나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경72090 [1] 경기도 의정부시 의정부동 514-1 제이엘팰리스 6층 602호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유앤아이 · 평가일 2025.05.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 ""의정부시청"" 남동측 인근에 위치하며 인근으로
소규모 공동주택, 근린생활시설, 관공서, 각급 학교 등이 혼재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 의정부시청역(의정부경전철) 등이 소
재하는 등 제반 교통여건은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 제7층 건물 내 제6층 제602호로서,

-외벽 : 치장벽돌 쌓기 등 마감,
-내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등으로 탐문조사,
-창호 : 샷시 창호임.

이용상태

오피스텔(방2, 거실 겸 주방, 욕실 및 화장실, 다용도실 등)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 전기설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 대체로 평탄한 일단의 가장형 토지로서 공동주택, 업무시설 건부지로 이용
중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건 공히 제2종일반주거지역(2023-01-31)(제2종일반주거지역), 소로3류(폭 8m 미만)(접합),
과밀억제권역임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임.

- 기타사항 : 해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 의정부지방법원 2025타경72090 (1)

소재지: 경기도 의정부시 의정부동 514-1 제이엘팰리스 6층 602호

용도: 다세대주택 (현황 오피스텔 이용 중)

건축물 사용승인일: 2018년 4월 18일

1.2. 건물 규모

토지면적: 23.71㎡ (약 7.17평)

토지 지분: 23.706㎡ (약 7.17평)

건물면적: 45.52㎡ (약 13.76평)

건물 지분: 45.52㎡ (약 13.76평)

총 층수: 7층 건물 중 6층

1.3. 감정가 및 경매 정보

감정가: 202,000,000원

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 한국주택금융공사 (한OOOOOOO)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 의정부시 의정부동에 위치하며, 의정부시청 남동측 인근 지역에 속합니다. 주변으로는 소규모 공동주택, 근린생활시설, 관공서, 각급 학교 등이 혼재하고 있어 주거 및 업무 환경이 양호한 편입니다.

2.2. 교통 여건

차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 소재하고 있습니다. 또한, 의정부경전철 의정부시청역이 가까이 있어 대중교통 이용이 매우 편리한 지역입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 인수 권리

본건의 말소기준권리는 2023년 8월 10일 접수된 부평세무서장의 압류(갑5)입니다. 등기부등본상 모든 을구 권리(주택임차권, 강제경매 등)는 말소기준권리보다 후순위이거나 촉탁에 의해 말소될 예정이므로, 낙찰 후 인수되는 권리는 없을 것으로 판단됩니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 황다인 씨가 보증금 175,000,000원에 거주 중이며, 전입일자는 2022년 8월 5일, 확정일자는 2022년 7월 12일입니다. 등기부등본 상 해당 주택임차권(을1)은 말소 예정으로 기재되어 있습니다. 또한, 임차인 정보 상 '대항력 : 없음'으로 명시되어 있어, 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않으며, 배당을 통해 우선 변제받을 것으로 예상됩니다. 다만, '대항력있는임차인'이라는 특이사항이 별도 기재된 점은 추가 확인이 필요합니다.

3.3. 기타 권리 사항

감정평가서 요약 및 물건 명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 기재되어 있습니다. 해당 지상권의 존부 및 권리 관계에 대한 면밀한 현장 조사 및 추가 확인이 필수적입니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특징

의정부시청 인근은 행정기관, 상업시설, 주거시설이 복합적으로 발달한 지역입니다. 역세권 및 시청 인근이라는 점은 배후 수요 확보에 긍정적인 요소로 작용합니다.

4.2. 예상 임대 수요

교통 편의성과 직주근접성을 고려할 때, 본건과 같은 소형 오피스텔 또는 주거용 부동산에 대한 꾸준한 임대 수요가 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 생활 인프라

의정부시청, 의정부세무서 등 관공서 이용이 편리하며, 주변으로 금융기관, 병원, 다양한 상업시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

5.2. 교통 편의성

의정부경전철 의정부시청역을 비롯한 대중교통망이 잘 구축되어 있어 서울 및 수도권 접근이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 명도 관련

비록 임차인이 대항력이 없는 것으로 분석되나, 법적 절차에 따른 명도 과정에서 예상치 못한 시간 지연이나 추가 비용이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. 임차인과의 원만한 협의를 위한 노력이 필요합니다.

6.2. 권리 관계 관련

'매각으로 소멸되지 않는 권리'로 기재된 지상권의 존재 여부 및 그 영향력을 반드시 확인해야 합니다. 지상권이 실제로 존재하고 효력이 있다면, 이는 낙찰자의 소유권 행사에 제약을 줄 수 있는 중대한 리스크가 됩니다.

6.3. 기타 불확실 요소

'HF 인수조건 변경'에 대한 구체적인 내용이 명확하지 않습니다. 이는 한국주택금융공사와 관련된 대출 조건 변경일 수 있으며, 잔금 납부 및 향후 대출 이용 시 영향을 미칠 수 있으므로 관련 내용을 상세히 파악해야 합니다. 또한, 감정평가서 상 '임대관계: 미상임' 표기와 달리 상세 임차인 정보가 제공된 점은 혼란의 여지가 있으며, 현장 조사를 통해 정확한 점유 및 임대차 관계를 확인하는 것이 중요합니다.

7. 종합 의견

본건 제이엘팰리스 6층 602호는 의정부시청 인근의 우수한 입지 조건과 비교적 신축 건물(2018년 사용승인)이라는 장점을 가지고 있습니다. 권리 분석상 인수되는 보증금이 없어 권리 관계가 비교적 명확한 편이나, '매각 불소멸 권리(지상권)', 'HF 인수조건 변경' 등 잠재적 리스크 요인이 존재하므로 이에 대한 철저한 사전 조사 및 확인이 요구됩니다. 이러한 리스크를 해소할 수 있다면, 역세권 및 행정기관 밀집 지역의 이점을 활용한 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 최신 건축 연식: 2018년 사용승인으로 신축에 가까워 유지보수 부담이 적습니다.

* 탁월한 입지: 의정부시청 및 역세권에 위치하여 행정, 상업, 교통의 중심지로서의 가치가 높습니다.

* 안정적인 수요: 역세권, 시청 인근이라는 점에서 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

* 권리관계의 명확성: 대항력 없는 임차인으로 인해 인수되는 보증금이 없어 권리 분석이 비교적 단순합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제시된 주변 최근 매매 사례(2026년 5월 기준)를 살펴보면,

* 삼양연립(1984년식, 67.76㎡): 16,500만원

* 한솔빌라(나동)(2002년식, 41㎡): 9,800만원

* 한솔빌라8차(2001년식, 44.81㎡): 10,500만원

본건은 2018년 사용승인이므로 제시된 비교 대상 물건들보다 건축 연식이 훨씬 최신입니다. 비교 대상 물건 중 2001~2002년식 다세대의 경우 41~44㎡ 면적이 9,800만원~10,500만원에 거래된 사례가 있습니다. 본건의 전용면적(45.52㎡)이 이들보다 크고, 건축 연식도 신축임을 감안하면, 단순 비교 시 감정가 20,200만원은 다소 높게 책정된 것으로 보입니다. 그러나 건물 가치를 반영한 감정가일 수 있으므로, 신중한 접근이 필요합니다.

9.2. 입찰가 산정

감정가: 202,000,000원

본건의 잠재적 리스크(미확인 지상권, HF 인수조건 변경, 명도 문제 등)와 시세 분석 결과를 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

일반적으로 감정가의 80%~90% 수준에서 입찰가가 결정되는 경우가 많습니다.

* 감정가의 80%: 약 161,600,000원

* 감정가의 90%: 약 181,800,000원

따라서, 예상 입찰가는 1억 7천만원대에서 1억 8천만원대 사이에서 신중하게 결정하시는 것을 권고드립니다. 실제 입찰 시에는 현장 조사, 권리 관계 최종 확인, 유사 물건 시세 동향 등을 종합적으로 검토하시어 최적의 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.