나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51336 [1] 서울특별시 광진구 중곡동 38-3 근린주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51336 [1] 서울특별시 광진구 중곡동 38-3 근린주택 경매

• 사건번호: 2025타경51336
• 주소: 서울특별시 광진구 용마산로21길 72
• 용도: 근린주택

서울동부지방법원 경매4계 2025타경51336 | 소재지: 서울특별시 광진구 용마산로21길 72 | 감정가: 3,304,103,650원 | 최저가: 2,643,283,000원 | 용도: 근린주택

1. 부천 지원 2024타경5337 (3) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호 : 서울동부지방법원 2025타경51336 (1)

소재지 : 서울특별시 광진구 중곡동 38-3

용도 : 주/상용건물

감정가 : 3,304,103,650원

토지면적 : 255.60㎡ (약 77.32평)

토지제시외면적 : 0.00㎡ (0.00평)

건물면적 : 764.80㎡ (약 231.35평)

건물제시외면적 : 114.10㎡ (약 34.52평)

매각대상 : 기타

경매구분 : 공유물분할을위한경매

채권자 : 조OO

특이사항 : 공유물분할경매, 제시외 건물 포함 일괄매각

건축물 개요:

구조 : 철근콘크리트조 및 연와조 평슬래브지붕 지하1층/지상5층

사용승인일 : 1995.09.13

이용상태 :

지하 1층 : 근린생활시설

1층 : 근린생활시설

2층 : 근린생활시설

3층 : 근린생활시설

4층 : 주택

5층 : 주택

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 광진구 중곡동에 위치하며, '용마초등학교' 북측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 단독주택, 다세대주택, 각종 근린생활시설, 교육시설 및 공공시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주거 및 상업 환경이 형성되어 있습니다.

차량으로 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 7호선 '중곡역'이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

토지는 인접 필지와 등고평탄한 가장형의 토지로서, 현재 주상용 건부지로 이용 중입니다.

남동측 방향으로는 노폭 약 8m 내외, 남서측 방향으로는 노폭 약 3m 내외의 포장도로에 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호한 편입니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역에 해당하며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

본건은 '공유물분할을 위한 경매'입니다. 이는 여러 명의 공유자가 소유하고 있던 부동산을 분할하기 위해 진행되는 경매 절차를 의미합니다. 따라서 낙찰 후 소유권 이전과정에서 공유자들과의 관계를 명확히 하는 것이 중요합니다.

'일괄매각. 제시외 건물 포함' 조건으로 매각되므로, 본건 토지 및 건물 외에 제시외 건물까지 모두 취득하게 됩니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 중곡동은 주택 밀집 지역으로, 대로변을 따라 근린생활시설이 발달해 있습니다. 인근에는 '중곡제일골목시장'이 있어 재래시장의 활기를 느낄 수 있으며, 다양한 먹거리와 점포들이 밀집해 있어 지역 주민들의 생활 편의를 높이고 있습니다.

지하철 7호선 중곡역을 중심으로 역세권 개발 및 상업지역 확대가 추진되고 있으며, 종합의료복합단지 조성 등 도시계획 정비를 통해 향후 지역 가치 상승이 기대되는 지역입니다.

과거 국립서울병원으로 인한 '혐오시설' 이미지가 있었으나, 병원 현대화 및 종합의료복합단지 조성 등을 통해 이러한 부정적 이미지는 점차 해소되고 있는 추세입니다.

주변에 서울어린이대공원이 있어 여가 활동에도 용이합니다.

1.5. 생활정보

교육시설로는 '용마초등학교'가 북측 인근에 위치하여 통학이 편리합니다.

교통으로는 지하철 7호선 중곡역을 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 시내 및 근교로의 이동이 용이합니다.

편의시설로는 재래시장인 중곡제일골목시장이 인근에 있어 생활 편의성이 높으며, 다양한 상업시설이 밀집해 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

공유물분할 경매의 특성상, 기존 공유자들과의 법적, 재산적 관계가 복잡하게 얽혀 있을 수 있어 명확한 권리관계 확인 및 추가적인 협의가 필요할 수 있습니다.

건물은 1995년에 사용 승인된 건물로, 약 30년이 경과하여 노후화로 인한 유지보수 및 리모델링 비용이 발생할 수 있습니다.

감정평가서 요약에 따라, 정확한 경계 및 위치, 면적 확인을 위해서는 별도의 측량이 필요할 수 있으며, 이는 입찰 전 반드시 재확인해야 할 사항입니다.

제시외 건물 포함 일괄매각 대상이나, 제시외 건물의 현황 및 법적 문제가 있는지 면밀히 검토해야 합니다.

건물 내부 구조 확인이 어려운 경우(폐문, 시건장치 등)가 있어, 표준적인 설비 및 이용 상황을 참조하여 평가되었으므로, 실제와 차이가 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 서울 동부지방법원에서 진행하는 공유물분할을 위한 경매 물건으로, 서울특별시 광진구 중곡동에 위치한 주/상용 건물입니다. 지하철 7호선 중곡역 역세권에 위치하여 교통이 편리하고, 용마초등학교 등 교육시설과 중곡제일골목시장 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 입지 조건이 우수합니다.

주상용 건물로서 1층~3층은 근린생활시설, 4층~5층은 주택으로 이용되어 수익형 부동산으로서의 잠재력도 가지고 있습니다.

다만, 공유물분할 경매라는 특성, 건물의 노후화, 제시외 건물 포함 등의 요소를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다. 특히, 권리관계 및 현황을 철저히 조사하고, 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 검토하는 것이 중요합니다.

1.8. 투자 포인트

1. 역세권 입지 : 지하철 7호선 중곡역 역세권에 위치하여 교통 편리성이 높고, 역세권 개발에 따른 미래 가치 상승 기대

2. 혼합 용도 : 근린생활시설과 주택이 혼합된 건물로, 임대 수익 창출 및 안정적인 자산 운용 가능

3. 지역 개발 잠재력 : 중곡역 일대 도시계획 정비, 종합의료복합단지 조성 등 개발 호재로 인한 가치 상승 기대

4. 생활 편의성 : 중곡제일골목시장, 학교, 공원 등 다양한 생활 편의시설 인접

5. 상대적 저평가 가능성 : 공유물분할 경매라는 특성상, 명확한 권리 분석과 합리적인 가격 산정이 이루어진다면 투자 기회 포착 가능

법원 정보

서울동부지방법원 경매4계