나이스옥션 법원경매 인천 2024타경535316 [1] 인천광역시 남동구 서창동 639 엘에이치청아안 311동 6층604호 아파트 경매

매각기일: 2025-12-03

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2024타경535316 [1] 인천광역시 남동구 서창동 639 엘에이치청아안 311동 6층604호 아파트 경매

물건 대표 이미지

인천지방법원 경매16계 2024타경535316 | 소재지: 인천광역시 남동구 서창남순환로 110, 311동 6층604호 (서창동,엘에이치청아안) | 감정가: 449,000,000원 | 최저가: 449,000,000원 | 용도: 아파트

1. 인천 남동구 서창동 엘에이치청아안 아파트 경매 물건 보고서 (2024타경535316)

1.1. 사건 기본 정보 및 감정가

사건번호: 인천지방법원 2024타경535316 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 서창동 639 엘에이치청아안 311동 6층 604호

용도: 아파트

감정가: 449,000,000원

토지면적: 65.57㎡

건물면적: 74.94㎡ (전용면적)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자: 김OO

1.2. 입지조건

본건은 인천광역시 남동구 서창동 소재 "인천장서초등학교" 북측 인근에 위치하며, 대규모 아파트단지가 밀집된 지역입니다. 주위에는 학교, 근린생활시설, 공원 등이 잘 조성되어 있어 주위 환경은 보통 수준 이상으로 평가됩니다. 본건까지 차량 통행이 자유로우며 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의성도 양호한 편입니다.

1.3. 권리분석

본 경매는 부동산임의경매 사건이며, 소유자와 채무자가 동일인(김OO)입니다. 매각대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 조건으로, 일반적인 아파트 경매와 같이 명확합니다. 다만, 본건은 '중복병합사건' 및 '중복사건'으로 진행 중이므로, 경매 진행 과정 중 채권자의 변제 등으로 인해 취하 또는 변경될 가능성이 존재합니다. 공부상(토지 및 건물 등기부)의 차이는 없어 권리상의 하자는 없는 것으로 확인됩니다.

1.4. 상권분석

본건이 속한 서창동 지역은 "서창2 공공주택지구" 내에 위치한 대규모 주거단지입니다. 주거 밀집 지역의 특성상 기본적인 근린생활시설은 단지 주변에 잘 형성되어 있으며, 학교 및 공원 등 주거 편의 시설이 우수합니다. 토지이용계획상 제3종일반주거지역 및 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있어 주거 환경의 안정성이 높고 향후 개발 계획의 예측 가능성이 높다는 장점이 있습니다.

1.5. 생활정보

본건 아파트는 철근콘크리트구조 철골조경사지붕 20층 건물 중 6층에 위치하고 있습니다. 외관 및 내부 마감 상태는 일반적인 아파트와 같으며, 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등이 완비되어 있어 생활에 불편함이 없습니다. 인접지 대비 평탄한 사다리형의 토지 위에 건립되었으며, 단지 내 포장도로를 통해 외부 공도와 연결되어 있어 출입이 용이합니다.

1.6. 잠재적 리스크

중복사건 진행: 본건은 중복사건으로 진행되고 있어, 예상치 못한 시점에 경매가 취하되거나 연기될 가능성이 있습니다. 이로 인해 입찰 준비 및 자금 계획에 차질이 발생할 수 있습니다.

점유 관계 미상: 현장조사 당시 이해관계인의 폐문부재로 인해 임대 관계가 미상입니다. 낙찰 후 실제 점유자가 누구인지 확인이 필요하며, 임차인이 대항력 있는 임차인이거나 소유자 점유일 경우 명도에 따른 추가적인 시간과 비용(명도소송 등)이 발생할 수 있습니다.

용도지역 제한: 토지이용계획상 학교보호구역(상대/절대보호구역)이 설정되어 있어 향후 개발 및 용도 변경에 일부 제한이 따를 수 있으나, 현재 공동주택(아파트) 부지로 이용 중이므로 실질적인 영향은 크지 않을 것으로 판단됩니다.

1.7. 종합 의견

인천 남동구 서창동 소재 엘에이치청아안 아파트는 대단위 주거단지 내에 위치하며 초등학교와 근린생활시설이 인접해 있어 실거주 가치가 높은 물건입니다. 토지이용계획상 제3종 일반주거지역에 해당하여 주거 환경의 안정성도 우수합니다. 다만, 중복사건 진행으로 인한 유찰 가능성과 임차인(점유자) 미확인에 따른 명도 리스크를 충분히 인지하고 입찰에 참여해야 합니다. 감정가(4억 4,900만원)를 기준으로 주변 유사 물건의 정확한 시세 조사가 선행되어야 하며, 리스크를 감안한 보수적인 입찰가 산정이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

안정적인 주거 인프라: 인천장서초등학교 인근에 위치하며 주변에 공원 등 쾌적한 환경이 조성되어 있어 실수요자에게 매력적인 물건입니다.

양호한 입지 조건: 차량 접근성 및 대중교통(노선버스 정류장)이 편리하여 생활 편의성이 높습니다.

제3종 일반주거지역: 주거 환경이 안정적이며 향후 가치 상승의 여지가 높은 용도지역에 해당합니다.

토지/건물 일괄매각: 권리관계가 단순하여 투자자 입장에서 복잡성이 적습니다.

법원 정보

인천지방법원 경매16계