나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경72040 [1] 경기도 의정부시 민락동 927-3 의정부더리브센텀스퀘어2 지식산업센터2동 1층 109호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 북부 · 평가일 2025.04.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 민락동 소재 ""민락IC"" 남서쪽 인근에 위치하며 부근은 아파트단지, 근린생활시설, 지식산업센터, 공원 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 제반차량 접근 용이하며 인근에 시내버스정류장, 세종포천 고속도로 ""민락IC""가 소재하여 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

프리케스트콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 10층 중 1층 109호 외 9개호 로서
사용승인일:2022.08.18
외벽:커튼월, 복합판넬 등 마감
내벽:시멘트 몰탈 위 페인트 마감 등
바닥;시멘트 콘크리트 마감 등
창호:페어글래스창임.

이용상태

일반건축물대장등본상 기호 1) - 기호 7) 제2종근린생활시설(휴게음식점), 기호 8), 기호 9) 제2종근린생활시설(일반음식점), 기호 10) 제2종근린생활시설(부동산중개사무소)이나 기호 1) 근린생활시설(상호명:OWN)으로 이용중이며, 기호 2) - 기호 10) 현재 공실임.

설비내역

위생설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 옥내소화전설비, 스프링쿨러설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형, 서쪽 하향의 완경사지로 지식산업센터 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남쪽 및 서쪽으로 왕복 2차선 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(고산), 중로3류(폭 12~15m)(중로3-1)(접함), 중로3류(폭 12~15m)(중로3-2)(접함), 공공주택지구(고산지구)<공공주택 특별법>, 준보전산지<산지 관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임.

2) 본건은 서측 도로 및 남측 도로 보다 고지에 소재하여 서측 도로 및 남측 도로에서 직접 접근은 곤란함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 의정부지방법원 2025타경72040 (1)

경매구분: 부동산임의경매

소재지: 경기도 의정부시 민락동 927-3 의정부더리브센텀스퀘어2 지식산업센터 2동 1층 109호

용도: 근린상가 (건축물대장상 제2종근린생활시설) / 지식산업센터 내 상가

감정가: 341,000,000원

채권자: 중소기업은행 (추정)

특이사항: 공동담보, 대항력 있는 임차인 존재

1.2. 면적 및 건물 정보

토지면적: 12.95㎡ (약 3.92평)

건물면적: 46.48㎡ (약 14.06평)

건물 구조: 프리케스트콘크리트구조, 철근콘크리트평지붕, 10층 건물 중 1층 109호

사용승인일: 2022년 08월 18일

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 의정부시 민락동 소재 "민락IC" 남서쪽 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 지식산업센터, 공원 등으로 형성되어 있음. [cite: Appraisal Summary]

건물명은 "의정부 더리브 센텀스퀘어Ⅱ 지식산업센터"임.

2.2. 교통 접근성

제반 차량 접근 용이하며, 인근에 시내버스정류장 및 세종포천 고속도로 "민락IC"가 소재하여 전반적인 교통 사정은 보통임. [cite: Appraisal Summary]

2.3. 토지 및 도로 상황

토지 형상은 가장형이며, 서쪽 하향의 완경사지로 지식산업센터 건부지로 이용 중임. [cite: Appraisal Summary]

남측 및 서측으로 왕복 2차선 포장도로에 접함. [cite: Appraisal Summary]

서측 도로 및 남측 도로보다 고지에 소재하여 해당 도로에서 직접적인 접근이 다소 곤란할 수 있음. [cite: Appraisal Summary]

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 요약

말소기준권리: 을2 근저당권 (중소기업은행, 2024.09.26 접수)

총 등기부채권액: 3,336,000,000원

3.2. 인수 및 소멸 권리

매각으로 대부분의 권리는 소멸될 예정임.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (해당 사항 없음 또는 미상)

3.3. 임차인 현황

임차인: 강

보증금: 70,000,000원

차임: 8,100,000원 (월 차임으로 추정, 금액이 매우 높아 반드시 재확인이 필요함)

전입/사업일자: 2023년 05월 09일

확정일자: 2023년 09월 08일

대항력: 있음

비고: 인수 보증금 합계 0원. (배당 절차에 따라 보증금 전액 또는 일부를 배당받을 수 있으나, 낙찰자가 추가 부담할 보증금은 없는 것으로 분석됨.)

주의: 대항력 있는 임차인이 존재하므로, 보증금 및 차임 금액의 정확성을 재확인하고, 배당 절차 및 명도 진행 시 임차인과의 협의가 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

아파트 단지 및 택지개발지구 인근에 위치하여 배후 수요가 풍부한 지역임.

신축 지식산업센터 및 상업시설이 밀집된 상권으로 발전 가능성이 있음.

4.2. 상가 업종 분석

본건은 제2종 근린생활시설로 등록되어 있으며, 현재 "OWN"이라는 상호로 휴게음식점으로 운영 중임. [cite: Appraisal Summary]

주변의 아파트 단지, 지식산업센터 근로자들을 대상으로 하는 식음료, 편의점, 서비스 업종 등의 입지가 적합할 것으로 판단됨.

현재 일부 호실 공실 상태이므로, 공실률 현황 및 주변 시세 파악이 중요함.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

단지 내 및 인근 상업시설을 통한 편의시설 이용이 가능함.

가까운 거리에 공원이 있어 쾌적한 환경을 제공함. [cite: Appraisal Summary]

5.2. 혐오시설 조사

현재까지 조사된 바로는 경기도 의정부시 민락동 927-3번지 인근에 뚜렷한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 관련

강 임차인은 대항력이 있어, 보증금 전액이 배당되지 않을 경우 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다. (인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있으나, 대항력의 법적 효력을 고려해야 합니다.)

주의: 임차인의 보증금 및 차임 정보를 재확인하는 것이 필수적이며, 배당 현황에 따라 명도 절차가 복잡해질 수 있습니다.

6.2. 건물 접근성 제약

서측 및 남측 도로보다 고지에 위치하여 직접적인 차량 접근이 다소 불편할 수 있습니다. [cite: Appraisal Summary]

6.3. 법적 제한 사항

준주거지역, 공공주택지구, 준보전산지, 과밀억제권역 등에 해당되어 향후 건물 이용 및 재건축 등에 법적 제한이 따를 수 있습니다. [cite: Appraisal Summary]

7. 종합 의견

본건은 의정부시 민락동에 위치한 신축 지식산업센터 내 상가로, 주변 배후 수요가 탄탄한 입지입니다.

사용승인일이 2022년으로 비교적 신축 건물이며, 감정가 대비 메리트 있는 투자가치가 있을 수 있습니다.

다만, 대항력 있는 임차인 존재 및 건물 접근성 제한 등의 리스크 요소를 면밀히 검토해야 합니다.

권리분석상 인수될 보증금은 없으나, 임차인과의 관계, 향후 명도 가능성 등을 충분히 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

신축 상가로서의 가치 및 향후 시세 상승 잠재력.

민락IC 인근으로 교통 편의성이 우수하며, 주변 개발 호재에 따른 미래 가치 상승 기대.

지식산업센터 내 상가로, 고정적인 수요층 확보 가능성.

감정가 대비 최저가 입찰을 통한 시세 차익 기대.

9. 예상 입찰가

인수 보증금: 0원

정확한 예상 입찰가는 본건의 현재 시장가치, 주변 시세, 권리관계, 명도 비용, 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 고려한 별도의 심층 분석 및 현장 조사를 통해 산정되어야 합니다.

감정가 341,000,000원을 기준으로, 인수되는 권리가 없고 대항력 있는 임차인이 배당을 통해 보증금을 회수할 수 있다면, 시세 및 수익률 분석을 통해 합리적인 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.