나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51323 [1] 서울특별시 강동구 천호동 169-9 다성이즈빌 9층901호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한성 · 평가일 2025.04.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 ""강동역"" 북측 인근에 위치하는 부동산으로서, 본건 주위는 오피스텔, 단독·다세대주택, 노선 상가 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준임

교통상황

본건까지 제반 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역이 소재하는 등 제반 교통여건은 양호한 수준임

건물의 구조

2016. 9. 1. 사용승인된 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물 내 제9층 제901호로서,
- 외벽: 석재붙임 마감 등
- 창호: PVC 창호 등임

이용상태

도시형생활주택으로 이용 중임

설비내역

급배수 및 위생설비, 난방설비, 전기설비, 승강기설비, 기계식주차설비 등이 구비되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 세장형 토지로서, 현재 주거용 건부지로 이용 중임

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 7m 내외의 포장도로 등과 접하고 있음

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2) 토지 공히 도시지역, 준주거지역(2004-11-05), 지구단위계획구역(천호지구), 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>임

공부와의 차이

해당사항 없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임

물건 비고

주택도시보증공사로부터 2026.06.24.자에 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 임대차 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다'는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

* 사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51323 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

* 감정가: 179,000,000원

1.2. 물건 현황

* 소재지: 서울특별시 강동구 천호동 169-9 다성이즈빌 9층901호

* 용도: 도시형생활주택

* 토지면적: 5.60㎡ (약 1.69평)

* 토지지분: 5.599㎡ (약 1.69평)

* 건물면적: 17.02㎡ (약 5.15평)

* 건물지분: 17.02㎡ (약 5.15평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 특이사항: HUG 인수조건 변경

1.3. 건축물 정보

* 사용승인일: 2016년 9월 1일

* 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물

* 해당층: 9층

* 전유부 면적: 17.02㎡ (약 5.15평)

* 건축물 용도: 공동주택(도시형생활주택-원룸형)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 "강동역" 북측 인근에 위치함.

* 주위는 오피스텔, 단독·다세대주택, 노선 상가 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준임.

2.2. 교통상황

* 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(강동역)이 소재하여 제반 교통여건은 양호한 수준임.

2.3. 인접 도로상태

* 본건 북측으로 노폭 약 7m 내외의 포장도로와 접하고 있음.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(천호지구) 등에 해당함.

* 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역(수도법) 등 관련 법규에 따른 제한이 있음.

3. 권리분석

3.1. 채권자 및 경매 개시

* 경매 신청 채권자는 주택도시보증공사이며, 채권액은 195,724,413원임.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (대리인: 허윤지)

* 보증금: 178,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2020년 11월 9일

* 확정일자: 2020년 10월 23일

* 대항력: 없음

* 비고: 주택도시보증공사로부터 2026년 6월 24일자로 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 임대차 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다'는 내용의 확약서가 제출됨. 이에 따라 본 건 경매 낙찰 시 해당 임차인의 대항력으로 인한 위험은 없으며, 인수하는 보증금은 0원임.

3.3. 등기부 요약 (말소기준권리: 국민건강보험공단 압류, 접수일자 2021-08-05)

* 소유권 이전 (김은임, 2016-09-29)

* 소유권 이전 (최헌태, 2020-11-23, 매매 178,000,000원)

* 주택임차권 (허윤지, 2022-12-16, 178,000,000원, 말소 예정)

* 다수의 압류 및 가압류 (국민건강보험공단, 한국자산관리공사, 영등포구, 구로구, 강동구 등)가 존재했으나, 모두 말소 예정임.

* 강제경매 개시 결정 (주택도시보증공사, 2025-04-18, 195,724,413원)

3.4. 권리분석 종합

* 본 건은 주택도시보증공사의 강제경매로 진행 중이며, 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정임.

* 임차인 허윤지(주택도시보증공사)는 대항력이 없으며, HUG의 확약서에 따라 낙찰자가 인수하는 임차보증금은 없음.

4. 상권분석

* 본 물건이 위치한 천호동 일대는 오피스텔, 다세대주택, 상가 등이 혼재된 일반적인 주거 및 상업 혼합 지역임.

* 강동역 인근으로 기본적인 상업시설 및 생활 편의시설 이용이 가능하며, 지역 내 유동인구 및 상권 활성화 수준은 보통으로 판단됨.

* 인근에 노선 상가가 있어 상업 기능도 일부 갖추고 있음.

5. 생활정보

5.1. 주변 매매 및 임대 동향 (2026년 5월 기준)

* 다성이즈빌(233-61) (2017년식, 25.69㎡): 300,000,000원 (실거래가 기준)

* 그린하우스 (2016년식, 48.13㎡): 352,500,000원 (실거래가 기준)

* (299-30) (2003년식, 50.07㎡): 480,000,000원 (실거래가 기준)

* 주변 다세대주택들의 면적별 거래 금액을 볼 때, 본건과 유사한 신축 연도 및 단지명의 다성이즈빌 25.69㎡가 300,000,000원에 거래된 사례가 있음. 본건(17.02㎡)은 이보다 작은 면적이므로 가격 차이가 있을 수 있으나, 시세 파악에 참고 가능함.

5.2. 건물 내 설비

* 급배수 및 위생설비, 난방설비, 전기설비, 승강기설비, 기계식주차설비 등이 구비되어 있음.

5.3. 주변 편의 및 혐오시설

* 강동역 및 천호동 일대는 지하철, 버스 등 대중교통 이용이 편리하며, 마트, 병원, 학원 등 다양한 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있음.

* 현재 파악된 정보 및 주변 지역 분석 결과, 특정 혐오시설이 직접적으로 인접해 있어 물건 가치에 부정적인 영향을 미칠 만한 요소는 발견되지 않았음.

6. 잠재적 리스크

* 주택도시보증공사(HUG)가 채권자이자 임차인으로서, '대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의' 확약서를 제출하였으나, 낙찰 후 HUG의 보증금 회수 절차 진행 과정에서 예상치 못한 이슈가 발생할 가능성은 배제할 수 없음. 다만, 이는 낙찰자의 직접적인 인수 부담과는 무관함.

7. 종합 의견

* 본건은 서울 강동구 천호동, 강동역 초역세권에 위치한 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 편의시설 이용이 양호한 입지임.

* 2016년 신축된 건물로 비교적 연식이 짧고, 승강기 및 주차설비 등 기본적인 편의시설을 갖추고 있음.

* 임차인(HUG)이 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의함에 따라, 낙찰자가 인수하는 임차보증금 부담은 없으며 권리관계가 비교적 명확함.

* 감정가는 179,000,000원이지만, 주변 유사 물건의 실거래가(다성이즈빌 25.69㎡ 기준 약 300,000,000원)와 비교했을 때, 면적 차이를 감안하더라도 잠재적인 시세 상승 여력이 존재할 수 있음.

8. 투자 포인트

* 강동역 초역세권의 우수한 교통 환경.

* 비교적 최근 건축된 건물로 양호한 건물 상태.

* 대항력 있는 임차인이 없어 권리관계가 명확하며, 인수 부담이 없음.

* 천호동 지역의 지속적인 개발 및 개선 가능성.

9. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 179,000,000원임.

* 주변 유사 면적 및 조건의 실거래 사례(다성이즈빌 25.69㎡, 300,000,000원)를 고려할 때, 단위 면적당 가격은 약 11,677,695원 수준임.

* 이를 본건 전용면적 17.02㎡에 적용하면 시장가치 약 198,754,000원으로 추산됨.

* 감정가와 추정 시장가 사이의 차이, 그리고 경매 물건의 특성을 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 185,000,000원으로 제안함. 이는 감정가 대비 소폭 상승한 가격으로, 잠재적 시세 차익을 확보하며 낙찰 가능성을 높이는 전략임.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.