나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51294 [1] 서울특별시 광진구 구의동 242-125 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: AI감정 · 평가일 2025.04.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 광진구 구의동 소재 '지하철2호선(구의역)' 북동측 인근에 소재하며, 주위는 단독, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택 및 상가지대로서, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 2호선(구의역)이 소재하는 등 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

인접필지 대비 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 주거용건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 동측으로 폭 약 6미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 3층 건물로,
(사용승인일 : 1997.08.20.)
외벽:석재 붙임 마감 등.
내벽:벽지 및 일부 타일붙임 마감 등.
창호:알루미늄 창호 마감 등임.

이용상태

지하1~3층 : 다가구용 단독주택으로 이용중임.
※ 자세한 사항은 후면 '내부구조도' 참조.
상기 이용상태는 공부 및 외부관측으로 확인하였는바, 경매 진행 시 재확인 바람.

설비내역

기본적인 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

후면 '내부구조도' 와 같이 제시외물건 ㉠ 및 ㉡이 소재하는바, 참고바람.
본건 건물은 2014-06-30일자로 위반건축물 표기[내역:주택과-22106, 옥상 8㎡ 철파이프조 주거로 무단사용]되어 있는바, 미납강제이행금 여부 및 낙찰 시 승계 여부 등에 대해서 경매 진행 시 재확인 바람.

공부와의 차이

등기사항전부증명서, 일반건축물대장 및 평가명령서에 기재되지 않은 제시외물건㉠,㉡이 소재함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

-토지, 건물 일괄매각
-제시외 건물(옥탑층 태양광설비, 울타리) 제외
-건축물대장(표제부, 갑) 상 위반건축물표시 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51294 (1)

* 소재지: 서울특별시 광진구 구의동 242-125 (신주소: 서울특별시 광진구 아차산로57길 19)

* 용도: 다가구주택

* 감정가: 3,032,578,850원

* 토지 면적: 213.20㎡ (약 64.5평)

* 건물 면적: 435.14㎡ (약 131.6평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 현대카드주식회사

* 사용 승인일: 1997년 8월 20일

* 건축물대장 위반 사항: 옥상 무단 사용(주거용)으로 인한 위반건축물 표기 있음.

2. 입지조건

* 위치 및 주변 환경: 본건은 서울특별시 광진구 구의동 소재 지하철 2호선 구의역 북동측 인근에 위치하며, 주변은 단독, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택 및 상가지대임.

* 교통 상황: 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 2호선 구의역이 소재하여 교통 상황은 양호함.

* 토지 형태 및 이용: 인접 필지 대비 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 현재 주거용 건부지로 이용 중임.

* 도로 상태: 본건 동측으로 폭 약 6미터 내외의 도로와 접함.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태:

* 도시지역, 제2종일반주거지역

* 가축사육제한구역

* 대공방어협조구역

* 과밀억제권역

* 공장설립제한지역

* (한강)폐기물매립시설 설치제한지역

3. 권리분석

* 말소 기준 권리: 을8 (하나은행 근저당, 2021.08.19 접수)

* 낙찰 후 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

* 등기부상 채권 총액 (토지): 2,613,983,547원

* 등기부상 채권 총액 (건물): 3,013,375,657원

* 임차인 현황 및 대항력 분석:

* * 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2020-12-21, 대항력 있음.

* * 정순이 : 보증금 40,000,000원, 차임 200,000원, 전입 2015-07-32, 확정 2015-07-31, 배당 2025-07-02, 대항력 있음.

* * 최병훈 : 보증금 110,000,000원, 차임 0원, 전입 2015-05-11, 확정 2015-05-11, 배당 2025-05-07, 대항력 있음.

* * 고정규 : 보증금 260,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-07-29, 확정 2022-06-28, 배당 2025-06-24, 대항력 없음.

* * 남경구 : 보증금 130,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-02-21, 확정 2022-01-28, 배당 2025-06-30, 대항력 없음.

* * 이병학 : 보증금 45,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-12-04, 확정 2023-11-20, 배당 2025-04-30, 대항력 없음.

* * 김대웅 : 보증금 70,000,000원, 차임 400,000원, 전입 2025-02-28, 확정 2025-02-28, 배당 2025-05-08, 대항력 없음.

* * KANGSTEVESHIN : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024-11-22, 대항력 없음.

* 인수 대상 임차인 보증금: 총 150,000,000원 (정순이 40,000,000원 + 최병훈 110,000,000원)

* 주의: 금액이 미상인 임차인은 없으나, 대항력 있는 임차인(정순이, 최병훈)의 보증금 총액 150,000,000원은 낙찰자가 인수할 가능성이 있습니다.

4. 상권분석

* 지역 특성: 주거지역과 상업지역이 혼합된 지역으로, 배후 주거 수요가 풍부하며 상업 시설 이용이 편리함.

* 상업 시설 현황: 주변에 다양한 근린생활시설 및 상가가 소재하여 상권 형성이 양호한 편임.

* 접근성: 지하철 2호선 구의역과 인접하여 역세권의 이점을 가지며, 시내버스 노선이 다양하여 접근성이 뛰어남.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 2호선 구의역 도보 이용 가능 거리이며, 주요 간선도로 이용이 용이함.

* 편의시설: 병원, 은행, 마트, 식당 등 각종 생활 편의시설이 인근에 잘 갖추어져 있음.

* 교육시설: (정보 부족, 일반론적으로 주거 밀집 지역에 초/중/고등학교 소재 가능성 있음. 추가 확인 필요)

* 주변 환경: 본 물건지 주변으로 특별한 혐오시설(대규모 폐기물 처리 시설, 소각장 등)은 현재 확인되지 않음.

6. 잠재적 리스크

* 위반건축물: 건축물대장에 옥상 무단 사용(주거용)으로 인한 위반건축물 등재 사실이 있어, 관련 이행강제금 부과 및 철거 의무 발생 가능성이 있음.

* 임차인 인수 부담: 대항력 있는 임차인(정순이, 최병훈)의 보증금 합계 1억 5천만원을 인수해야 할 수 있음.

* 건축물 노후화: 1997년 준공된 건물로, 향후 수리 및 유지보수 비용 발생 가능성이 있음.

* 공법상 규제: 제2종일반주거지역 외에 가축사육제한, 대공방어협조, 과밀억제, 공장설립제한, 폐기물매립시설 설치제한 등의 규제가 적용되어 건물 증축, 개축 등에 제약이 있을 수 있음.

* 중복사건: 중복사건으로 명시되어 있으나, 관련 내용을 면밀히 확인하여 경매 절차 상의 변동 또는 추가 사항이 있는지 파악해야 함.

7. 종합 의견

* 본 물건은 지하철 2호선 구의역 인근에 위치한 다가구주택으로, 역세권 프리미엄과 풍부한 배후 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 그러나, 위반건축물 등재 및 대항력 있는 임차인(총 1억 5천만원 보증금 인수 가능성)의 존재는 본건의 주요 리스크 요인으로, 철저한 사전 조사와 함께 낙찰 후 인수해야 할 추가 비용을 감안한 신중한 접근이 요구됩니다.

* 토지 이용에 대한 다양한 공법적 제한 사항도 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 뛰어난 대중교통 접근성 (구의역 역세권).

* 주거 및 상업 시설이 발달한 지역 내 입지.

* 다가구주택으로서 다수의 임대 수익원 확보 가능.

* (추가 조사 필요) 향후 지역 개발 계획 등에 따른 가치 상승 잠재력.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 3,032,578,850원

* 인수 예상 보증금: 150,000,000원

* 권리관계 및 위반건축물 리스크, 인수 보증금 등을 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

* 인수 보증금을 제외한 실질 가치 (감정가 - 인수 보증금)는 약 2,882,578,850원 수준입니다.

* 입찰가는 감정가 이하에서, 본건의 리스크를 충분히 반영한 수준으로 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.