나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51308 [1] 서울특별시 강동구 천호동 425-3 천호역한강푸르지오시티 17층1714호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 파인트리 · 평가일 2025.04.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 ""지하철5,8호선 천호역"" 북동측 인근에 위치하며,
주변은 각종 근린생활시설 및 오피스텔 빌딩이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 무난시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 지하철5, 8호선 천호역 및 버스정류장이 소재하는 등
교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조,철골철근콘크리트조, 철근콘크리트지붕 35층 건물내 17층1714호로서,
외벽: 석재붙임 마감(저층부), 몰탈위 페인팅마감(상층부)임
내벽: 벽지 및 일부 타일붙임 마감
창호: 하이샷시 시스템창호 마감.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생, 급배수설비 및 승강기 주차타워설비, 소방설비, 도시가스에 의한 난방설비가 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서 업무시설(오피스텔), 근린생활시설
건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북동측으로 구천면로에 접하며, 동측 및 남서측으로 노폭 약5M 내외 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,일반상업지역,도로(접합),소로2류(폭8m~10m)(2015-07-01)(접합),소로2류(폭8m~10m)
(접합),가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,가로구역
별최고높이제한지역(2015-08-27)<건축법>,대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+
옥탑등))<군사기지및군사시설보호법>,비행안전제3구역(전술)<군사기지및군사시설보호법>
재정비촉진지구(천호성내재정비촉진지구)<도시재정비촉진을위한특별법>,과밀억제권역
<수도권정비계획법>,공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>,(한강)폐기물매립시설설치제한
지역<한강수계상수원수질개선및주민지원등에관한법률>[이하공란]

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

1.1. 1.사건번호

서울동부지방법원 2025타경51308 (1)

1.1. 2.소재지

서울특별시 강동구 천호동 425-3 천호역한강푸르지오시티 17층1714호

1.1. 3.용도

오피스텔

1.1. 4.감정가

181,000,000원

1.1. 5.면적

토지면적: 4.48㎡ (약 1.36평)

토지 지분: 4.477㎡ (약 1.36평)

건물면적: 25.24㎡ (약 7.63평)

건물 지분: 25.24㎡ (약 7.63평)

1.1. 6.매각대상

토지/건물 일괄매각

1.1. 7.경매구분

부동산강제경매

1.1. 8.채권자

김OO

1.2. 입지조건

1.2. 1.위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 지하철 5, 8호선 천호역 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 각종 근린생활시설 및 오피스텔 빌딩이 소재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 무난한 편입니다.

1.2. 2.교통상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 지하철 5, 8호선 천호역과 다수의 버스정류장이 소재하여 교통 상황은 매우 양호합니다.

1.2. 3.건물구조 및 상태

본건은 철근콘크리트구조, 철골철근콘크리트조, 철근콘크리트지붕의 35층 건물 내 17층 1714호입니다. 외벽은 석재붙임 및 몰탈위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 하이샷시 시스템창호로 마감되어 있습니다. 기본적인 위생, 급배수, 승강기, 주차 타워, 소방, 도시가스 난방 설비가 구비되어 있습니다.

1.2. 4.토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역에 속하며, 도로, 소로2류에 접해 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이제한지역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 재정비촉진지구(천호성내), 과밀억제권역, 공장설립제한지역, (한강)폐기물매립시설설치제한지역 등의 도시계획상 제한사항이 있습니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1.말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2022년 6월 27일 접수된 을3 근저당권(채권자: 김환준, 채권액: 30,000,000원)으로, 본 경매 절차를 통해 소멸될 예정입니다.

1.3. 2.임차인 현황

본건에는 대항력 있는 임차인 김상훈 씨가 거주 중입니다.

* 임차인: 김상훈

* 보증금: 190,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021년 5월 4일

* 확정일자: 2021년 5월 4일

* 배당신고일자: 2023년 7월 20일

* 대항력: 있음

* 비고: 물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리로, 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 그러나 "인수 보증금 합계: 0원"으로 기재되어 있어, 배당을 통해 보증금 전액이 변제될 것으로 예상됩니다.

1.3. 3.등기부 요약

집합건물 등기부 상 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 을3 근저당 (2022.06.27): 30,000,000원 (말소기준권리, 말소 예정)

* 을4 주택임차권 (2023.07.20): 190,000,000원 (김상훈, 전입/확정 2021.05.04, 인수)

* 갑8 강제경매 (2025.04.21): 190,000,000원 (김상훈, 본건 경매 사건, 말소 예정)

그 외 소유권 이전, 가압류, 다른 근저당권이 있으나 모두 말소기준권리보다 후순위이거나 말소 예정입니다. 등기부 채권 총액은 264,353,703원입니다.

1.3. 4.권리분석 종합

대항력 있는 임차인이 존재하나, 해당 임차인이 본 경매를 신청한 채권자(갑8)이며, '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재된 점을 미루어 볼 때, 배당 절차를 통해 보증금 전액을 회수할 가능성이 높아 매수인이 인수해야 할 보증금은 없을 것으로 판단됩니다. 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 모두 말소될 예정이므로, 권리 관계는 비교적 명확합니다.

1.4. 상권분석

천호역을 중심으로 형성된 활발한 상업지역에 위치합니다. 지하철 5, 8호선 환승역으로서 유동인구가 풍부하며, 오피스텔, 도시형생활주택, 근린생활시설 등이 밀집해 있어 배후수요가 탄탄합니다. 주변에 다양한 상업 및 편의시설이 발달해 있어 상권 활성도는 높은 편입니다.

1.5. 생활정보

천호역 및 강동역 주변의 풍부한 생활 인프라를 이용할 수 있습니다. 백화점, 대형마트, 병원, 은행, 각종 음식점 및 쇼핑시설이 밀집해 있어 주거 및 생활 편의성이 매우 뛰어납니다. 대중교통 이용이 편리하여 서울 도심 및 강남 접근성이 좋습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 현재 인수 보증금 합계가 0원으로 예상되나, 배당 결과에 따라 실제 인수 금액이 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다. 임차인의 배당금을 면밀히 확인해야 합니다.

* 재정비촉진지구: 향후 재개발 및 정비 사업 진행 시 건물 이용이나 가치 변동에 영향을 줄 수 있습니다.

* 토지이용계획상 제한: 가축사육제한구역, 비행안전제3구역 등 다수의 법적 제한사항이 있어 향후 건축 행위나 개발에 제약이 따를 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 검색 결과, 특별한 혐오시설이 직접적으로 확인되지는 않으나, "한강 폐기물 매립시설 설치 제한 지역"과 같은 용어는 환경 규제와 관련된 사항으로, 간접적인 영향을 고려할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울 강동구의 핵심 교통 요지인 천호역 역세권에 위치한 오피스텔로, 입지적 강점과 뛰어난 생활 편의성을 갖추고 있습니다. 건물 상태 및 구조 또한 양호하며, 비교적 최근에 건축된 건물입니다. 대항력 있는 임차인이 존재하나, 인수 부담이 없을 것으로 예상되어 권리상 큰 문제는 없을 것으로 보입니다. 다만, 재정비촉진지구 지정 및 토지이용계획상의 제한사항은 장기적인 투자 관점에서 신중하게 검토해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 초역세권 입지: 지하철 5, 8호선 천호역 도보 이용 가능한 최상급 입지입니다.

* 풍부한 생활 인프라: 주변 상업시설 및 편의시설 이용이 매우 편리합니다.

* 지역 개발 잠재력: 천호동 일대 재정비촉진지구 지정으로 향후 지역 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 비교적 신축 건물: 2015년 준공으로 건물 노후도가 낮아 즉시 활용 가능성이 높습니다.

1.9. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석 결과, 본건과 유사한 면적(약 7.63평)의 오피스텔은 2026년 5월 9층 매물이 16,000만원, 2026년 3월 24층 매물이 16,900만원, 33층 매물이 19,000만원에 거래되었습니다. 본건은 17층으로 중간층에 해당하며, 감정가는 181,000,000원입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 190,000,000원이지만, '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어 매수인이 인수할 금액은 없을 것으로 예상됩니다. 따라서, 최근 시세 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 180,000,000원에서 185,000,000원 사이로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.