나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경72055 [1] 경기도 포천시 이동면 장암리 178 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 포천시 이동면 장암리 소재 '이동중학교' 남서측 인근에 소재하는 토지이며, 주위는 주택, 농경지, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 전반적인 주위의 환경은 보통임.

교통상황

인근 대중교통시설과의 거리, 편의성 및 시내권 간선도로와의 연계성 등으로 보아 전반적인 주위의 환경은 다소 불편 함.

형태 및 이용상태

일련번호 1) 토지: 대체로 자체 지반 평탄한 부정형의 토지로서, 현황 나지임. 일련번호 2) 토지: 대체로 자체 지반 평탄한 세장형의 토지로서, 현황 도로임. 일련번호 3) 토지: 대체로 자체 지반 평탄한 부정형의 토지로서, 현황 구거 및 일부 나지임.

인접 도로상태

일련번호 1) 토지: 현황 맹지임. 일련번호 2) 토지: 현황 비포장도로이며, 북동측으로 개설되어있는 도로(노폭 4m 내외 포장도로)와 접함. 일련번호 3) 토지: 북동측으로 개설되어있는 도로(노폭 4m 내외 / 비포장도로)와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1) 토지: 도시지역(2018-11-23) , 자연녹지지역 , 성장관리계획구역(2024-01-25)(북부지역), 가축사육 제한구역(2023-06-22)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-02-03)(이동중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법 >, 성장관리권역<수도권정비계획법>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임. 일련번호 2) 토지: 도시지역(2018-11-23) , 제1종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(집산도로)(접합) , 소로3류 (폭 8m 미만)(2016-06-08)(국지도로), 가축사육제한구역(2023-06-22)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용 에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역 <수도권정비계획법>임. 일련번호 3) 토지: 도시지역 , 자연녹지지역 , 제1종일반주거지역 , 성장관리계획구역(2024-01-25)(북부지역) , 소 로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(저촉), 가축사육제한구역(2023-06-22)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관 한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도 권정비계획법>임.

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

일련번호 1) 토지의 공부상 지목은 대이나, 일부 현황 구거이므로 해당 부분을 감안하여 토지를 감정평가하였음. 일련번호 2) 토지의 공부상 지목은 학교용지이나, 현황 도로이므로 해당 부분을 감안하여 토지를 감정평가하였음. 일련번호 3) 토지의 공부상 지목은 학교용지이나, 현황 대부분 구거이므로 해당 부분을 감안하여 토지를 감정평가하였 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

일련번호 3) 토지는 자연녹지지역 및 제1종일반주거지역에 소재하며, 용도지역별로 가치를 달리하므로 각 용도지역별 면적은 지적도면에 의거하여 산출하였으며, 용도지역별 평균단가를 산정하여 토지를 감정평가하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

* 사건번호: 의정부지방법원 2025타경72055 (1)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 소재지: 경기도 포천시 이동면 장암리 178

* 감정가: 434,970,000원

* 매각대상: 토지매각

1.2. 물건 현황

* 용도: 대지 (일련번호 1), 도로 (일련번호 2), 구거 및 일부 나지 (일련번호 3)

* 토지 면적: 2,430.00㎡ (약 735.1평)

* 토지 지분: 2,430㎡

* 건물: 건축물대장 존재하지 않음 (건물 면적 0㎡)

* 토지 형태 및 이용 상태:

* 일련번호 1: 대체로 자체 지반 평탄한 부정형 나지

* 일련번호 2: 대체로 자체 지반 평탄한 세장형 도로

* 일련번호 3: 대체로 자체 지반 평탄한 부정형 구거 및 일부 나지

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 대상 물건은 경기도 포천시 이동면 장암리 소재 '이동중학교' 남서측 인근에 위치

* 주위는 주택, 농경지, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역

* 전반적인 주위 환경은 보통 수준

2.2. 교통상황

* 인근 대중교통시설과의 거리, 편의성, 시내권 간선도로와의 연계성 등을 고려할 때 교통 환경은 다소 불편한 편

* 일련번호 1 토지는 현황 맹지

* 일련번호 2, 3 토지는 북동측으로 개설된 노폭 4m 내외의 도로와 접함 (일련번호 2는 비포장, 일련번호 3은 비포장)

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 총 채권액: 240,000,000원

* 말소기준권리: 을11 근저당권 (2023-07-19, 에스제이엔피엘대부주식회사, 240,000,000원)

* 등기사항 요약:

* 1999-01-07: 소유권 이전 (증여) (갑1)

* 2003-08-12: 박순금 지분 이전 (매매) (갑3)

* 2003-08-12: 오인숙 지분 이전 (매매) (갑6)

* 2003-08-12: 우화자 지분 이전 (매매) (갑5)

* 2009-03-05: 김철진, 김철진 지분 이전 (매매, 금60,000,000원) (갑12)

* 2023-07-19: 근저당권 설정 (을11)

* 2023-07-19: 지상권 설정 (을12)

* 2025-04-15: 임의경매 개시 결정 (갑15)

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* (명시된 임차인 없음)

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권 (물건명세서 상 기재. 등기부 을12는 말소로 표시되어 있으나, 매각으로 소멸되지 않는 권리 명세서 내용을 최종 확인해야 합니다.)

4. 상권분석

* 주변은 주택, 농경지, 학교, 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 및 농업, 소규모 상업 활동이 가능한 지역

* 이동중학교 인근으로 교육 관련 시설 접근성 있음

* 성장관리권역 및 자연녹지지역, 제1종일반주거지역 등 복합 용도 지역으로 개발 잠재력 존재 가능성 있음

5. 생활정보

* 인근 이동중학교를 통한 교육 환경 접근 가능

* 편의시설 및 대중교통 이용 편의성은 다소 부족할 수 있음

* 주변 환경은 주택, 농경지 등이 혼재되어 있어 전원적인 분위기 형성

6. 잠재적 리스크

* 토지 1: 현황 맹지로서 접근성이 매우 제한적

* 공부상 지목과 현황 불일치:

* 일련번호 1: 공부상 대지, 일부 현황 구거

* 일련번호 2: 공부상 학교용지, 현황 도로

* 일련번호 3: 공부상 학교용지, 현황 대부분 구거

* 토지 이용 제한: 도시지역, 자연녹지지역, 제1종일반주거지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(이동중학교), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역 등 다수의 도시계획 및 법규 제한 사항 존재

* 복합 용도 지역: 자연녹지지역과 제1종일반주거지역이 혼재하여 용도 변경 또는 개발 시 복잡한 절차 필요 가능성

* 맹지(일련번호 1)의 경우, 도로 확보 방안 마련 필요

7. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 포천시 이동면 장암리에 위치한 토지로서, 나대지, 도로, 구거로 이용 중인 복합적인 상태

* 전반적인 주위 환경은 보통이나, 교통 및 편의시설 접근성은 다소 불편한 편

* 등기부상 권리관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상되나, 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 명시되어 있어 최종 확인이 반드시 필요합니다.

* 공부상 지목과 현황의 불일치, 맹지 등 개발 및 활용에 있어 확인 및 해결이 필요한 사항이 다수 존재

* 다양한 도시계획 및 법규 제한으로 인해 향후 용도 변경 및 건축 시 제약이 예상됩니다.

8. 투자 포인트

* 포천시의 지역 개발 잠재력 기대

* 복합 용도 지역으로 인한 잠재적 개발 가능성 (단, 현황 및 법규 제약 고려 필수)

* 학교 인근 부지로 교육 관련 시설 또는 주거 시설 부지로서의 활용 가능성 (맹지 해소 및 토지 이용 현황 개선 시)

9. 예상 입찰가

* 인수 보증금: 0원

* 감정가: 434,970,000원

* 주요 채권액 (근저당): 240,000,000원

* 본 물건은 맹지, 공부상/현황 불일치, 다수의 토지이용계획상 제한 등 직접적인 개발에 대한 제약이 예상되며, 교통 편의성이 다소 부족한 점을 고려해야 합니다. 이러한 점들을 종합적으로 검토하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다. 본 보고서에서는 구체적인 입찰가 산출은 어렵습니다. 감정가를 기준으로 하되, 물건의 잠재적 가치와 리스크를 충분히 반영하여 결정하시기 바랍니다.

* 정확한 가치 평가를 위해서는 현장 조사 및 법률, 시장 분석이 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.