나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51344 [1] 서울특별시 송파구 송파동 85 에스아이팰리스레이크잠실 6층608호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신진 · 평가일 2025.04.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 송파동 소재 지하철 8, 9호선 ""석촌역"" 동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재한 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 8, 9호선 ""석촌역""이 소재하는 등 제반교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층건 내 6층 608호로서,
외벽 : 석재붙임 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

본건은 오피스텔로 이용중임.
(후첨 ""내부구조도"" 참조.)

설비내역

위생 급배수 설비 등 되어 있으며, 소화설비, 난방설비, 승강기설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접토지와 등고평탄한 세장형의 토지로서, 업무시설 및 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측 및 북서측으로 노폭 약 10미터, 6미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(2020-01-02)(송파대로 제1지구), 도로(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축용도지역기타(건축물 최고높이 지정구간으로 건축과 확인요함)<건축법>, 상대보호구역(2020-03-27)(서울송파초등학교병설유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제2구역(전술)(2013-09-30)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법> 토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.3.24.~2025.9.30. 허가대상: 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지))임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계 : 미상임.
(2) 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51344 (1)

소재지: 서울특별시 송파구 송파동 85 에스아이팰리스레이크잠실 6층 608호

용도: 오피스텔

감정가: 281,000,000원

토지면적: 5.27㎡ (약 1.6평)

건물면적: 16.98㎡ (약 5.1평)

건축년도: 2021년

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 송

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

본 건은 서울특별시 송파구 송파동 소재 지하철 8, 9호선 '석촌역' 동측 인근에 위치합니다. 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황:

본 건까지 제반 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철 8, 9호선 '석촌역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 등 전반적인 교통 여건은 양호한 편입니다.

건물 구조 및 이용상태:

본 건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물 중 6층 608호입니다. 외벽은 석재붙임 마감 등이며, 창호는 샷시 창호로 구성되어 있습니다. 현재 오피스텔로 이용 중입니다.

토지이용계획 및 제한상태:

본 건 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(송파대로 제1지구)으로 지정되어 있으며, 도로에 접해 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 건축물 최고높이 지정구간, 상대보호구역(서울송파초등학교병설유치원), 대공방어협조구역, 비행안전제2구역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.3.24.~2025.9.30.) 등 다수의 법적 제한사항이 존재합니다.

3. 권리분석

말소기준권리:

2024년 2월 20일자 주식회사두루드림대부의 가압류(2,790,157,945원)가 본 건의 말소기준권리가 됩니다.

주요 등기사항 요약:

본 건에는 다수의 가압류 및 압류가 설정되었으나, 강제경매 개시 결정으로 인해 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다. 말소기준권리 이후의 모든 권리들은 매각과 동시에 소멸됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 송지현

* 보증금: 250,000,000원

* 차임: 200,000원

* 전입일자: 2022년 2월 25일

* 확정일자: 2022년 2월 11일

* 대항력: 있음

권리분석 상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 송지현 임차인은 대항력이 있는 임차인이므로, 보증금(250,000,000원) 전액이 낙찰대금에서 우선 변제되지 않을 경우 낙찰자가 인수할 가능성을 배제할 수 없습니다. 다만, 임차인이 직접 강제경매를 신청(2025타경51344)하고 보증금액과 일치하는 점을 감안할 때, 배당을 통해 보증금 전액이 회수될 가능성이 높습니다. 그럼에도 불구하고, 보증금 인수 여부에 대한 최종 확인은 반드시 필요합니다.

기타 권리사항:

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권이전(신탁등기 말소), 다수의 가압류, 압류, 그리고 임차인 송지현이 신청한 강제경매 등이 등기되어 있습니다. 이 중 본건 경매 개시 결정(2025타경51344)을 포함한 모든 가압류, 압류, 강제경매 등은 매각으로 말소될 예정입니다.

주의사항:

본 건의 가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 임차인의 존재입니다. 보증금 인수 여부와 낙찰 후 명도 과정에 대한 철저한 사전 검토 및 대비가 필요합니다.

4. 상권분석

본 건이 위치한 송파동 일대는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 소규모 상권이 형성되어 있습니다. 석촌역 역세권의 이점을 가지며, 지하철 8, 9호선 이용이 편리하여 직장인 등 오피스텔 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

교통: 지하철 8, 9호선 석촌역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 서울 전역으로의 이동이 편리합니다.

편의시설: 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 쇼핑, 금융, 식당 등 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

주거환경: 오피스텔로서 주거 및 업무 겸용으로 활용 가능하며, 2021년에 준공되어 비교적 신축 건물에 속합니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 송지현 임차인은 대항력을 보유하고 있으며, 보증금 250,000,000원에 대한 우선변제권 또는 인수 의무가 발생할 수 있습니다. 비록 권리분석상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있고, 임차인이 직접 경매를 신청하였으나, 배당 결과에 따라 낙찰자가 보증금 일부 또는 전부를 인수하게 될 위험이 존재합니다.

소형 면적: 본 건물의 전용면적은 약 27.33㎡ (약 8.3평)이며, 등기부상 건물면적은 16.98㎡ (약 5.1평)로 협소하여 실거주 또는 임대 시 수요층이 제한될 수 있습니다.

높은 토지이용 규제: 본 건은 지구단위계획구역, 건축물 최고높이 지정구간, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다수의 개발 제한 및 규제를 받고 있어, 향후 건물 증축, 용도 변경 등 재산권 행사에 제약이 따를 수 있습니다.

낙찰 후 명도: 대항력 있는 임차인으로 인해 명도 과정이 원활하지 않을 경우, 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 건은 석촌역 역세권에 위치한 비교적 신축(2021년 준공) 오피스텔로, 교통이 편리하다는 장점이 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재가 가장 큰 투자 리스크로 작용합니다. 해당 임차인의 보증금 회수 여부 및 인수 부담 가능성에 대한 면밀한 분석이 필요합니다. 또한, 건물이 협소하고 다양한 토지 이용 규제가 존재한다는 점은 향후 가치 상승에 제한 요소로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

석촌역 역세권 입지: 지하철 8, 9호선 석촌역을 이용한 광역적 접근성이 우수하여 직장인 등 꾸준한 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

신축급 오피스텔: 2021년 준공으로 건물 노후도가 낮아 초기 유지보수 비용 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

시세 대비 취득 가능성: 감정가가 최근 실거래가 하단에 위치하고 있어, 합리적인 가격으로 취득할 기회가 있습니다.

지역 개발 잠재력: 송파대로 제1지구 지구단위계획구역 지정 등으로 인한 향후 지역 가치 상승 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 281,000,000원입니다.

최근 실거래가 정보에 따르면, 본건과 유사한 면적(전용면적 약 27.33㎡)의 오피스텔 매매가는 272,000,000원에서 336,000,000원 범위에서 형성되어 있습니다.

이는 3.3㎡당 약 11,200,000원의 시세로 분석됩니다.

본 건의 경우, 건물면적 16.98㎡(약 5.1평) 기준으로 감정가가 책정되었으며, 전용면적 27.33㎡(약 8.3평) 기준으로는 대략 306,160,000원의 적정 시세 범위를 추정할 수 있습니다.

권리분석상 '인수 보증금 합계: 0원'이며, 임차인이 직접 경매를 신청하여 보증금 전액을 배당받을 가능성이 높다는 점을 감안할 때, 인수해야 할 보증금은 없을 것으로 예상됩니다.

따라서, 현재의 감정가와 최근 시세, 그리고 6층이라는 위치적 이점을 고려하여, 예상 입찰가를 약 305,000,000원에서 315,000,000원 사이로 제안합니다.

*주의: 상기 예상 입찰가는 보증금 인수 부담이 없다는 전제 하에 산정되었습니다. 만약 낙찰자가 보증금 250,000,000원을 인수해야 할 경우, 예상 입찰가는 현저히 낮아져야 합니다.

주변 혐오시설 정보:

본 건 소재지 주변에 심각한 혐오시설(예: 대규모 폐기물 처리장, 위험물 저장 시설 등)이 인근에 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 일반적인 주거 및 상업 혼합 지역의 환경으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.