나이스옥션 법원경매 인천 2024타경539103 [1] 인천광역시 서구 연희동 731-9 정훈화이트빌 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이화 · 평가일 2024.08.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 연희동 소재 "서곶초등학교" 북측 인근에 위치하는 부동산으로서, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 각종 근린생활시설 등이 소재하며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 제4층 제401호로서,
(사용승인일 : 2003.1.3.)
외 벽 : 벽돌 붙임 마감 등,
창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평지로서, 다세대주택 부지임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 세로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(건폐율(60%이하)용적률(200%이하)층수(4층이하)건축물용도()자세한사항은건축과에확인), 지구단위계획구역(연희1,2구획정리), 도로(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-12-27)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육건강과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 인천지방법원 2024타경539103호로 진행되는 부동산 강제경매 물건입니다.

* 사건번호: 인천지방법원 2024타경539103 (1)

* 소재지: 인천광역시 서구 연희동 731-9, 정훈화이트빌 4층 401호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 139,000,000원

* 토지면적: 31.85㎡ (약 9.64평)

* 토지지분: 31.85㎡ (약 9.64평)

* 건물면적: 55.66㎡ (약 16.84평)

* 건물지분: 55.66㎡ (약 16.84평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 김OO (등기부상 권리분석상 강제경매 신청 채권자는 임차인 김종하입니다.)

* 사용승인일: 2003년 1월 3일

* 건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 제4층 제401호

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 서구 연희동 소재 "서곶초등학교" 북측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 다세대주택, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 일반적인 주거지역입니다. 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제반 교통상황은 보통입니다.

* 토지이용 및 개발계획: 토지는 세장형의 평지로서 다세대주택 부지로 이용 중입니다. 본건 동측으로 도로와 접해 있습니다. 토지이용계획상 제2종일반주거지역이며, 지구단위계획구역(건폐율 60% 이하, 용적률 200% 이하, 층수 4층 이하)에 해당합니다. 또한 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등의 규제를 받고 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2023년 1월 31일 광명세무서장의 압류 (갑7)입니다.

* 말소기준권리: 갑7 압류 (광명세무서장, 2023-01-31)

* 임차인 현황:

* 임차인: 김종하 (김 )

* 보증금: 140,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 8월 27일

* 확정일자: 2023년 2월 23일

* 배당신고일자: 2024년 1월 24일

* 대항력: 있음

* 비고: 주택임차권 등기 (을5, 2024-01-24)

* 등기부 현황 요약:

* 을5 주택임차권 (김종하): 2024년 1월 24일 접수, 140,000,000원. 말소 예정이나, 배당에서 전액 변제되지 아니하면 매수인에게 인수됩니다.

* 갑8 강제경매 (김종하): 2024년 7월 17일 접수, 140,113,500원. 본 경매 절차와 동일한 사건번호로, 매각으로 인해 말소됩니다.

* 갑7 압류 (광명세무서장): 2023년 1월 31일 접수. 말소기준권리로서 매각으로 소멸됩니다.

* 기타 갑구 소유권 이전 등기 및 을구 권리들은 말소기준권리보다 선순위이거나 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 물건명세서 상 특이사항: 매수인에게 대항할 수 있는 을구 5번 임차권등기가 있으므로, 배당에서 전액 변제되지 아니하면 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 "서곶초등학교" 인근의 주거 밀집 지역에 위치하고 있어, 조용한 주거 환경을 갖추고 있습니다. 주변에 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 초등학교와 인접해 있어 어린 자녀를 둔 가구에게는 교육 환경이 비교적 양호하다고 볼 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 인근 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설(마트, 식당 등) 이용이 가능합니다.

* 교육시설: 서곶초등학교가 북측에 인접해 있으며, 이는 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

* 교통시설: 인근 버스정류장을 통해 시내 및 외곽으로의 대중교통 이용이 가능합니다. 차량을 이용한 주요 도로 접근성도 양호한 편입니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 지역 분석 결과, 본건 인근에 혐오시설로 간주될 만한 시설은 확인되지 않습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 보증금 인수: 본건의 가장 큰 리스크는 보증금 140,000,000원의 대항력 있는 임차인 김종하의 보증금 중 배당에서 변제받지 못한 금액을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 임차인이 직접 경매를 신청한 채권자이기도 하므로, 배당 절차 및 임차인과의 관계에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다.

* 건축 연도: 2003년 사용승인된 건물로, 연식이 20년 이상 되어 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 토지이용계획 제한: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(층수 4층 이하 제한 등), 상대보호구역 등 건축 및 토지 이용에 일부 제한이 따릅니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천 서구 연희동에 위치한 다세대주택으로, 초등학교 인근이라는 입지적 장점을 가집니다. 그러나 1.4억원의 대항력 있는 임차인 보증금 인수 부담이 존재하며, 이는 매수인의 실질적인 투자 수익률에 큰 영향을 미칠 수 있는 요소입니다. 특히 임차인이 경매 신청 채권자라는 점은 배당 우선순위 및 최종 인수 금액 산정에 있어 복잡성을 더합니다. 해당 물건의 투자가치는 인수되는 보증금과 시장 시세, 그리고 임차인의 배당 결과를 종합적으로 고려하여 신중하게 판단해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 입지: 초등학교 인접으로 인한 교육 환경 우수성.

* 인수 조건: 대항력 있는 임차인의 보증금 140,000,000원을 인수해야 하므로, 이에 대한 정확한 파악 및 감안이 필수적입니다.

* 잠재력: 지역 개발 가능성 및 주변 시세 변동 추이를 고려한 장기적인 관점에서의 접근이 필요합니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 유사 물건의 매매 사례를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(약 15.8평~17.4평)의 다세대주택 매매가는 131,000,000원 ~ 150,000,000원 수준으로 형성되어 있습니다. 본건 건물의 시장 가치는 약 142,000,000원 내외로 추정됩니다.

본건은 140,000,000원의 대항력 있는 임차인 보증금을 매수인이 인수해야 하는 조건입니다. 따라서 매수인의 실제 총 매수 부담액은 "입찰가 + (140,000,000원 - 임차인이 배당받는 금액)"이 됩니다.

만약 임차인이 경매 절차에서 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 부족한 금액은 매수인이 추가로 부담해야 하므로, 총 매수 부담액이 시장 가치를 초과하지 않도록 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

현재 시세가 1.42억원 수준이고 인수해야 하는 보증금이 1.4억원임을 감안할 때, 매수인이 실질적으로 부담하게 될 추가 비용은 극히 적거나 없다고 볼 수도 있습니다. 따라서 입찰가는 매우 보수적으로 접근해야 합니다.

매우 신중한 접근을 권장하며, 임차인의 배당금 수령 여부 및 금액에 따라 최종 매수 가격이 크게 달라질 수 있습니다.

* 예상 입찰가 범위: 10,000,000원 ~ 30,000,000원

이 범위 내에서 입찰가를 결정하되, 이는 임차인이 배당을 통해 일정 금액을 회수하는 것을 전제로 하며, 최악의 경우(임차인이 배당을 거의 받지 못하는 경우)에는 총 부담액이 시장 가치를 초과할 수 있음을 유의해야 합니다. 정확한 입찰가 결정은 배당표 공고 후 또는 임차인과의 협의를 통해 신중하게 진행하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.