나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51336 [1] 서울특별시 광진구 중곡동 OOOO 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예현 · 평가일 2025.05.18

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 광진구 중곡동 소재 '용마초등학교' 북측 인근에 위치하는 주상용 건물로
서, 주위는 단독주택, 다세대주택, 각종 근린생활시설, 교육시설 및 공공시설 등이 혼재하는
지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 7호선 '중곡역'이 소재하는
등 대중교통상황은 양호한 편임.

형태 및 이용상태

인접 필지와 등고평탄한 가장형의 토지로서, 현황 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남동측 방향으로 노폭 약 8m내외 및 남서측 방향으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로에
각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대
공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비
계획법>임.

제시목록 외의 물건

후첨 '건물 감정평가요항표' 참조.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 본건의 임대관계는 미상이며, 본건 평가시 소재지, 지번, 지목, 위치 및 면적 등은 귀 제
시목록 및 제반 공부자료를 근거로 작성하였으며, 토지의 위치, 이용상태, 경계 등은 지적도
면에 의한 육안으로 대략적으로 한 것으로 인접 토지와의 경계 등은 경매참여시 재확인하시
기 바람.

2) 본건의 위치는 관련공부 및 점유현황 등을 참고하였으며, 지적개황도 상의 위치는 목측에
의한 것이며 정확한 경계 및 위치, 면적 등의 확인을 위해서는 별도의 측량이 필요할 것으로
사료되는 바 입찰 및 낙찰시 유의하시기 바람.

3) 본건 토지 지상에 소재하는 수목, 담장 및 설치물 등 부속물은 토지와 일체로 거래되는
일반적인 거래관행 및 단독효용가치를 고려하여 토지에 포함하여 평가하였으니 경매 입찰시
재확인하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 및 연와조 평슬래브지붕 지하1층/지상5층 근린생활시설 및 주택으로서,
(사용승인일: 1995.09.13)

외벽 : 외장 석재붙임 및 타일붙임 마감 등,
내벽 : 벽지, 페인팅 및 타일 마감 등,
창호 : 샷시창호 마감 등임.

이용상태

현황 근린생활시설 및 주택으로서,

1층 : 근린생활시설로 이용중임.
2층 : 근린생활시설로 이용중임.
3층 : 근린생활시설로 이용중임.
4층 : 주택으로 이용중임.
5층 : 주택으로 이용중임.
지층 : 근린생활시설로 이용중임.

(세부사항은 후첨 '내부구조도' 참조바람.)

설비내역

도시가스에 의한 일부 난방설비, 위생설비, 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비 등이 되어있
음.

부합물 및 종물

후첨 '건물개황도' 및 '지적도'와 같이 소유자 미상의 제시외건물이 소재함.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상이며, 본건 기호(2) 건물 내부구조도는 이해관계인의 부재, 폐문 및 시건
장치 등으로 인하여 정확한 내부확인이 불가능하여 표준적인 설비 및 이용상황, 일반건축물
대장상 건축물현황도, 본건 평가전례, 개략적인 외부관찰 및 이해관계인과의 구두탐문 등을
참조하여 작성하였는 바, 경매 입찰시 재확인하시기 바람.

2) 제시외 건물(기호‘㉠~㉦’)은 개략적인 목측 또는 실측에 의하여 면적사정 하였으므로,
향후 확정 측량시 다소 상이할 수 있으며, 소유권 여부 및 일괄경매 여부는 경매진행시 재확
인하시기 바람.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함
임차인 조민희에 대하여 임대차 관계 성립 여부 불분명하다는 채권자의 의견서(2026.01.22.자)가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51336 (1)

소재지: 서울특별시 광진구 중곡동 38-3

건물 용도: 근린주택

감정가: 3,304,103,650원 (삼십삼억 사백삼만 육백오십원)

토지 면적: 255.60㎡ (약 77.34평)

건물 면적: 764.80㎡ (약 231.37평) (지하 1층, 지상 5층)

경매 구분: 공유물분할을 위한 경매

채권자: 조OO

매각 대상: 기타 (일괄매각. 제시외 건물 포함)

사용 승인일: 1995년 9월 13일

건물 구조: 철근콘크리트조 및 연와조 평슬래브지붕 지하1층/지상5층 근린생활시설 및 주택

2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 광진구 중곡동 소재 '용마초등학교' 북측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 단독주택, 다세대주택, 각종 근린생활시설, 교육시설 및 공공시설 등이 혼재된 지역으로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황은 차량 출입이 원활하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 7호선 '중곡역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

토지는 인접 필지와 등고평탄한 가장형의 토지로서, 현재 주상용 건부지로 이용 중입니다.

건물의 남동측 방향으로는 노폭 약 8m 내외, 남서측 방향으로는 노폭 약 3m 내외의 포장도로에 각각 접하고 있어 도로 접근성이 양호합니다.

토지 이용 계획상 도시지역, 제2종일반주거지역이며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

본 건은 공유물 분할을 위한 경매로 진행됩니다.

등기부 상 말소기준권리는 2024년 10월 11일 접수된 을4 근저당권(채권 최고액 620,000,000원)으로, 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

주요 인수 대상 권리로는 다수의 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

각 임차인의 현황은 다음과 같습니다.

* 임차인: 강

보증금: 20,000,000원

차임: 1,000,000원

전입일자: 2018-01-25

대항력: 있음

* 임차인: 김

보증금: 10,000,000원

차임: 7,000,000원 (차임 금액이 비정상적으로 높아 보증금일 가능성 있음. 700만원 보증금으로 간주 시 총 보증금 17,000,000원)

전입일자: 2021-05-25

대항력: 있음

* 임차인: 선

보증금: 15,000,000원

차임: 1,200,000원

전입일자: 2011-04-25

대항력: 있음

* 임차인: 이성천

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2002-01-15

대항력: 있음

* 임차인: 이시형

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2021-05-18

대항력: 있음

* 임차인: 전종국

보증금: 15,000,000원

차임: 700,000원

전입일자: 2005-10-28

대항력: 있음

* 임차인: 조

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2020-05-27

대항력: 있음

비고: 임대차 관계 성립 여부 불분명하다는 채권자의 의견서(2026.01.22.자)가 제출됨. 금액이 미상이라도 주의 필요.

* 임차인: 주택도시보증공사 (이 )

보증금: 130,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-05-18

확정일자: 2021-04-19

대항력: 있음

인수되는 보증금 총액은 최소 197,000,000원 (강, 김(추정), 선, 전, HUG) 으로 추정됩니다. (조민희 임차인의 임대차 관계 및 보증금 여부에 따라 변동될 수 있습니다.)

4. 상권분석

본 물건이 소재한 중곡동 일대는 주거 지역과 근린 상업 지역이 혼합된 복합 상권입니다.

건물은 1층, 2층, 3층, 지층이 근린생활시설로, 4층과 5층이 주택으로 이용되고 있어 주거와 상업 기능을 겸하고 있습니다.

용마초등학교와 인접해 있고, 중곡역 역세권에 위치하여 유동인구 및 배후 수요 확보에 유리한 입지입니다.

다양한 근린생활시설이 발달해 있어 기본적인 상권 형성은 양호한 편입니다.

5. 생활정보

교육 환경: 용마초등학교가 북측 인근에 위치하여 자녀 교육에 편리합니다.

교통 환경: 지하철 7호선 중곡역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되는 지역으로 시내 및 외곽으로의 이동이 용이합니다.

편의 시설: 지역 내 다수의 근린생활시설이 입점해 있어 생활 편의 시설 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

공유물 분할 경매: 기존 공유자들과의 관계, 분할 과정에서의 협상 또는 추가 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

대항력 있는 임차인 다수: 보증금 인수 부담이 크며, 임차인과의 명도 과정에서 상당한 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

조민희 임차인 정보 불분명: 임대차 관계 성립 여부가 불분명하여 법적 분쟁 발생 가능성이 존재합니다.

제시외 건물 포함: 일괄 매각 대상이나, 해당 건물의 소유권, 철거, 법적 규제 등 추가적인 검토 및 비용이 발생할 수 있습니다.

건물 노후화: 1995년 사용 승인된 건물로, 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성이 높습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 광진구 중곡동 역세권에 위치한 근린주택으로, 양호한 교통 및 주거 환경을 갖추고 있습니다. 하지만 공유물 분할 경매로 진행되며, 다수의 대항력 있는 임차인, 특히 임대차 관계가 불분명한 임차인(조민희)의 존재는 상당한 인수 부담과 명도 리스크를 수반합니다. 제시외 건물 포함 일괄 매각 대상이라는 점도 고려해야 할 사항입니다. 이러한 여러 위험 요소를 감안할 때, 입찰 시 신중한 접근과 철저한 권리 분석 및 명도 계획 수립이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

역세권 입지: 지하철 7호선 중곡역 인근에 위치하여 향후 안정적인 임대 수익 및 시세 상승 잠재력을 보유하고 있습니다.

주상복합 용도: 근린생활시설과 주택이 혼합된 형태로, 임대 수익의 다각화가 가능합니다.

지역 개발 가능성: 광진구 및 중곡동 일대의 도시 재생 및 개발 계획 등을 고려한 장기적인 투자 가치를 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 3,304,103,650원입니다.

주변 다세대 주택의 최근 매매 사례를 참고하면, 중곡동 일대의 평당 가격대는 약 1,900만원 ~ 4,000만원 이상으로 형성되어 있습니다. 본 건의 감정가는 토지 평당 약 4,272만원, 건물 평당 약 14,280,000원 수준으로, 대지 가치 등을 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

하지만 본 건은 공유물 분할 경매이며, 대항력 있는 임차인 다수(총 약 1억 9천 7백만원 이상의 보증금 인수 가능성, 조민희 임차인 불명확) 및 제시외 건물 등 복합적인 리스크 요소를 가지고 있습니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 관점에서 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

잠재적 보증금 인수액(최소 1억 9천 7백만원)을 고려하여, 예상 입찰가는 약 27억원 ~ 30억원 수준으로 판단됩니다.

최종 입찰가는 철저한 현장 조사, 임차인과의 협상 결과, 법원 경매 진행 상황 등을 종합적으로 검토한 후 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.