려운 점은 주의해야 합니다. 비록 대항력 있는 임차인이 없는 것으로 보이나, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.2. 물리적/법적 리스크

토지이용계획상 다양한 용도지역 및 지구단위계획구역에 포함되어 있어 향후 지역 개발 방향에 따라 가치가 변동될 수 있습니다. 다만, 현재 제시된 정보상으로는 법적인 직접적인 제약사항은 크지 않습니다.

6.3. 기타 리스크

사건이 중복병합사건, 중복사건으로 처리되고 있어, 경매 진행 과정이나 권리관계에 있어 다소 복잡성이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 남동구 서창동에 위치한 신축급 아파트(2016년 준공)로, 인천장서초등학교와 인접하여 학군이 양호합니다. 주변 아파트 단지 및 공원 등 생활 인프라가 잘 갖춰져 있으며, 대중교통 접근성도 보통 수준입니다. 감정가는 4억 4900만원이나, 최근 실거래가는 3억 2750만원에서 4억 500만원 수준으로 형성되어 있습니다 [cite: User provided JSON, 2, 7]. 권리 관계는 비교적 명확하나, 임차인 현황이 미확인된 점은 유의해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 인천 남동구 서창동의 신축급 아파트로, 비교적 양호한 입지 조건 보유.

* 인천장서초등학교와 인접하여 자녀가 있는 가구의 수요 기대.

* 최근 실거래가 대비 감정가가 높으나, 향후 시장 상황 및 명도 성공 여부에 따라 시세차익 가능성 있음.

* 주변으로 대규모 아파트 단지들이 형성되어 있어 생활 편의성이 높음.

* 최근 매매 거래 사례(2026년 5월, 74.94㎡ 기준 3억 7천만원)가 존재하여 시장에서 거래가 이루어지고 있음을 확인.

9. 예상 입찰가

제공된 감정가는 449,000,000원입니다.

최근 실거래가(2026년 5월, 74.94㎡)는 370,000,000원으로 확인됩니다.

61. 72㎡ 면적의 실거래가는 327,500,000원 (2026년 6월) [cite: User provided JSON] 및 329,000,000원 (2024년 6월)입니다.

84. 92㎡ 면적의 실거래가는 405,000,000원 (2026년 5월) [cite: User provided JSON]입니다.

본 물건의 전용면적(74.94㎡)과 가장 유사한 최근 매매 사례(2026년 5월, 74.94㎡)가 370,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본 건의 감정가는 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

현재 시장 상황과 최근 거래가를 고려하여, 잠재적 명도 비용 및 경매 수수료 등을 감안하면 380,000,000원 ~ 410,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 추천합니다. (본 가격은 예상이며, 실제 입찰 시에는 추가적인 현장 조사를 통해 최신 시세 및 권리 관계를 재확인하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.