나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경1276 [1] 서울특별시 성북구 정릉동 402-120 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해길 · 평가일 2025.04.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성북구 정릉동 소재 ""우이신설선 북한산보문국역"" 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 단독주택 및 다세대주택, 아파트단지 등이 소재하는 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철역(우이신설선 '북한산보문국역역')이 소재 하는 등 제반 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건물 내 제2층 제202호로서,
외벽: 자연석붙임 및 드라이비트마감 등,
내벽: 벽지 및 일부 타일마감 등,
샷시: 샷시창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접도로 대비 서측하향 정방형 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 남측 및 동측으로 포장도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)
<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산주변)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울북부지방법원 2025타경1276 (1)

* 소재지: 서울특별시 성북구 정릉동 402-120 2층202호

* 물건종별: 다세대주택

* 감정가: 175,000,000원

* 토지면적: 27.84㎡ (약 8.42평)

* 건물면적: 46.35㎡ (약 14.02평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 윤OO

* 특이사항: 대항력있는 임차인 존재

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 서울특별시 성북구 정릉동에 위치하며, 주변은 단독주택, 다세대주택, 아파트 단지 등이 혼재하는 주택지대입니다.

2.2. 교통상황

'우이신설선 북한산보문국역'이 인근에 위치하며, 버스정류장 또한 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 출입도 가능하여 교통 환경은 양호한 편입니다.

2.3. 토지 현황

본건 토지는 인접 도로 대비 서측 하향의 정방형 토지로서, 현재 주거용 건부지로 이용 중입니다. 남측 및 동측으로 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2024년 4월 30일자 아산세무서장의 압류(갑7)입니다.

3.2. 등기부상 주요 권리 현황

* 소유권 이전: 오병준 (2021.12.13), 윤원근 (2024.03.12, 매매가 217,000,000원)

* 주택임차권: 윤혜령 (2024.07.11 접수, 채권액 220,000,000원, 말소기준권리보다 후순위이나 인수 조건)

* 강제경매: 윤혜령 (2025.04.21 접수, 채권액 220,500,000원, 본건 경매)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 윤

* 보증금: 220,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 5월 6일

* 확정일자: 2022년 4월 5일

* 대항력: 있음

* 인수 보증금: 본건 경매 절차에서 임차인의 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 잔여 보증금은 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

본 건은 전반적으로 주거 밀집 지역에 속하며, 배후 주거 단지 수요를 기반으로 합니다. 지하철역 인근으로 기본적인 상업 시설 및 편의 시설이 존재할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설 및 교통

* 교통: 우이신설선 북한산보문국역, 다수의 버스 노선 이용이 가능하여 대중교통 접근성이 우수합니다.

* 편의시설: 주거 지역 특성상 단지 내 또는 인근 상가에 기본적인 생활 편의시설이 갖추어져 있을 것으로 보입니다. (구체적인 편의시설 정보는 추가 확인 필요)

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인으로 인한 인수 부담

임차인 윤 씨는 대항력을 갖추고 있으며, 보증금이 220,000,000원에 달합니다. 이는 본건 감정가 175,000,000원을 초과하는 금액으로, 배당 절차에서 보증금 전액이 변제되지 못할 경우, 잔여 보증금은 매수인이 인수해야 하는 가장 큰 리스크 요인입니다.

6.2. 토지이용계획 및 제한상태

* 제2종일반주거지역 (7층 이하)

* 가축사육제한구역

* 상대보호구역

* 대공방어협조구역 (위탁고도:77-257m)

* 과밀억제권역

* 중점경관관리구역 (주요 산 주변)

상기 용도지역 및 각종 제한사항은 향후 건축 및 개발 시 고려사항이 됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 교통이 편리한 주거 지역에 위치하나, 감정평가액을 초과하는 대항력 있는 임차인의 보증금 부담이 매우 큰 것이 특징입니다. 따라서 명확한 권리 분석과 인수될 보증금 규모에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 인근 지하철역과 가까워 직주근접성이 양호한 주거지입니다.

* 대항력 있는 임차인의 보증금 부담을 감수하고 시세 대비 저렴하게 취득할 경우, 잠재적인 시세 차익을 기대할 수 있습니다. 다만, 현재로서는 높은 보증금 인수 리스크가 더 부각됩니다.

9. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 175,000,000원입니다.

* 제공된 최근 매매 사례 분석 결과, 유사 면적 및 건축 연도의 다세대 주택 시세는 약 158,000,000원에서 234,000,000원 사이로 파악됩니다. (JSON 2, 3번 사례 기준)

* 그러나 본건은 대항력 있는 임차인의 보증금 220,000,000원이 감정가를 상회하고 있습니다. 이는 낙찰가가 보증금 전액을 변제할 수 있는 수준이 되지 않는 한, 매수인이 해당 금액을 인수하게 됨을 의미합니다.

* 따라서 '인수 보증금을 제외하고' 순수 부동산 가치만을 기준으로 예상 입찰가를 산정하기에는 무리가 있습니다. 본 건의 실질적인 총 매수 금액은 입찰가와 인수해야 하는 보증금의 합계가 될 것입니다.

* 현재로서는 감정가 수준인 175,000,000원 부근에서 입찰이 이루어질 가능성이 있으나, 이 경우 임차인의 보증금 상당 부분을 매수인이 인수해야 하므로 매우 신중한 접근이 필요합니다.

* 실질적인 투자 가능 가격은 본 건의 시장 가치와 인수해야 할 보증금의 합계를 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 임차인과의 협상 여부 및 배당률 또한 중요한 변수가 될 수 있습니다.

* 보수적인 관점에서, 감정가 수준인 175,000,000원을 초과하는 입찰은 본건의 높은 인수 리스크를 고려할 때 신중하게 접근해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.