나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경282 [1] 서울특별시 송파구 송파동 94-27 1층101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한울감정 · 평가일 2025.04.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 송파구 송파동 소재 잠실여자고등학교 북측 인근에 위치하며 부근은 점포주
택과 상가, 도시형생활주택, 빌라 등이 혼재하여 형성되어 있으며 인근 간선도로변
으로 각종 점포 및 상가와 근린생활시설 등이 위치하고, 근거리에 각급학교와 가락
시장, 석촌호수공원, 송리단길 등이 입지하고 있어 제반 입지여건은 양호한 편임.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하며, 시내버스정류장이 도보로 약 2~3분 거리에 위치하고
지하철역(석촌역/8,9호선),(송파역/8호선)이 도보로 약 6~7분 거리에 위치하여 일
반대중교통사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층건 중 1층 101호로서,
외벽 : 석재타일 및 조적타일 치장 마감 등
내벽 : 인테리어 치장 마감 등,
바닥 : 석재타일 마감 등,
창호 : 칼라새시 창호임.

이용상태

1층 101호: 점포(이자카야 HOKORI)
(후첨 내부구조도 및 사진용지 참조)

설비내역

급배수시설 및 위생설비, 도시가스설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인근도로 대비 정방형 평지로서 주상용건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 8미터의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2005-01-11)(일신여중)<교육환경 보호에
관한 법률>, 상대보호구역(2005-01-11)(잠실여고)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상
대보호구역(2024-11-01)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:
77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제2구역(전술)(2013-09-30)<군사
기지 및 군사시설보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허
가구역(지정기간: 2025.3.24.~2025.9.30. 허가대상: 건축물의 용도(아파트)로 사용
되는 부지))임.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1)임대관계 : 미상임.
(2)사용승인 : 본건의 사용승인일은 2016.06.02일이며 본건이 속한 건물동은 지상
1층 ~ 지상5층 규모의 도시형생활주택(단지형다세대)로 총 1호/7세
대임.
(3)기 타 : 본건은 폐문 및 관계인부재로 관할구청에서 발급받은 건축물현황도
면을 기준으로 건물외관 조사와 인근주민 탐문 등을 참조하여 내부
이용상황 등을 개략적으로 추정조사 하였는 바 사실조회시 다소 상
이할 수도 있으니 경매진행시 이해관계인은 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건개요

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경282 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 디OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건현황

소재지: 서울특별시 송파구 송파동 94-27 1층101호

용도: 근린상가

감정가: 413,000,000원

토지면적: 21.09㎡ (약 6.38평)

건물면적: 31.30㎡ (약 9.47평)

건물구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층건 중 1층 101호

1.3. 매각대상및구분

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치및주위환경

본건은 서울특별시 송파구 송파동 소재 잠실여자고등학교 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 점포주택, 상가, 도시형생활주택, 빌라 등이 혼재되어 있으며, 인근 간선도로변으로 점포, 상가, 근린생활시설 등이 밀집해 있습니다.

각급 학교, 가락시장, 석촌호수공원, 송리단길 등이 가까이 있어 입지여건은 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 시내버스정류장이 도보 약 2~3분 거리에 위치합니다.

지하철 8, 9호선 석촌역과 8호선 송파역이 도보 약 6~7분 거리에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지이용계획및제한상태

* 도시지역, 제2종일반주거지역 (7층 이하)

* 도로 (접합)

* 가축사육제한구역

* 상대보호구역 (일신여중, 잠실여고, 2024.11.01 기준)

* 대공방어협조구역 (위탁고도: 77-257m)

* 비행안전제2구역 (전술)

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.3.24.~2025.9.30. 아파트 용도 부지)

3. 권리분석

3.1. 등기부상권리현황

* 소유권보존: 김경훈 외 1명 (2016-06-17)

* 근저당권: 화서신용협동조합 (228,000,000원, 2023-07-17) - 말소기준권리

* 임의경매개시결정: 화서신용협동조합 (211,900,793원, 2025-04-21)

3.2. 임차인현황

* 임차인: 이

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 1,200,000원

* 전입일자(사업일자): 2025-02-21

* 확정일자: 2025-02-21

* 배당신고일자: 2026-03-04

* 대항력: 없음

* 비고: 현재 임차인은 대항력이 없으므로 매각으로 인해 임차권은 소멸될 예정입니다.

3.3. 인수되는권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권분석

4.1. 해당물건의업종

본건 1층 101호는 현재 '점포(이자카야 HOKORI)'로 이용 중입니다.

4.2. 주변상권특성

송파동 일대는 주거지역과 상업시설이 혼합된 지역으로, 송리단길을 중심으로 상권이 활성화되어 있습니다.

다양한 종류의 점포와 근린생활시설이 분포하고 있으며, 유동인구 및 배후수요가 풍부한 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변편의시설

* 교육시설: 잠실여자고등학교, 일신여자중학교 등

* 문화/여가시설: 석촌호수공원, 송리단길

* 상업시설: 가락시장, 인근 상가 밀집 지역

6. 잠재적리스크

6.1. 토지이용계획및제한상태

* 학교보호구역 및 비행안전구역 등으로 인한 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 토지거래계약허가구역 지정기간(2025.9.30.까지) 및 아파트 용도 제한에 유의해야 합니다.

6.2. 건물현황

* 건축물대장상 '도시형생활주택(단지형다세대)'으로 분류된 건물 내 1층 101호 점포(근린상가)입니다.

* 2016년 6월 2일에 사용 승인되었습니다.

* 건물 내 다른 호실은 주거용으로 사용될 가능성이 있으며, 본 건의 용도 적합성 및 향후 변경 가능성에 대한 검토가 필요할 수 있습니다.

6.3. 임차인관련

* 임차인 이 은 대항력이 없으므로 보증금 전액을 회수하지 못하는 상황은 발생하지 않을 것으로 예상됩니다.

6.4. 조사상특이사항

* 현장 방문 시 폐문 및 관계인 부재로 인해 내부 이용상황 등은 건축물현황도 및 인근 탐문을 통해 개략적으로 추정 조사되었습니다. 실제와 다소 상이할 수 있으니, 경매 진행 시 이해관계인은 이를 반드시 참고하시기 바랍니다.

* 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합의견

본 물건은 서울 송파구 송파동에 위치한 근린상가로, 역세권에 인접하고 주변 상권이 발달하여 입지 및 교통 환경이 우수합니다. 현재 이자카야로 운영 중이며, 잠실여고 및 석촌호수 인근에 위치하여 잠재적 가치가 높습니다. 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸되어 인수 부담이 없으며, 임차인 또한 대항력이 없어 권리관계는 명확합니다. 다만, 건물 용도 및 건축물대장상 표기사항, 조사 시 현장 상태에 대한 확인이 추가적으로 필요할 수 있습니다.

8. 투자포인트

* 송파구 송파동 역세권의 우량 입지 (석촌역, 송파역 인접)

* 송리단길 인근 발달된 상권의 이점

* 권리관계가 명확하여 낙찰 후 명도 용이

* 건물 자체의 신축 연도 (2016년) 및 관리 상태 양호 예상

* 장기적인 시세 상승 잠재력 보유

9. 예상입찰가

본 물건의 감정가는 413,000,000원입니다.

권리관계상 인수되는 금액이 없으며, 임차인의 대항력도 없습니다.

주변 시세, 물건의 현 상태, 향후 수익성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

(예상 입찰가는 본 보고서 범위 외 사항으로, 별도 컨설팅이 필요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.