나이스옥션 법원경매 인천 2024타경537718 [1] 인천광역시 중구 항동7가 49-34 인천국제수산물타운디동 1층060호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 오름 · 평가일 2024.07.01

건물감정평가요항표

건물의 구조

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이용상태

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설비내역

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부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

매수보증금은 최저매각가격의 20%임
오픈상가, 현황조사 시점 기준 공실임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경537718 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 서

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 중구 항동7가 49-34 인천국제수산물타운 D동 1층 060호

건물명: 인천국제수산물타운 D동

용도: 판매시설, 제2종근린생활시설

감정가: 171,000,000원

건물구조: 철골철근콘크리트구조

총층수: 지하 3층, 지상 4층

해당층: 1층 (060호)

토지면적: 2.94㎡ (약 0.89평)

건물면적: 6.63㎡ (약 2.00평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 주요사항

특이사항: 재매각, 오픈상가, 현황조사 시점 기준 공실

주의사항: 매수보증금은 최저매각가격의 20% (34,200,000원)

2. 입지조건

2.1. 건물 및 위치

인천광역시 중구 항동7가에 위치한 인천국제수산물타운 D동 1층에 해당 호실이 소재합니다. 해당 건물은 상업 및 판매시설로 이용되고 있으며, 1층에 위치하여 접근성이 좋습니다.

2.2. 교통

해당 물건지 인근으로 버스 노선이 운행되고 있으며, 대중교통 이용이 가능합니다. 대중교통 앱 Moovit 등을 통해 구체적인 버스 노선 및 정류장 정보를 확인할 수 있습니다. 다만, 대중교통 접근성이 아주 높다고 보기는 어려우며, 차량 이용 시 수도권 제2순환고속도로 및 제2 경인고속도로 IC 접근성이 양호한 편입니다.

2.3. 주변 환경

인천국제수산물타운은 연안부두 인근에 위치하며, 과거 전통적인 수산시장과 함께 복합문화 공간으로 조성되었습니다. 건물 내에는 수산물 판매, 식당, 편의시설 등이 입점해 있습니다. 주변 항동7가 지역은 물류센터 조성 등 개발이 이루어지고 있는 곳이기도 합니다.

2.4. 혐오시설 정보

조사 결과, 인천광역시는 과거 혐오시설로 인식되었던 하수처리장, 쓰레기 소각장 등을 친환경 체육시설이나 공원 등으로 전환하여 주민 편의 공간으로 제공하는 정책을 추진해왔습니다. 그러나 본 물건지의 직접적인 주변 반경 내에서 혐오시설이 존재한다는 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 항동7가 일원에서는 장기 방치된 무단 점용 컨테이너 및 트레일러를 철거하는 등 도로 환경 정비가 진행된 사례가 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2022년 03월 30일 접수된 서원주신용협동조합의 근저당권 (채권액: 105,000,000원) 입니다.

3.2. 소멸되는 권리

위 말소기준권리보다 후순위에 있는 권리들은 경매 절차를 통해 모두 소멸됩니다. 해당 물건에서는 갑4(소유권이전3번신탁등기말소), 갑5(소유권이전), 을1(근저당), 갑6(임의경매) 등이 등기되어 있으며, 이 중 을1 근저당권이 말소기준권리가 되므로, 을1 근저당권 외 나머지 권리들(갑4, 갑5, 갑6)은 매각으로 인해 소멸됩니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않고 낙찰자가 인수하는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 기재되어 있으나, 해당 물건에 지상권이 설정되어 있는지 여부 및 상세 내역은 별도 확인이 필요합니다.

3.4. 임차인 현황

인수되는 임차보증금은 0원입니다. 현황 조사 시점 기준으로 공실 상태입니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 내 상권

인천국제수산물타운은 수산물 판매, 식당, 편의시설 등이 집적된 복합 상가입니다. 총 218개 호실이 있는 것으로 파악되며, 1층에 위치한 본 물건은 상가로서 기본적인 노출 및 접근성이 양호할 것으로 예상됩니다.

4.2. 주변 상권

인천 연안부두 인근은 전통적인 어시장 상권과 더불어 최근 개발되는 지역으로, 인천종합어시장과 같은 노후화된 전통 시장과 인천국제수산물타운과 같은 신축 상가 시설이 공존하고 있습니다. 인천국제수산물타운은 수산물 시장 기능과 함께 쇼핑, 레저 등 복합 문화 공간으로 조성되어 다양한 수요층을 흡수할 것으로 기대됩니다. 주변 지역은 물류 단지 개발 등 발전 가능성을 가지고 있습니다.

4.3. 수요 및 공급

인천국제수산물타운은 저렴한 분양가와 복합적인 시설을 강점으로 내세우고 있으며, 주변 상권의 임차 수요가 풍부한 편입니다. 특히, 과거 화재로 영업 터전을 잃은 소래어시장 상인들의 대체지로도 주목받았다는 점은 초기 입점 수요를 예상하게 합니다. 다만, 현재 공실 상태로 임차인 확보 노력이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

건물 내에는 수산물 판매점, 식당, 쇼핑몰, 노래방, 스크린골프, 키즈카페 등 다양한 편의시설이 입점해 있거나 입점 예정입니다.

5.2. 교통 및 접근성

주변에 버스 노선이 운행되고 있으나, 지하철 등 대중교통 접근성은 다소 떨어집니다. 차량 이용 시 주요 고속도로 접근은 용이한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 재매각 물건

본 물건은 '재매각' 건으로, 이전 경매 절차에서 매수인이 나타나지 않았거나, 잔금 미납 등으로 인해 다시 경매에 나온 물건입니다. 이는 시세 대비 높은 가격 책정, 권리 관계의 복잡성, 물건 자체의 하자 등 여러 요인이 복합적으로 작용한 결과일 수 있으므로, 이전 경매 기록 및 물건의 실제 상태를 면밀히 분석해야 합니다.

6.2. 공실 상태

현황 조사 시점 기준으로 공실 상태입니다. 따라서 즉각적인 임대 수익 발생이 어렵고, 임차인을 직접 유치하기 위한 적극적인 마케팅 및 노력이 필요합니다.

6.3. 건물 및 상권 특수성

인천국제수산물타운은 수산물 시장을 중심으로 한 복합 상가로, 타 업종의 상권 분석과는 다른 접근이 필요할 수 있습니다. 주변 전통 시장과의 경쟁 관계, 실제 유입되는 고객층의 특성 등을 고려해야 합니다.

6.4. 권리 관계의 불확실성

등기부상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 명시되어 있으나, 상세 내용이 확인되지 않았습니다. 낙찰 후 예상치 못한 부담이 될 수 있으므로, 현장 방문 시 지상권 설정 여부 및 관련 사항을 반드시 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

인천지방법원 2024타경537718 (1)호 물건은 인천광역시 중구 항동7가에 위치한 인천국제수산물타운 D동 1층 판매시설입니다. 소형 면적(약 2평)의 상가로, 감정가는 1억 7,100만원입니다. 권리 관계는 비교적 명확하여 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸될 예정이며, 인수해야 할 임차보증금이나 기타 부담은 없는 것으로 파악됩니다.

건물은 수산물 시장과 복합 상업 시설이 결합된 형태로, 주변 연안부두 지역의 상권 및 개발 호재와 연계될 수 있습니다. 교통 접근성은 차량 이용 시 양호하나, 대중교통은 다소 불편할 수 있습니다.

다만, 본 물건은 재매각 건이며, 현재 공실 상태라는 점은 잠재적 리스크로 작용합니다. 성공적인 투자를 위해서는 철저한 시세 조사, 임차인 유치 전략 수립, 그리고 잠재적 권리(지상권 등)에 대한 추가 확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 권리 부담 없음

말소기준권리인 근저당권보다 후순위 권리들은 모두 소멸되므로, 낙찰자는 권리 관계상 깨끗한 물건을 인수하게 됩니다. 임차 보증금 인수 부담도 없어 초기 투자 위험이 낮습니다.

8.2. 복합 상가로서의 잠재력

인천국제수산물타운은 수산물 판매 외에도 식당, 편의시설 등 다양한 업종이 입점 가능한 복합 상가입니다. 주변의 상권 활성화 및 개발 계획과 연계될 경우, 투자 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

8.3. 저렴한 투자 비용 (감안 필요)

건물 면적이 작아 상대적으로 낮은 감정가로 투자가 가능하며, 이는 초기 자금 부담을 줄여줍니다. 하지만 재매각 사유 및 공실 현황 등을 고려하여 입찰가를 신중하게 결정해야 합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 재매각 사례이며, 현재 공실 상태임을 감안할 때, 최초 감정가 171,000,000원 대비 신중한 접근이 필요합니다. 주변 유사 상가의 시세, 공실률, 향후 임대 수익률 등을 면밀히 분석하여 보수적인 관점에서 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

일반적으로 재매각 물건의 경우, 최초 감정가보다 10~20% 이상 하락한 가격에서 입찰이 형성되는 경향이 있으나, 이는 개별 물건의 특성과 시장 상황에 따라 크게 달라질 수 있습니다.

따라서, 본 건의 경우 130,000,000원 ~ 150,000,000원 사이에서 실질적인 투자 가치를 고려한 합리적인 입찰가를 설정하는 것을 제안합니다. 최종 입찰가는 본인이 직접 현장 방문 및 추가적인 시세 조사를 통해 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.